Desestabilización hipotecaria

Imaginemos que, en el mundo del fútbol, se generara una progresiva animadversión hacia los delanteros (motivos se podrían buscar). Pensemos por un momento en que ese movimiento captara adeptos y calara en las autoridades futbolísticas. Y así, en un momento dado, decidieran que en los partidos de balompié cada parada de un portero valiera como un gol de un delantero. Y que tomaran esta decisión incluso después de que diferentes comités y otras autoridades consideraran tal medida no solo injustificada, sino también dañina para ese deporte. Supongamos incluso que se llegara más allá y se quisieran revisar retroactivamente los últimos campeonatos de liga y dárselos a aquellos equipos que más puntos obtuvieran con el nuevo sistema. Esto podría causar un malestar importante y, sin duda, se generaría inseguridad sobre las reglas del juego.

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La banca no es el fútbol —el ejemplo anterior era evidentemente una metáfora— pero, en los últimos tiempos, vive una inseguridad jurídica que la puede dejar en fuera de juego. Cambios de reglas a mitad del partido.

Los bancos siempre cumplen con las decisiones judiciales y la legislación vigente. Incluso frecuentemente se adelantan a ellas normalmente para favorecer su implantación. En el mercado minorista más importante, el hipotecario, ha habido muchos cambios de reglas en los últimos tiempos. Se sigue a la espera de una normativa fiable, que será una nueva ley hipotecaria que adapte las últimas directivas europeas. Se ha hecho un esfuerzo notable desde diferentes partes (regulador, consumidores y banca) para avanzar hacia su borrador. Pero en mitad de ese proceso de cambio los tribunales están adoptando medidas controvertidas. Entre otras cosas, porque unos fallan en contra de otros. La inseguridad jurídica ha ido a más.

En este punto, una nueva ley hipotecaria parece urgente. Sobre todo, tras la última decisión —pendiente de resolución final en unos días— sobre quién deberá pagar el impuesto de actos jurídicos documentados y, sobre todo, si —en caso de hacerlo la banca— será aplicable retroactivamente y en qué medida.

La justificación de la última sentencia del Supremo que ha motivado esta polémica es que los bancos deben ser considerados sujetos pasivos en el impuesto vinculado al préstamo con garantía hipotecaria. Esta consideración es llamativa tanto en la tradición legal y práctica como desde el punto de vista económico de proveedor-comprador. Se cambia, además, un criterio judicial consolidado: el cliente demuestra su condición pasiva y capacidad económica al endeudarse. Esto explica, por ejemplo, que quienes se subrogan no paguen —según la legislación vigente— este impuesto porque ya lo hicieron los prestatarios iniciales en la hipoteca.

Lo que hasta ahora ha sido norma no es un capricho español. En los otros países europeos con tributos similares (Francia, Portugal, Italia o Austria) el pago lo asume el prestatario.

La inseguridad jurídica está penalizando a un sector fundamental para consolidar la inversión y la recuperación económica. Obliga a uno de los mercados hipotecarios más competitivos de Europa a revisar productos y, como mínimo, a recalibrar sus costes, cuando los márgenes son ya muy ajustados. La retroactividad no parece justificada y añadiría, además, un golpe comparativo a nuestras entidades respecto a competidoras europeas.