Recuperar la política de vivienda

Que el aumento de los precios de la vivienda es resultado de la ley de la oferta y la demanda es inobjetable. Pero para entender la espiral de precios que se vive en España, sobre todo en los alquileres de algunas grandes ciudades, es preciso indagar en tres fuerzas que han sacudido al mercado en los últimos tiempos.

La primera son las secuelas de las recientes crisis económicas, que empujaron a muchos jóvenes y familias, sobre todo de bajos recursos, al mercado del alquiler. No lo hicieron por voluntad propia, sino que fue resultado de una realidad que se ha impuesto ante la crudeza de la crisis y frente a la cual fueron abandonados por las políticas públicas.

Esa sería la segunda fuerza, unas políticas públicas que en los últimos cinco años han sido inexistentes, en el mejor de los casos, o contraproducentes, en el peor: se desprotegió al arrendatario reduciendo el plazo del contrato de arrendamiento, sin que por ello se produjera un aumento ostensible en la oferta de alquiler; se recortaron las ayudas públicas en un 61% entre el Plan Estatal actual y las del cuatrienio 2009-2012; se despreció el parque público de viviendas, permitiendo un derrumbe del 82% en la construcción de vivienda protegida entre 2013 y 2017 con relación a los cinco años previos (2008-2012) y enajenando su stock a fondos de inversión; y eludió el Estado su obligación de normar las condiciones mínimas en tanto recurría ante el Tribunal Constitucional las iniciativas autonómicas.

Los resultados: el parque de vivienda social sólo es de un 2,5% del stock total de vivienda, insuficiente para hacer una política pública efectiva para contrarrestar la presión social de demanda de alquiler. Sin apenas vivienda a precios asequibles, los inquilinos recurrieron a un mercado libre donde los precios no hacen más que subir.

Aquí surge la tercera fuerza: plataformas como Airbnb han exacerbado la tendencia al alza de los precios en ciertas urbes al desviar la oferta de vivienda a satisfacer la demanda de turistas. La evidencia es abrumadora: estudios publicados por la Universidad de Massachusetts sobre Boston, la Harvard Law & Policy Review sobre Los Ángeles o la Universidad McGill sobre Nueva York han contrastado ese fenómeno y han recomendado regular esa actividad, sobre todo cuando, como en España, empieza a estar copado por empresas turísticas y no por anfitriones particulares. Con los precios disparados, llegó la asfixia social: un 43% de los hogares españoles que alquilan a precios de mercado gastan más de un 40% de su renta disponible en el alquiler, muy por encima del 28% de la Unión Europea.

Ante este diagnóstico, prescribir que la solución pasa por incrementar la oferta es intachable. Pero construir vivienda lleva tiempo. En esa estrategia de medio plazo, el Gobierno ha planteado incorporar 20.000 viviendas de alquiler asequible a su parque público bajo esquemas de todo tipo en el que también participará Sepes, ICO y el sector privado.

Pensando en el futuro más inmediato, la alternativa pasa por diseñar una estructura de fiscalidad que, desde el Gobierno, hemos planteado mayormente bajo esquemas de estímulos positivos como forma más eficaz y rápida de ampliar la oferta de alquiler. Si pese a esos esfuerzos, junto con la utilización de viviendas de Sareb, continuara la presión al alza en los precios de los alquileres, hemos abierto la posibilidad de declarar, de manera “temporal y excepcional”, una zona urbana como tensionada con el objeto de establecer un sistema de control de precios. Dicho instrumento, si va acompañado de correctos incentivos para su cumplimiento, pretende contribuir a evitar prácticas oportunistas y abusivas por parte del arrendador, y limitar los aumentos de precios sin que se contraiga la oferta de vivienda de alquiler.

Con todo, no basta con incrementar la oferta de vivienda. Estamos reforzando el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 con una orientación social e incrementando su dotación presupuestaria, ya se acordó ampliar los plazos en los contratos de arrendamiento para ofrecer estabilidad al arrendatario y vamos a dar un trato más humano en los desahucios de familias vulnerables.

Sin duda, son retos muy ambiciosos pero necesarios, y cuyo objetivo es recuperar una política activa de vivienda que cumpla con el mandato constitucional de garantizar una vivienda digna a todos los españoles y termine con la inacción e inoperancia del pasado.

Pedro Saura García es secretario de Estado de Infraestructuras, Transporte y Vivienda.