Madrid y Barcelona se suben a la liga inmobiliaria mundial

Prácticamente a medio camino entre Madrid y Barcelona se encuentra Zaragoza, la quinta ciudad española en tamaño. Su población, como en las dos primeras urbes, apenas ha variado en los últimos 10 años y puede presumir de tener una tasa de paro inferior. Sería razonable que, a grandes rasgos, el mercado inmobiliario de la ciudad aragonesa se comportara de manera similar al de dos núcleos que tiene, por carretera y AVE, a unos 300 kilómetros. Pero la evolución de precios desde la crisis no podría ser más diferente (ver el gráfico). De hecho, para hallar algún paralelismo con lo sucedido en Madrid y Barcelona, es más fácil mirar a Washington o Nueva York, ciudades que experimentaron en el último lustro un aumento de precios similar al de la capital española, según datos de la consultora inmobiliaria Knight Frank.

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La separación de las dos principales ciudades respecto al resto del mercado inmobiliario español es visible en numerosas estadísticas. Sin ir más lejos, el pasado viernes el INE publicaba el Índice de Precios de Vivienda relativo al tercer trimestre del año. En España el crecimiento interanual se situaba en el 7,2%, pero el dato engaña: la mayoría de comunidades se quedaron muy por debajo.

En realidad, solo las comunidades de Madrid y Cataluña superaban la media nacional. Y aunque esa estadística no desciende al ámbito local, no es arriesgado suponer que dentro de ambas comunidades son las capitales y sus áreas metropolitanas las que más tiran del carro. Eso sí puede observarse, por ejemplo, en las series sobre valor tasado de la vivienda que también publica el INE. Pero, ¿por qué sucede esto?

Para los precios inmobiliarios en Londres, consulte las cotizaciones en Tokio. Con ese título escribió Claudio Raddatz, jefe de la División de Análisis de la Estabilidad Financiera Mundial del Fondo Monetario Internacional (FMI), un artículo en el blog del organismo. El texto presentaba el informe sobre la estabilidad financiera mundial del pasado abril. En un capítulo de ese estudio, de periodicidad semestral, se analiza la sincronía “global” de precios de la vivienda entre países, con especial atención a las grandes áreas metropolitanas de todo el planeta.

“La exposición de países y ciudades a las condiciones financieras globales ha jugado un rol importante. Esto es especialmente claro para grandes ciudades en países avanzados, lo cual probablemente refleja su mayor integración financiera o su atractivo para inversores”, explica Raddatz por correo electrónico. Se refiere, entre otras, a las políticas monetarias de los grandes bancos centrales para estimular el crédito. Sin embargo, aclara el economista chileno, el informe “no estudió la dispersión de vivienda dentro de países”.

"Factores propios"

El estudio del FMI tampoco consideraba en su análisis a Barcelona, pero para el sector inmobiliario español fue aceptado como una explicación teórica de algo que hace tiempo muestran los datos: a medida que se superaba la crisis, los inmuebles en Madrid y Barcelona comenzaron a crecer antes y con más fuerza que en el resto del país. “La recuperación no es igual”, resume Beatriz Toribio, directora de estudios del portal inmobiliario Fotocasa.

Al preguntar por las causas, los expertos coinciden. Además de los factores que citaba el FMI en su informe —como la facilidad de acceso al crédito, el ciclo económico expansivo o la atracción de inversión internacional—, Toribio destaca que las dos ciudades “son los principales motores económicos del país y los mayores polos demográficos y turísticos".

A esas circunstancias, Rafael Gil, director de estudios de la sociedad tasadora Tinsa, añade otros dos: la escasez de vivienda nueva y la carestía del suelo. Pero para Gil, más allá de las similitudes con otras grandes urbes, también “hay factores propios” que pueden ser determinantes si la uniformidad mundial se resquebraja. Por eso, añade, Madrid y Barcelona “en los últimos meses han tenido comportamientos diferentes de otras ciudades del mundo donde empieza a verse una contracción del ciclo expansivo”. Es decir, que los precios han seguido subiendo mientras ya caen en otras grandes metrópolis.

Tampoco las predicciones de la experta de Fotocasa apuntan a bajadas inmediatas en las dos primeras ciudades españolas. Pero esa diferencia respecto a otras áreas urbanas no sería, después de todo, una mala noticia. Al fin y al cabo, recuerda Raddatz, “el grado de sincronización de precios afecta a la efectividad de las políticas” locales que intentan controlar la escalada de precios.