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Las grúas buscan sol y playa

El mercado de la costa se estabiliza y las casas mejor situadas suben con timidez

Urbanizaciones en la zona mallorquina de Alcudia. Ampliar foto
Urbanizaciones en la zona mallorquina de Alcudia.

Las grúas son aves migratorias. Se marchan con los vientos helados de la crisis y regresan con las corrientes cálidas de la recuperación económica. Hace más de un lustro que no se veían en zonas –antaño con grandes poblaciones de esta especie– como Cádiz, Huelva o Marbella. Pero en este resurgir habitan dos aspectos relevantes: la localización y el precio. No vale todo. De ahí que aparezcan algunos elementos que cambian el mercado: ya hay promotores inmobiliarios interesados en terminar edificios que se quedaron paralizados con la crisis y otros están buscando suelo. Eso sí, en sitios muy concretos y con demanda solvente contrastada. Porque, si bien es verdad que se nota la recuperación, la bonanza no ha llegado en la misma medida a todas las regiones y municipios.

Este proceso darwinista que afecta a las grúas tiene su piedra de Rosetta en la Costa del Sol. La zona que exhibe más músculo. “En Marbella, los precios ya están subiendo entre un 2% el 3% en las zonas consolidadas”, apunta la tasadora Tinsa. En esas tierras, la oferta abarca desde viviendas de 200.000 euros hasta inmuebles de cinco o seis millones. Pero todo lo que sale se vende sobre plano, ya que han sido varios años de parálisis de oferta, e incluso hay promociones con lista de espera.

Málaga, en cabeza

“Desde 2013 se nota la mejoría y el año pasado han empezado a hacerse operaciones de suelo finalista y con poca gestión”, confirma María Monasterio, directora de Aguirre Newman para Málaga-Andalucía. Ese regreso a los viejos tiempos trae sus singularidades. Mandan las transacciones al contado (entre el 60% y el 70%) y los compradores rusos –muy afectados por la crisis del rublo– dejan paso a nórdicos, belgas, franceses e irlandeses.

En este nuevo paisaje aparece “un aspecto muy positivo: la velocidad en la liquidación del stock es mayor que otros años”, observa Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. La nave va con la certeza de que el precio en la Costa del Sol ha tocado suelo y el comprador nacional retorna atraído por casas que han bajado hasta un 50%. A su vez vuelve el sentido común. “Nadie puede pretender comprar este año y esperar que la vivienda se revalorice el siguiente un 5% o 10%”, avisa Jorge Almagro, director comercial de residencial, urbanismo y suelo de JLL.

Las grúas buscan sol y playa

Olvidadas las antiguas mañas de la especulación, hay que escoger con tino porque el ambiente mejora. “La compra de viviendas localizadas (atractivas para la demanda) en la costa empieza a encontrarse dentro del mercado y con perspectiva de elevar el valor”, analiza Pedro Montoya, director del área inmobiliaria de KPMG. O sea, es “un buen momento para comprar, no tanto para vender”, dice Jesús Serna, bróker de Re/Max Beach Homes. Pero seleccionando, pues cada localidad es un mundo. Algo que han hecho los extranjeros, después de que en 2013 entrase en vigor la medida que permitía que adquiriesen la residencia española con la compra de una casa de más de 500.000 euros. Cerca de 500 foráneos han animado el mercado desde entonces.

En Alicante, los precios en la comarca de Marina Baja (Altea, Benidorm, Villajoyosa) caen, con la excepción de las viviendas mejor ubicadas. Todo, eso sí, bañado con una sensación de pérdida. “Los chollos en primera línea de playa ya se han vendido”, sostiene Carlos Smerdou. Pese a todo, algunas promociones funcionan. Solvia remató durante 2013, en plena crisis, su residencial Playa San Juan (Alicante) antes de que finalizara la obra y ahora, confirma Augusto Monte, director de comercialización y transacciones de la promotora del Sabadell, está desarrollando Playa San Juan Torre III.

Como la vida también es una contradicción, en la Costa Brava el producto vacacional de menor precio es el que tiene mejor salida. Por el contrario, las viviendas de calidad han visto caer su valoración entre un 20% y el 40% desde 2007. Aunque la élite tiene sus propias leyes. “El mundo de las casas de gran lujo –por ejemplo, en el Alto Ampurdán– se mueve por otros parámetros e incluso han subido durante la crisis”, dice César Hernández, director de análisis de mercado de Sociedad de Tasación.

Exclusividad balear

Esa misma excepcionalidad se siente en Mallorca. El mercado de compradores extranjeros, básicamente alemanes (36%) e ingleses (18%), que buscan propiedades grandes y exclusivas (sobre todo, primera línea de mar), se ha recuperado. Y en Ibiza “la subida de las viviendas de alto standing continúa imparable”, afirma Tinsa. Por cerrar la imagen. En Baleares, el precio subió en 2014 un 0,5%.

En Canarias, las grúas van por barrios. En Fuerteventura existe poca demanda y está en manos de bancos. Por el contrario, en el norte de Tenerife se espera una reducción de los plazos de venta y, en el Sur, las localizaciones más turísticas (Playa América y Los Cristianos) vivirán algunos repuntes. En Gran Canaria la oferta es escasa y en Lanzarote quizá se den subidas puntuales en la primera línea de costa. Moraleja: hay que escoger bien dónde poner la sombrilla.

El precio impulsa Galicia

La segunda residencia en Galicia está funcionando muy bien sobre todo por el desplome de los precios. La bajada resulta intensa en la Mariña Lucense (Foz, Burela, Viveiro, Ribadeo), donde se puede comprar un piso de dos dormitorios con plaza de garaje y trastero desde 38.000 euros. El ajuste ha sido necesario debido al crecimiento frenético de la construcción que se dio en la zona en los últimos 15 años, quizá por tratarse de una costa casi virgen hasta 2000.

Despejado el horizonte de grúas innecesarias, la construcción retorna a las Rías Altas. En localidades como Sada, Miño o Perbes hay un stock alto de viviendas que el mercado digiere poco a poco. Casas de dos dormitorios desde los 90.000 euros con plaza de garaje y bodega incluidas. Pero tal vez “la mayor actividad”, relata Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, “se encuentre en las Rías Bajas, que debido a un clima más atemperado suponen un mayor reclamo turístico”. Por esta razón, en Sanxenxo, O Grove, Bueu y Baiona la oferta está prácticamente liquidada y solo quedan algunos restos de promociones o aquellas que no se han terminado todavía. En esta zona, 120.000 euros abren la puerta a un hogar de dos dormitorios con plaza de garaje y trastero.