Ajuste inacabado

La digestión inmobiliaria de la economía española no ha concluido, a pesar del importante ajuste en precios que han sufrido los activos de esa naturaleza desde el inicio de la crisis. A diferencia de otras fases de recuperación de crisis económicas, en esta el sector de la construcción residencial y de la actividad inmobiliaria no actuará como principal tractor de la actividad y del empleo. La razón es la sobrecarga de este tipo de activos que la economía española tuvo en los años precedentes a la crisis. Y, desde luego, el protagonismo que tuvo en el agravamiento de la particularización de la crisis global en la economía española. La economía española llegó a 2007 produciendo más viviendas que ningún otro país europeo con uno de los índices de revalorización de sus precios más acusados de todo el mundo. El peso de la construcción residencial en el PIB español doblaba el que tenía el promedio de las economías europeas. Pero también duplicaba el que representaba en el PIB español cuando se desencadenó la anterior crisis inmobiliaria, en 1992.

No habíamos escarmentado. En realidad, las autoridades seguían estimulando fiscalmente la adquisición de viviendas a pesar de que los tipos de interés de la financiación hipotecaria habían caído de forma muy significativa. A la tradicional propensión de la familia media española por disponer de viviendas en propiedad se añadían así incentivos fiscales y financieros destacados; y una revalorización anómala sobre cuyas consecuencias apenas se advertía. A esa euforia no fue ajeno el sistema bancario dispuesto a intensificar su endeudamiento para atender esa demanda de crédito específico. Cuando sobrevino la crisis de las hipotecas de alto riesgo en EE UU, los balances bancarios españoles estaban cargados de activos vinculados a la expansión inmobiliaria. Lo que vino después es en gran medida la consecuencia de aquello.

Ahora el sector está deprimido y el número de viviendas iniciadas es históricamente bajo, consecuente con la brusca paralización de la demanda, las restricciones de crédito y, en definitiva, las graves dificultades de las empresas productoras y comercializadoras de ese tipo de activos. Han desaparecido muchas de las miles que se crearon al socaire de la fiebre expansiva y la mayoría de las que quedan se encuentran en una situación de precariedad financiera.

Es un hecho que en algunas provincias españolas ya se aprecian resistencias a la continuidad del descenso de precios, al tiempo que en el litoral aumenta de forma explícita la demanda extranjera. Son buenas señales, pero sería iluso confiar en que la recuperación de este mercado está a la vuelta de la esquina. Su dependencia de la renta disponible de los hogares y de la financiación crediticia, entre otros factores como la demografía, no favorece una reactivación intensa, ni mucho menos. La nueva actividad, en todo caso, reflejará cambios importantes como el desplazamiento gradual hacia la demanda de alquiler y la adecuación de la oferta al tamaño de los hogares. También tendrá que satisfacer exigencias medioambientales y de sostenibilidad que en la etapa expansiva se pasaron por alto. Quizás sea esta una de las contrapartidas favorables a esa pérdida de protagonismo en la economía española.