El alquiler y la vivienda: ¿hay que regularlo?

El 30 de abril de 1985, el primer Gobierno de Felipe González aprobó el famoso “decreto Boyer” por el que se eliminaba la prórroga forzosa e indefinida de los contratos de alquiler y el control de las rentas que había introducido una ley franquista en 1946. A partir de este cambio legal, el arrendamiento duraba lo que acordaban las partes.

El razonamiento del valiente ministro de Economía socialdemócrata Miguel Boyer era claro. El control de las rentas de alquiler y la prórroga forzosa de los contratos habían generado un fuerte descenso de la oferta de alquiler hasta la práctica desaparición del mercado de alquiler. Mientras en 1950, el 46% de los españoles vivían en alquiler, en línea con el 52% que viven hoy en alquiler en Alemania, en los años 80 España se había convertido en el país europeo con mayor proporción de viviendas en propiedad (hoy, aún, ocupamos aún una posición elevada con más de tres cuartas partes de viviendas ocupadas por su propietario).

Boyer hacía un razonamiento económico muy sencillo: el imponer la prórroga de los contratos más allá de la voluntad de las partes y el controlar los precios reducen la oferta de vivienda en alquiler. Imagine que usted es propietario de una vivienda y tiene que ir a trabajar al extranjero un año. Suponga que la ley le permite hacer el contrato que desee. Usted seguramente preferirá alquilarla y ganar un año de ingresos por alquiler a dejarla vacía. Ahora imagine que la ley dice que, una vez se mete en la casa el inquilino, el contrato se prorroga indefinidamente. ¿No preferirá usted dejar la casa vacía para asegurar que estará disponible a su vuelta?

El que el control de alquileres reduce la oferta es uno de los resultados más robustos en economía. Multitud de estudios han confirmado que esto es así, Es mal negocio construir una casa y ponerla en alquiler, si luego uno no puede disponer de ella. Por eso Miguel Boyer rompió el tabú de la izquierda y del franquismo y permitió que los contratos duraran lo que acordaran las partes.

Desgraciadamente, en el eterno retorno a las fallidas políticas del pasado que es la evolución política actual, vuelve a ponerse encima de la mesa en el acuerdo PSOE-Podemos la regulación de los alquileres, con su posible congelación o limitaciones a sus subidas.

El problema que se trata de subsanar existe: es cierto que se está produciendo una fuerte subida del coste del alquiler. Los precios de la vivienda están subiendo ahora mismo a un 9% anual (Índice de precios de vivienda de ventas repetidas IPVVR), y el precio del alquiler continúa subiendo desde mitad del 2016 a tasas anuales de alrededor del 4%. Contrariamente a los años de la burbuja, las subidas no son generalizadas, sino que se concentran en las grandes ciudades y en las zonas turísticas.

Pero los precios no son la razón del problema, los precios son la consecuencia de la evolución de la oferta y la demanda. Los precios suben porque la demanda sube, y la oferta no. Por un lado, la demanda está creciendo, impulsada por el crecimiento de empleo y los bajos tipos de interés. Por otro, la oferta no consigue despegar y se mantiene en niveles inferiores a los de 2011 y 2012, debido al retraso en visado de obra nueva por parte de la Administración Pública.

Sin embargo, la solución que retorna, el control de alquiler y las prórrogas automáticas, denota una gran ignorancia de economía. Los mismos ayuntamientos que ponen barreras a la construcción de viviendas —particularmente en Madrid y Barcelona— se sorprenden al comprobar que han ahogado la oferta y responden proponiendo congelar los alquileres. No son conscientes de que están empeorando aún más el problema, porque una vez implementada la prórroga automática y el control del precio, muchos de los que pudieron pensar en invertir en vivienda para alquilar dejarán de estar interesados.

Cualquier solución debe incidir sobre la oferta de vivienda. Pero esto no pasa por construir vivienda de protección oficial que, como el caso de Ramón Espinar ejemplifica, no es más que una lotería que suele tocar a los mejor conectados. Es crucial facilitar la construcción de viviendas por el sector privado agilizando el proceso para la obtención de una licencia de obra nueva, que es extremadamente trabajoso y complejo. Además, es necesario facilitar la movilización de las viviendas deshabitadas: aquellas que sean cedidas por sus propietarios a fondos sociales de vivienda no deben pagar el IBI. En tercer lugar, es necesaria también una Ley contra la Okupación —llevar a cabo cambios a la Ley de Enjuiciamiento Civil para evitar la okupación ilegal—. Finalmente, hay que facilitar la entrada de inversores institucionales que construyan oferta adicional de vivienda en alquiler. Según un informe de Julio 2018 de la inmobiliaria CBRE, solo entre el 2% y 4% del parque de vivienda alquilado a precio de mercado es propiedad de inversores profesionales.

En cuanto a la demanda, el mayor cambio estructural en el mercado es que ahora los que buscan una vivienda en alquiler compiten con los turistas que buscan alquilar las viviendas a muy corto plazo, principalmente a través de Airbnb. Hay por tanto una nueva fuente de demanda en el mercado, que son los turistas que, antes, hubieran podido ir a un hotel y ahora buscan un alquiler. ¿Es necesario limitar esta demanda de alquiler de corta duración?

La realidad es que, hasta el momento nada indica que estos alquileres de corto plazo hayan sido la causa de la subida de precios. Por ejemplo, un estudio en el mercado americano de abril de este año, elaborado por tres economistas californianos (Kyle Barron, Edward Kung y David Proserpio) encuentra un efecto cercano a cero de la entrada de Airbnb en ciudades americanas. Dadas las importantes ganancias para los consumidores derivadas de la posibilidad de ir a un Airbnb en vez de un hotel, parece sensato no prohibir o limitar su uso sin ninguna evidencia de daño (como concluyó acertadamente, aunque en un estudio que no mostraba dato alguno, la CNMC en julio de este año) siempre que cumplan la ley.

En definitiva, mejorar el problema del mercado en alquiler requiere la solución opuesta a la que se está sugiriendo: en vez de regular los precios, y acabar con la oferta en alquiler, es necesario agilizar los permisos y facilitar la construcción. Y obrar, al contrario de lo que se empieza a hacer, con cautela, para, al menos, evitar empeorar las cosas.

Luis Garicano es profesor de economía y estrategia en IE Business School y Responsable de economía de Ciudadanos