La banca no podrá obligar a contratar otros productos con las hipotecas

El Gobierno quiere frenar los abusos de la banca en las hipotecas que han terminado, en ocasiones, en largos y costosos procesos judiciales por algunas cláusulas abusivas, desahucios y falta de transparencia en la venta del producto. Para ello cambiará las normas y rebajará las comisiones que se pagan ahora y exigirá mayor implicación de los notarios y registradores (a los que amenaza con más sanciones) para que no puedan dar el visto bueno a cláusulas anuladas en sentencia firme. El objetivo final es abaratar los costes para elevar la competencia entre la banca en la hipoteca, que siempre ha sido muy poco móvil y clave para retener a los mejores clientes.

El Ministerio de Economía ha concluido el Anteproyecto de Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que iniciará el trámite parlamentario. El texto obligará a separar el coste de los productos vinculados a las hipotecas, como seguros de vida, de hogar, tarjetas, etc., de forma que el cliente sepa lo que paga por ellos y pueda contratarlos con otro banco si son más baratos. No obstante, las entidades podrán seguir rebajando los tipos de la hipoteca a los clientes que contraten estos productos, pero será voluntario.

Por eso, prohibirá la venta de hipotecas que obligatoriamente exijan contratar otros productos, “como medida de transparencia y deberá presentar un presupuesto con los productos y otro sin ellos”, apuntan en Economía. El Banco de España vigilará esta práctica para que evitar abusos.

El texto legal "va más allá de la trasposición de la directiva europea", que se debía haber hecho hace un año. Incluye un nuevo abanico de normas que protegerá a los particulares y también a los autónomos, según Economía.

Respecto a los productos asociados, con los que los bancos tratan de compensar los bajos márgenes que obtienen con los tipos cerca del 0%, la nueva norma pone luz y prohíbe que se coloquen inseparablemente con la hipoteca. Se deberá desglosar su coste y dejar que el cliente los adquiera o no. De todas formas, las entidades podrán seguir rebajando los tipos de la hipoteca a los que contraten seguros, productos o tarjetas, pero al menos el cliente sabrá cuánto paga por ello. Además, el Banco de España vigilará esta práctica para que evitar abusos.

Requisitos más duros para los desahucios

El anteproyecto establece medidas más severas que frenarán la capacidad de los bancos para ordenar desahucios. Así, no podrán establecer el vencimiento anticipado de una hipoteca hasta que el impago por parte del consumidor suponga el 2% del préstamo, incluidos los intereses, durante la primera mitad del contrato. En la segunda mitad, la deuda deberá ser del 4%. Hasta ahora era suficiente con tres plazos impagados para que la entidad iniciara el procedimiento de desahucio.

El Gobierno establece que los intereses de demora serán, como máximo, tres veces el interés legal del dinero. En ningún caso podrán ser superiores. En este aspecto también se han detectado abusos, denunciados por los jueces.

Asimismo, se facilitará la conversión del préstamo hipotecario en divisa extranjera a euros o a la moneda más habitual en la que va a cobrar el cliente. Con este cambio, el Gobierno está dejando en evidencia la mala práctica de las entidades que comercializaron créditos en yenes o francos suizos en los años de la burbuja y que ahora han arruinado a muchos clientes que están pleiteando con la banca. 

También se facilitará el cambio de préstamo hipotecario con interés variable a fijo, ya que las comisiones por compensación por riesgo de tipos de interés estarán limitadas.

También se facilitará el cambio de hipotecas variables a fijo: “Establece una comisión máxima de reembolso anticipado para el caso de novación o subrogación del acreedor en 0,25% (los tres primeros años) y 0% el resto. Además, se rebajan los aranceles notariales y registrales”. El Gobierno entiende que, dentro de un banco es poco costoso cambiar de crédito variable a fijo, "pero el objetivo es establecer competencia para que también sea atractivo ir a otra entidad con el crédito y cambiarlo a fijo", apuntaron estas fuentes.

Además, en el caso de hipotecas a tipo variable, la comisión por amortizar anticipadamente “se limitará al importe de la pérdida del prestamista siempre que no supere el 0,25% del capital reembolsable anticipadamente durante los cinco primeros años o bien, durante los tres primeros años, quedará limitada al importe de la pérdida financiera del prestamista siempre que no supere el 0,5% del capital reembolsado anticipadamente”.

En el caso de préstamos con tipo de interés fijo, “se permitirá cobrar la pérdida financiera siempre que no rebase unos umbrales, definidos en función de la vigencia del contrato. El 4% del capital reembolsado anticipadamente los 10 primeros años, y el 3% del capital reembolsado anticipadamente a partir de entonces”. Así, se considera que el riesgo es mayor para el banco en el caso de un préstamo a tipo fijo que en el de uno variable.

El porcentaje de comisión por reembolso anticipado siempre se aplicará sobre el capital amortizado, según han explicado las mismas fuentes, que han matizado que, en todo caso, la compensación a la entidad no podrá ser superior a su pérdida financiera. Por otra parte, la norma incluirá la posibilidad a ambas partes de adherirse de forma voluntaria a un contrato tipo en el que se establezcan las cláusulas fundamentales del contrato.

Sin incentivos por ventas de hipotecas

La nueva norma exigirá que los intervinientes en la concesión de un crédito hipotecario cuenten con una profesionalización y una capacitación para ofrecer toda la información requerida al consumidor y evaluar su situación de solvencia, al tiempo que prohibirá a los bancos ofrecer incentivos a sus trabajadores por la concesión de un determinado número de contratos.

A la hora de firmar un préstamo hipotecario, el consumidor deberá recibir por parte del banco no solamente una ficha de información normalizada con las principales características del contrato, sino también otra estandarizada con advertencias en la que se incluyen cláusulas sensibles, como las cláusulas suelo.

Además, esta ficha deberá incluir estimaciones con diversos escenarios de tipos de interés variables, una copia del contrato e información desglosada sobre qué parte debe abonar cada gasto hipotecario. La norma no establece a quién corresponde cada gasto, sino que deberán ser ambas partes las que lo acuerden.

Para aclararse con este complejo contrato, el Gobierno ha duplicado las visitas al notario. El consumidor deberá acudir al notario que él elija, que comprobará que se le ha entregado toda la información obligatoria y que se ha hecho en plazo, al tiempo que responderá todas las preguntar que le plantee y le explicará las cláusulas sensibles del contrato. El prestatario deberá firmar un acta en la que pone de manifiesto que conoce toda la información necesaria. "Este primer acto ante el notario será gratuito, aunque al final no se firme la hipoteca", según Economía.

Más tarde, el consumidor acudirá con el banco a la firma del contrato ante notario y tanto este como el registrador no podrán autorizar la firma de la escritura si no se cumplen todas las obligaciones ni si el contrato cuenta con cláusulas consideradas abusivas por sentencias firmes.

La banca ha manifestado, en varias ocasiones, su temor a que esta situación encarezca y restrinja el crédito hipotecario. Así, Gonzalo Gortázar, consejero delegado de CaixaBank, afirmó: "La reforma hipotecaria no puede ser populista" y avisó de que la banca dará "menos hipotecas y más caras" si no se hace una reforma hipotecaria "responsable". Fuentes de Economía dijeron que "no les consta el malestar" de la banca con estas nuevas normas. El tiempo, y el trámite parlamentario, lo dejarán claro.