El hambre de los fondos por la vivienda azuza las fusiones
El capital riesgo impulsa la concentración en el sector inmobiliario. El objetivo es ganar tamaño para salir a Bolsa
Es probable que la compañía a la que usted compre una vivienda nueva de ahora en adelante esté cotizando en Bolsa y sea respaldada por un fondo de inversión extranjero, quizá por el mayor fondo de capital riesgo del mundo. La promoción de viviendas en España se ha dado la vuelta como un calcetín. Las principales empresas están lideradas ahora por fondos internacionales como Blackstone, Cerberus, Oaktree, Lone Star y otros muchos, que están inyentando miles de millones y constituyendo auténticos transatlánticos, algunos ya cotizados, con planes para entregar entre 3.000 y 5.000 viviendas al año en España.
El sector, siempre muy atomizado, camina hacia un proceso de concentración nunca visto. A dos años vista tres de cada diez viviendas serán vendidas por alguna de las cinco mayores promotoras del país, indica Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la patronal APCE y de Vía Célere. A día de hoy, Aedas Homes, Neinor Homes, Vía Célere, Metrovacesa y Quabit "acumulan una cuota de mercado del 10% a nivel de producción de viviendas", dice Gómez-Pintado. Y "concentran ya el 16% de las casas activas (en desarrollo), lo que muestra que nos encontramos ante un mercado en claro proceso de concentración", añade Alberto Valls, socio responsable de Real Estate de Deloitte.
Pero estos buques apenas están desperezándose. Cuando tomen velocidad de crucero, allá por 2020 o 2021, tendrán más peso y entregarán, según rezan sus planes, en torno a 20.000 viviendas al año. Su cuota de mercado llegará al 30%. Esta menor dispersión no quiere decir que vayan a desaparecer las promotoras locales y regionales. De hecho, a pesar de la consolidación progresiva, "es poco probable que el sector se ponga al nivel de otros países europeos. En Reino Unido o Francia, las cinco mayores promotoras concentran aproximadamente el 40% del mercado", comenta Valss.
Habrá, por poner un paralelismo, dos ligas. En una jugarán las cotizadas y un grupo de unas cinco promotoras de calado poco endeudadas, como Pryconsa, Amenábar, Arrasate o Ibosa. Solo ellas tendrán acceso a las grandes transacciones de suelo, bien con recursos propios o bien recurriendo a fondos de financiación alternativa como el de Marathon, que gestiona Colliers, y que financia suelo finalista. El resto serán promotoras locales que trabajarán en poblaciones donde estos "animales" no se han fijado. "Ese mercado es el 60% o 70% de la actividad en España. Son promociones de 10 viviendas y no compiten con las grandes, que nunca harán 15 unidades en Cádiz", precisa Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International en España.
Aedas, Neinor, Quabit y Metrovacesa ya están en Bolsa y el año que viene podría debutar Vía Célere. Los expertos no descartan nuevas compras, operaciones de joint venture para proyectos concretos y nuevas salidas al parqué. "Es posible que se produzcan operaciones que lleven a una mayor concentración en empresas sólidas y potentes, con una mayor cuota de mercado, una mayor eficiencia y un mejor acceso a la financiación y al mercado de capitales", dice José Carlos Saz, consejero delegado de Habitat Inmobiliaria. Habitat, liderado por el fondo Bain Capital, es uno de los nombres que se barajan para salir a Bolsa. "Nuestro objetivo es poner 2.000 viviendas anuales a partir de 2021. Si cumplimos, el mercado lo reconocerá y nos compensará", añade. Y también se habla de Inmmoglaciar. Aunque hay dudas: ahora los inversores son mucho más exigentes respecto a qué puede aportar otra cotizada más.
Lo que está sucediendo es insólito. "Solo promotoras, sin patrimonial, y que estén entregando estos tamaños no lo hemos visto nunca", dice Echavarren. "Nunca jamas hemos visto tantas cotizadas resienciales puras; en el anterior ciclo solo Fadesa, pero con un valor muy inferior", recalca Gómez-Pintado. La primera gran operación fue en 2014, cuando el fondo estadounidense Lone Star fomentó la creación de Neinor Homes, tras comprar a Kutxabank su negocio inmobiliario. La sacó a Bolsa en marzo de 2017 y a principios de este año plegó velas y captó 1.370 millones de euros. Castlelake presentó a principios de 2017 su promotora Aedas Homes, que debutó en Bolsa en octubre de ese año.
Otro fondo estadounidense, Värde Partners, ha protagonizado uno de los últimos movimientos al integrar los activos de Aelca en Vía Célere alcanzando un volumen de 2.203 millones de euros. Pero los fondos no solo se fijan en las grandes compañías. En diciembre de 2017 Cerberus compró la promotora Inmoglaciar. "Contar con un fondo en nuestro capital nos ha permitido aumentar la profesionalización, ganar músculo financiero e impulsar nuestras capacidades para seguir creciendo", indica Ignacio Moreno, su consejero delegado.
La concentración impulsada por los fondos es buena para las dos partes. Permite a las promotoras zafarse de la enorme barrera de entrada que supone pagar el suelo sin financiación bancaria. Los fondos oportunistas tienen su particular motivación: "ganar mucho dinero en la salida a Bolsa", remarca Echavarren. "Se busca un trasvase del modelo de negocio tradicional de la promoción residencial en España basado en revalorización de los activos a un modelo enfocado en la generación de caja y ROCE (rentabilidad sobre el capital empleado)", apunta Valls.
Presión por construir
Los fondos tienen prisa. "Necesitan salirse entre tres y siete años desde que hicieron su inversión, piden remuneraciones por encima del 10% anual y el tiempo es oro", dice Echavarren. Pero esta presión podría calentar en exceso el mercado. "Cada promotora tiene que gestionar 10.000 viviendas a la vez en los principales mercados de Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Sevilla. Eso es un lío mayúsculo e implica que tienes que estar iniciando una promoción a la semana, todas las semanas, todos los años", añade. Y, además, seguir comprando suelo, aunque las cinco principales tienen terrenos para cuatro o cinco años.
La consecuencia es que se crea una mancha de aceite que recuerda bastante al ciclo anterior. Han empezado a expandirse a ciudades cercanas, situadas entre una y dos horas en coche. Los mercados secundarios o terciarios que estaban paralizados, como Guadalajara o Toledo, ya se están recuperando. Aunque, no veremos un Seseña. "Es imposible que un banco financie algo así y el riesgo es mucho para los fondos" opina Echavarren. ¿Hay mercado para tantas casas? El presidente de la patronal descarta la idea de que estén creando una burbuja e insiste en que las viviendas que van a fabricar no son muchas comparadas con otros países. ¿Qué pasará cuando cambie el ciclo? Entregarán menos casas. Echavarren está convencido de que van a abrir una nueva línea de negocio: la venta de suelo y el desarrollo de terreno (gestionarlo hasta que este listo para edificar).
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