Los trámites ante el Registro de la Propiedad, más cercanos al ciudadano

La regulación de los expedientes de Jurisdicción Voluntaria que se refieren al Registro de la Propiedad se ha realizado en la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro Inmobiliario. En esta norma se ha procedido a la desjudicialización de todos los procedimientos para la coordinación del registro y la realidad física.

El objetivo que se persigue con esta medida es conseguir una mayor agilidad en dichos procedimientos conservando todas las garantías y derechos que asisten al ciudadano. Para ello, se garantiza que se podrá recurrir en todo momento la decisión del registrador ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o ante los Tribunales de Justicia para ejercitar las acciones correspondientes.

En particular, los procedimientos de Jurisdicción Voluntaria de carácter registral que se han regulado son los siguientes:

La inscripción de la representación gráfica georreferenciada del inmueble y su coordinación con el Catastro

Hasta ahora, el sistema tradicional de describir los inmuebles en el Registro de la Propiedad era mediante una descripción literal de los mismos. Mediante la reforma se adiciona un nuevo sistema de reconocimiento a través de la descripción gráfica de los mismos. Para ello, se utilizan coordenadas georreferenciadas que localizan y delimitan de forma exacta e indudable el inmueble registral. Se trata de un paso de gran relevancia ya que refuerza la seguridad jurídica en el tráfico de inmuebles, al lograrse una mayor certeza al definir el objeto de toda transmisión o negocio sobre inmuebles.

La forma de lograr este objetivo es sencilla, ya que dicha representación gráfica se obtiene de la cartografía catastral ya existente. No obstante, también se permite que los interesados aporten representaciones de inmuebles alternativas a la catastral, cuando consideren que es preciso hacer alguna corrección en la cartografía catastral. La interconexión entre Registro y Catastro se hace de forma telemática y se comunican por esta vía las modificaciones en la titularidad o en la cartografía, de manera que los inmuebles estén coordinados en ambas instituciones.

El procedimiento para que pueda acceder al Registro la representación gráfica de un inmueble es sencillo. Para iniciarlo se requiere aportar dicha representación gráfica (que como regla general es la del Catastro, sin necesidad de intervención de técnicos). En el caso de que los inmuebles colindantes se vean afectados se les notifica a éstos para que puedan alegar lo que consideren oportuno garantizando que en ningún momento se produce una merma de sus derechos. Una vez comprobado que todo está correcto, se inscribe la representación gráfica del inmueble rectificando su descripción literaria si fuera necesario. Por tanto, se trata de un procedimiento rápido y poco costoso para lograr actualizar las descripciones de fincas registrales garantizando que son imagen fiel de la realidad.

La inmatriculación de fincas aportando dos títulos públicos de adquisición

El acceso de las inmuebles al Registro por primera vez (“inmatriculación”) debe estar revestido de ciertas cautelas de manera que se garantice la efectiva titularidad de quien dice ser dueño y no se perjudique a propietarios de otras inmuebles, evitando en todo caso que se dupliquen las fincas en el Registro.

Puede lograrse la inmatriculación aportando dos títulos públicos de transmisión del inmueble que acrediten su adquisición, siempre que entre ambas transmisiones haya transcurrido al menos un año. En todo caso es necesario que la descripción del inmueble coincida con la que consta en el Catastro, de manera que todas las fincas registrales nuevas estarán coordinadas gráficamente con el Catastro.

Finalmente, una vez efectuada la inmatriculación, se da publicidad suficiente de la misma, mediante una publicación gratuita en el Boletín Oficial del Estado y efectuando comunicaciones al Ayuntamiento y a los titulares de fincas colindantes. La inscripción no tiene plenos efectos hasta transcurridos dos años, con el fin de preservar los derechos de eventuales perjudicados que puedan surgir alegando un mejor derecho al inmueble.

El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación

La doble inmatriculación es una situación excepcional que se produce en ocasiones cuando el mismo inmueble se encuentra inscrito en el Registro dos (o más) veces. Ello puede dar lugar a conflictos cuando implica a distintos propietarios. La progresiva mejora en las descripciones de los inmuebles, la coordinación con el Catastro y las mayores cautelas en los procedimientos inmatriculadores existentes en la actualidad hacen que estos casos sean cada vez más residuales.

Para los supuestos en que deba resolverse una doble inmatriculación se ha previsto un sencillo procedimiento basado principalmente en lograr el acuerdo entre los interesados sin necesidad de acudir a los Tribunales de Justicia. Además, para lograr una mayor fiabilidad del Registro se introduce como novedad la posibilidad de iniciar de oficio el procedimiento cuando el registrador aprecie que se produce esta situación.

El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso

En ocasiones sucede que una carga o gravamen (por ejemplo una hipoteca, una servidumbre, un censo) sigue constando como vigente en el Registro cuando en realidad ha transcurrido tiempo suficiente para que pueda cancelarse. Para tales supuestos, la Ley ha previsto un procedimiento rápido ante el registrador en el que los interesados pueden solicitar esta cancelación y en el que se da oportunidad de intervenir al favorecido por dicha carga que deberá consentirla.

 La conciliación

Debe destacarse la posibilidad de conciliación ante el registrador que ha introducido la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria, al incluir un nuevo artículo 103 bis de la Ley hipotecaria. Así, pueden conocer de los actos de conciliación sobre cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público que sean de su competencia.

En definitiva, se ha conseguido un importante avance en seguridad jurídica con una mayor exactitud en la descripción de inmuebles y sin merma de garantías. Asimismo, se han simplificado los procedimientos para conseguir operaciones cotidianas en los registros, como rectificaciones de descripciones, inmatriculaciones o liberación de cargas. A ello hay que sumar la posibilidad de resolver controversias de este tipo ante una autoridad especializada y competente en la materia como es el registrador.

La serie sobre Jurisdicción Voluntaria es fruto de la colaboración entre el Ministerio de Justicia y la Fundación Wolters Kluwer.

Jacobo Fenech Ramos es Registrador de la Propiedad