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¿Cuántos impuestos tendré que pagar y a quién al comprar o vender un inmueble?

La compraventa de un inmueble es una decisión normalmente de gran transcendencia económica, y aparte de otros muchos factores, hay que tener en cuenta que también tiene un coste fiscal.

Carteles de venta en una vivienda en venta, en Madrid.
Carteles de venta en una vivienda en venta, en Madrid.

La transmisión de un inmueble supone una serie de obligaciones fiscales tanto para el comprador como para el vendedor. El coste fiscal al que ambos tienen que hacer frente depende del tipo de inmueble de que se trate y de la condición de nuevo y usado.

Obligaciones fiscales del comprador

Los impuestos inherentes a la transmisión que soporta el comprador, varían en función de si se trata de una primera entrega del inmueble realizada por el promotor o constructor o si por el contrario es una segunda o posterior entrega.

Si se trata de un inmueble nuevo, la transmisión está sujeta al IVA, al IGIC (Impuesto General Indirecto Canario, equivalente al IVA en la Comunidad Autónoma de Canarias) o al IPSI (Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación,equivalente al IVA en las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla) y a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

En el IVA el sujeto pasivo sería el empresario promotor o constructor, quien repercute el impuesto que soporta el comprador.

El tipo aplicable sobre la base imponible, constituida por el precio o contraprestación, sería el reducido del 10% para las edificaciones o parte de las mismas aptas para su utilización como viviendas, siendo también aplicable a las entregas de garajes cuando su número no exceda de dos y se transmitan conjuntamente con las viviendas, el superreducido del 4% para las viviendas de protección oficial de promoción pública o de régimen especial y el tipo general del 21% para el resto de inmuebles (locales, trasteros y garajes..)

En Actos Jurídicos Documentados el tipo también varía dependiendo de la comunidad autónoma entre el 0,5% y el 1,5% del precio, aunque existen también tipos reducidos.

Si se trata de una segunda o posterior transmisión de una edificación, o la transmisión de un terreno rústico o no edificable, el comprador está obligado a pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

Dicho impuesto está cedido a las comunidades autónomas, teniendo éstas competencia no sólo en su gestión sino también para determinar aspectos de la normativa aplicable, entre ellos el tipo impositivo, dependiendo el importe a pagar del aplicable en la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble. También es distinto en los Territorios Históricos de Álava, Guipúzcoa y Vizcaya y en la Comunidad Foral de Navarra. El tipo estatal general para las transmisiones inmobiliarias es del 6% pero todas las comunidades autónomas tienen un tipo general superior, aunque también tienen tipos reducidos.

El impuesto se calcula sobre el precio de venta declarado o el comprobado por Hacienda y , se paga por el sistema de autoliquidación, dentro del plazo de 30 días hábiles contados desde la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa, salvo en Navarra, que es de dos meses.

Obligaciones fiscales del vendedor

Al vendedor se le genera una ganancia o una pérdida patrimonial, y en función de si es una persona física o jurídica, tiene consecuencias en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o en el Impuesto sobre Sociedades.

En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el importe de la ganancia o pérdida patrimonial viene dado por la diferencia entre su valor de adquisición y transmisión, siendo el valor de transmisión el precio de venta del cual se deducen los gastos y tributos satisfechos por el vendedor.

La ganancia o pérdida patrimonial así obtenida se integra en la base imponible del ahorro, y los tipos de gravamen serán del 19% hasta 6.000 euros, del 21%, desde 6.000 hasta 50.000 euros y del 23% de 50.000 euros en adelante.

Asimismo, hay que tener en cuenta que para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 existe un régimen transitorio que permite reducir la ganancia patrimonial aplicando unos coeficientes de abatimiento, con un tope máximo de 400.000 euros.

Por otra parte, estarían exentas las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual y las obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años o por personas en dependencia severa o de gran dependencia, sin necesidad de reinversión. Tampoco se computan las ganancias obtenidas por la transmisión del resto de inmuebles cuando el vendedor tenga más de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor.

Cuando el vendedor sea una persona jurídica, deberá tributar por el Impuesto sobre Sociedades, integrando en su base imponible la diferencia entre el valor de transmisión y el valor neto contable del inmueble en el ejercicio en que se ha llevado a cabo la transmisión, siendo el tipo general del Impuesto el del 25%.

En relación con el Impuesto de Bienes Inmuebles, tributo local cuya base imponible se determina en función del valor catastral, el sujeto pasivo es el titular a uno de enero, sin que pierda dicho carácter por la transmisión de la vivienda con posterioridad a dicha fecha. No obstante, según doctrina jurisprudencial, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo al comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya sido titular y por el tiempo que lo sea.

Por otra parte, corresponde al vendedor el pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como Plusvalía Municipal, que grava el aumento de valor de los terrenos urbanos generado durante los años en los que la vivienda ha permanecido en manos del vendedor, hasta un máximo de veinte años. No obstante, tras la Sentencia del Tribunal Constitucional, de 11 de mayo de 2017 no están sujetas a dicho impuesto las transmisiones en las que no ha habido incremento patrimonial al venderse el inmueble por un valor inferior al que se compró.

Otros gastos relacionados con la transmisión

Deberá tener también en cuenta, que además de los impuestos que gravan la transmisión, el comprador deberá satisfacer los honorarios del Notario y del Registrador de la Propiedad, y si además pide un préstamo con garantía hipotecaria, los gastos serán aún mayores, a pesar de que el Tribunal Supremo consideró nulas las cláusulas abusivas que permitían repercutir al prestatario (consumidor) todos los gastos en los que se incurría para la formalización de la hipoteca.

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