¿Qué puedo hacer si se retrasa la entrega de mi vivienda de nueva construcción?

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes que tomamos a lo largo de nuestra vida, pues supone un importante desembolso económico y un préstamo hipotecario que seguirá con nosotros durante muchos años. ¿Vivienda nueva o de segunda mano? ¿Construida o en construcción?

En muchas ocasiones optamos por la compra de una vivienda sobre plano, esto es, adquirir la casa cuando aún no se ha finalizado la construcción o está en proyecto, realizando entregas de cantidades a cuenta. Desde luego nos garantiza que la casa sea nueva, estrenada por nosotros. También nos permite su personalización, elegir algunos elementos, como los materiales, acabados en cocinas y baños, etc. Sin embargo podemos encontrarnos con un inconveniente que muchas veces obliga a los compradores a llevar a la constructora o inmobiliaria ante los tribunales: los retrasos en su entrega.

Carácter esencial del plazo de entrega

Es necesario atender a la redacción del contrato para determinar si el incumplimiento del plazo de entrega tiene un "carácter esencial, lo que puede dar lugar o no a la resolución del contrato a instancia de los compradores. Este es el criterio preferente y, de concurrir un expreso pacto en tal sentido, resulta innecesario indagar si el retraso en la entrega frustra o no las expectativas de los compradores, pues basta la previsión contractual, según la mayoría de los tribunales.

Es importante la comunicación a tiempo sobre nuestra intención de resolver el contrato con base en el retraso en la entrega, siendo dicha comunicación clara y terminante, pues si no lo hacemos, y en nuestro contrato no consta el motivo del retraso como motivo de resolución, corremos el riesgo de que finalmente se entienda que un retraso no tiene carácter de "esencial", aunque sea levemente tardío.

Un retraso de un mes y medio puede ser suficiente para resolver el contrato

Sobre si es o no esencial el plazo de entrega de la vivienda cuando no ha sido excesivo el retraso en su terminación, ha sido objeto de numerosísimos litigios, con respuesta por los tribunales de fallos contradictorios.

Es importante una sentencia del Tribunal Supremo de enero de 2015, que cambió de criterio y sentó doctrina respecto los contratos de compraventa de vivienda de futura construcción, o ya en construcción, regidos por la anterior Ley 57/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (ley derogada por la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación)

En dicha sentencia se estableció expresamente que el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica la resolución del contrato a petición del comprador, siempre que se reclame antes de ser requerido para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega.

Este retraso, aun no siendo especialmente relevante, es por lo tanto suficiente para instar la resolución, lo que supone la obligación de devolver todas las cantidades entregadas a cuenta con los intereses correspondientes.

La anterior Ley 57/1968 fue derogada por la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, que en una de sus disposiciones adicionales indica expresamente que "Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.·"

¿Y si no se establece plazo de entrega?

Es posible que en el contrato no se haya determinado una fecha para la entrega de la vivienda adquirida. ¿Podemos resolver el contrato por incumplimiento del vendedor? El Tribunal Supremo en una reciente sentencia se pronunció sobre un caso en el que los compradores solicitaron la nulidad del contrato por falta de determinación de la fecha de entrega de la vivienda adquirida.

El Tribunal dio la razón a la empresa vendedora, pues entendió que aunque el comprador es "consumidor" el hecho de que no se pacte expresamente la fecha o plazo de entrega no es causa de nulidad, siempre que concurran en el contrato el resto de requisitos para su validez.

Debemos tener presente que el hecho de que se haya dejado un plazo abierto de entrega, no significa dejar al arbitrio del vendedor el cumplimiento de su obligación, pues el comprador siempre podrá solicitar judicialmente la fijación del plazo, o incluso, para resolver el contrato si la vivienda no hubiera sido puesta a su disposición una vez transcurrido el plazo natural a tal efecto, conforme a la "lex artis" (modo adecuado y diligente de hacer las cosas) de la construcción.

A este respecto, una sentencia del Tribunal Supremo de julio de 2013 indicó que pueden declararse abusivas, por indeterminadas y desproporcionadas, aquellas cláusulas que establecen un plazo confuso para la entrega de la obra, "adornado de todo tipo de exoneraciones en beneficio del promotor y vendedor, de tal manera, que el comprador no sabe cuándo está obligado el vendedor a entregarla".

Indemnización

El retraso en la entrega de la vivienda puede dar lugar también a una indemnización por los daños y perjuicios derivados de dicha demora. No obstante, hay que tener en cuenta que el mero retraso –en abstracto- no supone de forma automática una "transcendencia jurídica". La pretensión indemnizatoria debe diferenciarse de nuestra pretensión de resolución del contrato; esto significa que si queremos ser indemnizados, deberemos acreditar la realidad del daño, su conexión con el retraso en la entrega y la valoración del mismo.

La cuantía de la indemnización debe fundarse en las circunstancias particulares de cada caso, en atención al concreto retraso padecido y al uso personal al que iba destinada la vivienda. Así, por ejemplo, si nos vemos obligados a continuar viviendo en alquiler debido al retraso en la entrega de la que debía ser nuestra vivienda habitual, es posible reclamar el importe de la renta pagada desde la fecha prevista de la entrega hasta que ésta se realiza de forma efectiva.