La vivienda retoma el paso

Al margen de pequeñas divergencias estadísticas entre notarios, registradores, Ministerio de Fomento y algunas tasadoras, la tendencia está clara: el mercado inmobiliario residencial ha entrado en una senda de crecimiento sostenible. Por primera vez desde que en 2007 arrancase el enorme crash que se llevó por delante la mitad de la actividad.

Se compran más viviendas, las entidades financieras han empezado a conceder más préstamos hipotecarios –desde junio de 2014 se acumulan nueve meses de alzas y el aumento interanual rozó el pasado mes de marzo casi el 30%–, los visados para obra nueva crecen y los promotores, solos o de la mano de los propios bancos, han comenzado a comprar suelos para acometer proyectos en las mejores localizaciones céntricas de Madrid, Barcelona y las zonas del litoral mediterráneo más demandadas, como la Costa del Sol y Levante, y los dos archipiélagos, Baleares y Canarias.

Pero todo con una gran cautela, derivada de la incertidumbre económica que todavía subyace en España, con un mercado laboral de cientos de potenciales compradores cuya temporalidad e ingresos reducidos no ofrecen márgenes suficientes para plantearse la adquisición de una vivienda.

No obstante, las bases de crecimiento se están dando. “No de manera generalizada en toda España, ya que hay muchas zonas donde todavía no han terminado los ajustes, pero sí en micromercados de Madrid, Barcelona y la Costa del Sol”, apunta Pablo Méndez, director de suelo de la consultora Aguirre Newman.

El problema es que la oferta en esas zonas con mayor demanda resulta muy limitada. “El ideal de los empresarios de encontrar parcelas finalistas para construir entre 50 y 100 viviendas resulta muy restringido. Apenas hay”, reconoce Jorge Almagro, director comercial de residencial, urbanismo y suelo de JLL. Por eso, cuando se ofrecen, existe gran competencia por hacerse con ellas.

“Se está comprando suelo al contado”, subraya Méndez, lo que implica que solo puedan entrar en estas operaciones promotores y gestoras de cooperativas solventes, que no requieren financiación para realizar la compra al disponer de recursos propios suficientes. Entre los primeros, algunos, pocos, que lograron salir del ciclo expansionista con un endeudamiento financiero asumible o prácticamente inexistente, como Via Célere, ACR, Amenabar, Pryconsa o CP.

Los precios residenciales han tocado suelo y las promotoras solventes vuelven a lanzar proyectos

Inmobiliarias que, sin embargo, se tienen que conformar con comprar solares de un tamaño no excesivamente grande, ya que los suelos finalistas de importantes dimensiones parecen un coto reservado para gestoras de cooperativas, como Domo o Ibosa, capaces, gracias a las aportaciones de sus socios, de adjudicarse las mayores fincas que están ofreciendo las Administraciones públicas poniendo sobre la mesa cantidades a veces superiores a los 100 millones de euros.

Lo de contar con el suelo pagado resulta indispensable para que las entidades financieras respalden proyectos que les son ajenos. De lo contrario, ni se lo plantean. Han aprendido la lección. “Los bancos, ya con la garantía, han vuelto a dar crédito promotor a un tipo más ajustado que hace dos años, con una media de euríbor más 1,5 puntos”, indica Méndez.

Vuelve el crédito

También se ha reducido el porcentaje exigido de precomercialización de viviendas. De prácticamente obligar a las inmobiliarias a tener vendida casi en su totalidad la promoción, a aceptar dar el préstamo con un mínimo del 50% de viviendas señalizadas.

Entre esos micromercados estratégicos está el de Arroyo Fresno, en Madrid. Allí, dos promotoras solventes, CP y Amenabar, no han tenido problema alguno en pagar casi 65 millones de euros a la Sareb, el banco malo, por todos los terrenos que tenía disponibles en ese ámbito, en los que existe edificabilidad para construir unas 450 viviendas.

Ambas promotoras saben lo que se hacen. Los primeros 50 pisos fueron vendidos sobre plano en una semana. Como en los mejores tiempos de la burbuja inmobiliaria. Y además han conseguido hacerlo a unos precios relativamente altos, a partir de 450.000 euros por viviendas grandes, de cuatro y cinco dormitorios, con una superficie mínima de 150 metros cuadrados. ¿Los clientes? Familias con hijos y con una solvencia económica contrastada.

Estos precios ponen sobre la mesa la gran brecha que se está abriendo entre unas zonas y otras. Siempre hubo diferencias, pero ahora, en la salida de la crisis, estas se están acentuando. En los barrios con mayor demanda del centro de Madrid o los desarrollos de nuevo cuño, como Arroyo Fresno o Valdebebas, que está a pleno rendimiento tras haber superado un sinfín de reveses jurídicos, con 5.000 viviendas construidas y otras 8.000 pendientes de levantarse, se vuelven a vender pisos con el precio del metro construido en torno a 3.000 euros, y con tendencia al alza. Pero en otras zonas los precios han caído y lo siguen haciendo incluso por debajo de los niveles que se daban al inicio de la fase expansiva de la pasada década, con innumerables pisos de segunda mano en venta por debajo de los 1.000 euros por metro.

“Sí estamos apreciando cierto repunte de precios en algunas zonas con demanda y poca oferta”, apuntan desde JLL, pero queda lejos de ser una situación generalizada. Y, desde luego, el ajuste ya está prácticamente hecho. Este ajuste ha provocado que ya no se venda cualquier apartamento en cualquier zona por 250.000 euros o más, como ocurría en la época álgida de la burbuja inmobiliaria, hace ahora justo una década. Ya no. Ahora, en Madrid, en zonas como los PAU de Vallecas o Carabanchel, el mismo piso cuesta 100.000 euros menos.

Lo que aún no se aprecia es que, en el corto plazo, puedan moverse las grandes bolsas de suelos urbanizables que quedaron a medio desarrollar al sobrevenir la crisis. “No estamos todavía en ese escenario. Son suelos de otra época, demasiado grandes para ser financiados. Parece razonable pensar que habrá que gestionarlos de otra manera. Cambiar el modelo para que puedan desarrollarse por fases”, explica Ángel Méndez, consultor de Aguirre Newman. “Queda aún mucha vivienda usada por vender”, corrobora Almagro.

No obstante, actualmente se parte con una ventaja. Gran parte de esos terrenos ya están ordenados, con la tramitación urbanística terminada e incluso en algún caso con las obras de urbanización iniciadas, lo que, llegado el punto de que la demanda fuera lo suficientemente amplia, facilitaría la puesta en carga edificatoria en un espacio relativamente corto de tiempo.

En Madrid capital, operaciones como la de Campamento o Chamartín vuelven a moverse dos décadas después de que lo hicieran por primera vez, y los desarrollos de Sureste también están ahí, esperando que, en algún momento, puedan ponerse en marcha.

Si las decisiones judiciales pendientes o un cambio radical de la situación política tras las elecciones del próximo 24 de mayo o de las posteriores nacionales no lo impiden, en unos meses podría haber novedades sobre el inicio definitivo de algunas de estas grandes actuaciones.

Grandes operaciones

BBVA y la constructora San José tienen todo preparado para que, en cuanto el Ayuntamiento de Madrid apruebe el nuevo plan, eche a andar el ahora denominado Distrito Castellana Norte. Esa futura prolongación del paseo de la Castellana trazada sobre el haz de vías ferroviario donde, una vez soterrado, se prevé la edificación de 17.000 viviendas.

Y el mismo camino pueden seguir los terrenos de Defensa en Campamento, donde el Estado, ante el interés mostrado por algunos inversores extranjeros, como el magnate chino Wang Jianlin, ha empezado a tantear el mercado de cara a obtener el mejor precio posible en la subasta que se avecina.

La brecha entre unas zonas y otras se amplía. Madrid, Barcelona y la Costa del sol son las que más tiran

En esta salida de la crisis, los nuevos actores que han entrado en el negocio inmobiliario, como los grandes fondos de inversión –el caso de Blackstone o Goldman Sachs– o Socimi como Hispania o Lar, están apostando fuerte por el alquiler, como también lo ha hecho el propio Gobierno con la famosa ley de las 3R de 2013, en la que se pretende que el arrendamiento se convierta en una alternativa sostenible a la compra.

Las desinversiones de empresas públicas de vivienda, daciones en pago de promotores en apuros o los grandes paquetes colocados por la Sareb están siendo los canales utilizados para entrar en este segmento.

Arrendamiento en alza

De manera indirecta, la compra de hipotecas impagadas o con un riesgo manifiesto de que acaben siendo ejecutadas se ha convertido en otra vía para aumentar los activos en alquiler, una vez obtenida la titularidad de los inmuebles tras el lanzamiento de la vivienda de los antiguos propietarios. La compra de Blackstone de más de 40.000 préstamos hipotecarios de Catalunya Banc va en esta dirección.

El camino para que España se equipare con la media europea en viviendas alquiladas se ha iniciado y parece imparable. Todavía están lejos esas cotas del entorno del 35% del parque residencial que se da en países del centro y norte de Europa, pero el incremento no cesa. La media nacional de pisos de primera residencia en arrendamiento ha superado el 15%, y en los grandes entornos metropolitanos ya se ha alcanzado, e incluso superado, el 20%.