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Reportaje:

El sueño de comprar un piso era una pesadilla

El pinchazo inmobiliario azota las 'sociedades de propietarios' como España, EE UU o Reino Unido - Ahora el alquiler gana terreno porque los ciudadanos no pueden acceder al crédito

Un carro y una casa. Es lo que ansían los miles de inmigrantes que llegan a Estados Unidos y también los que desembarcan en países con una auténtica cultura de la propiedad como España. No sólo ellos. También lo desean ciudadanos con bajos ingresos que en los últimos años pudieron acceder a la propiedad gracias a la ingeniería financiera basada en condiciones muy laxas para acceder a una hipoteca. El alquiler quedó en el olvido, sólo para colectivos muy concretos: jóvenes, divorciados o recién llegados, que necesitan una vivienda transitoria. Ahora todo ha cambiado. ¿Tendrá esta crisis como efecto secundario el alza de un parque de vivienda más sano, con más alquiler y pisos públicos?

El mercado, y no un cambio de mentalidad, alienta el rechazo a comprar

Más de tres millones de personas están alquilando en EE UU y Reino Unido

Los ciudadanos de Estados Unidos, España, Irlanda o Reino Unido despiertan del sueño de comprar una vivienda. "Ese sueño era en realidad una pesadilla", ironiza el director del Centro Internacional de Finanzas de Yale, William N. Goetzmann. Durante el auge inmobiliario se alejaron aún más del arrendamiento, la fórmula del pagar por usar, muy asentada en Alemania, Holanda o Francia. La compra permite tener un patrimonio, pero el alquiler deja ahorrar o invertir en formación, negocios u ocio. Un régimen muy asentado en las grandes ciudades europeas que favorece la movilidad laboral. Más de la mitad de su parque de viviendas está en alquiler. España está a años luz de esta proporción. La ciudad con más pisos en arrendamiento es Barcelona, con poco más del 25% de sus viviendas.

La sociedad de propietarios llegó a España mucho antes de que el presidente de EE UU George W. Bush lo convirtiera en objetivo de sus mandatos. El alquiler era la fórmula más usual de las familias españolas en los años treinta y cuarenta. Pero el franquismo se empeñó en crear una cultura de la propiedad. Y lo consiguió. Tanto que todavía hoy perdura. El ex relator de la ONU para Vivienda, Miloon Kothari, que emitió un informe muy duro sobre España, critica la "obsesión por la propiedad de la mayoría de las políticas públicas". "Incluso ahora las ayudas van para quienes poseen", asegura.

El modelo social de George W. Bush iba más allá de la vivienda. Seguía un modelo que ya empleó Reino Unido a principios de los ochenta y que supuso desmantelar parte del parque público de vivienda protegida. Pero la sociedad de propietarios, que empezaba por la vivienda y seguía por la educación o la sanidad, ha terminado siendo un fiasco. El 69,1% de los ciudadanos estadounidenses vivía en un piso en propiedad a comienzos de 2007. Hoy esa proporción ha caído hasta el 67,8%, la mayor bajada en los últimos 20 años, según un estudio del Centro de Estudios para la Vivienda de Harvard.

En los últimos años han sido las minorías, sobre todo latinos y asiáticos, quienes más han comprado. La mitad de ellos el año pasado tenía una casa, pero ahora son los más perjudicados por la crisis de las subprime y muchos deben abandonarla. Ello explica que el mercado de alquiler se esté disparando. El centro de estudios de Harvard había previsto que entre 2005 y 2015 hubiera 1,8 millones más de alquileres, pero la estimación se está quedando corta. A raíz de la crisis financiera ya hay más de 1,5 millones de arriendos.

La propiedad salió de las zonas rurales y se coló en las grandes urbes. "Todas las ciudades de Estados Unidos están viviendo declives dramáticos de precios, entre el 10% y el 20%. California, Florida, Tejas, Nueva York... La vivienda no es la mejor inversión. Es un activo ilíquido, hay que pagar comisiones a un agente, reparar, amortizar deuda e intereses, era un mercado muy inflacionista... Una locura", dice Goetzmann.

La crisis de este modelo social y económico arrancó en EE UU, pero el otro lado del Atlántico también tuvo que despertarse. Sobre todo España, Irlanda y Reino Unido. Éstos son los tres países donde, a juicio del presidente del Instituto de Investigación Económica (Ifo), Hans-Werner Sinn, se hinchó "una burbuja inmobiliaria". Pero en España, además, con otro agravante: su parque de alquiler es exiguo, del 11%, incluyendo las segundas residencias. Si se valoran sólo las principales, la proporción baja hasta el 7,5%, según la consultora Aguirre Newman.

"Comprar no es un sueño, al menos no para todos. Otros países no sólo protegen al propietario, también al inquilino. En Suiza o Alemania, por ejemplo, los alquileres tienen un tope por zonas", asegura Kothari. El que fue relator de la ONU hasta hace unos meses también rechaza desgravaciones o ayudas para la compra, porque sostiene que van directamente al promotor y sirven para subir los precios de los pisos.

España sigue estando en la cola de Europa. Según el Comité Europeo de Coordinación de la Vivienda Social (Cecodhas), sólo el parque de viviendas en alquiler de Hungría es más modesto. En cambio, Italia, Holanda, Suecia o Francia tienen una amplia oferta de arrendamientos. Pero, además, los pisos sociales en alquiler en España sólo llegan al 1%, frente al 35% de Holanda. En el otro extremo está Alemania, donde el 57% de los ciudadanos vive de alquiler.

Reino Unido todavía conserva un mercado de pisos de alquiler amplio a pesar del desmantelamiento que se produjo en la década de los ochenta, bajo el mandato de Margaret Thatcher. Todavía son de alquiler 3 de cada 10 pisos, y las viviendas sociales siguen repartidas por todos los barrios de Londres. Sin embargo, en los últimos años ha vivido un auge de la construcción que ha primado la compra.

Los datos oficiales indican que la demanda de pisos en arrendamiento se ha incrementado un 50% en sólo un año. Las consultoras británicas estiman que alrededor de 1,6 millones de personas de entre 18 y 40 años están alquilando porque no pueden permitirse la adquisición de una vivienda. Y la caída del 15% en los precios que registra la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), la mayor asociación del sector inmobiliario del mundo, sólo puede dar acceso a la compra, en cambio, a 600.000 personas. El alquiler se antoja como la única solución.

El economista jefe del RICS, Simon Rubinsohn, explica que el auge del alquiler se está produciendo en todo Reino Unido, pero especialmente en Londres. "Los bancos no llegaron a dar préstamos a 50 años como en España, pero sí lo hicieron con condiciones muy relajadas. Bajaron los tipos de interés, pero, además, financiaban el 100% del valor de la vivienda, que ahora está cayendo. Todo esto ha dado un vuelco. Los bancos no quieren riesgos", afirma.

Ahora, España, el antiguo reino del ladrillo, también mira hacia el alquiler. Las compraventas han caído la mitad en un año y el stock de viviendas sin vender ha seguido engrosándose. Ya hay alrededor de 675.000 pisos sin vender, a los que hay que sumar los que adquirieron inversores para revenderlos enseguida. En total se estima que hay entre 1 y 1,5 millones de pisos vacíos.

A la vez que el país se convierte en un cementerio de cemento, miles de ciudadanos se resienten por haber comprado. Lo demuestra el aumento de la morosidad, que hasta septiembre se triplicó. "De momento, las tasas son manejables. El problema nos lo encontraremos cuando suba el paro", afirma Rubinsohn. Las entidades financieras se las ingenian para controlar estas cifras. Y una salida vuelve a ser el alquiler.

Elena Ramos, por ejemplo, era incapaz de pagar la cuota mensual de 1.147 euros de su piso de Vic (Barcelona) que compró por 240.000 euros hace un año. Tiene un sueldo de 900 euros brutos al mes, una pensión de 200 euros de su ex marido y dos hijos a su cargo. Su entidad financiera, Caixa Catalunya, le ofreció la posibilidad de cancelar el préstamo y seguir en el piso con un alquiler de 550 euros. Enseguida aceptó el trato.

Apenas hay estadísticas sobre el mercado de alquiler en España. Sólo alguna comunidad obliga a los propietarios a depositar la fianza que da el arrendatario en las Administraciones y ofrece algún dato. Es el caso de Cataluña, la comunidad donde más caen las ventas. Los contratos de alquiler ya superan a los de compraventa. En el área metropolitana de Barcelona la oferta de pisos de alquiler creció más de un 30%. Y en la capital catalana, el mayor mercado de alquiler de España (uno de cada cuatro pisos está en este régimen), lo hizo un 9%.

Los estudios que las patronales del sector han elaborado en los últimos años indican que sí hay un grupo de personas predispuestas a alquilar. Son sobre todo jóvenes, divorciados, familias monoparentales, inmigrantes o personas que se hallan en situaciones transitorias. Pero la nueva demanda de alquiler despunta por la situación del mercado y no por un cambio de mentalidad.

En España, la mayor oferta está en las grandes ciudades, en especial en Madrid y Barcelona. Sólo Cataluña y la Comunidad de Madrid tienen más de un 10% de sus pisos en alquiler, según un estudio de Aguirre Newman. A la cola están Castilla-La Mancha o la Comunidad Valenciana, donde el auge de la construcción fue más intenso.

El director de Investigación de la consultora, Javier García-Mateo, explica que hay un gran stock de pisos y que los ritmos de venta se están alargando mucho. "La cuota hipotecaria es en algunas zonas más alta que el alquiler y no compensa comprar un piso", señala. No es extraño que las grandes inmobiliarias se hayan apuntado al alquiler. De hecho, del informe se desprende que todos los ciudadanos que no podían o no se atrevían a comprar ya optaron por alquilar entre 2000 y 2007. En ese periodo, este régimen subió un modesto 16,5%. Pero ahora son más quienes no pueden permitirse o acceder a un crédito.

Los economistas pronostican que la crisis será mucho más profunda en los países que crecieron a costa del ladrillo. "Lo grave es que en Estados Unidos el ciudadano tenía derecho a que le diesen el crédito. El banco debía concedérselo por fuerza", lamenta el presidente del Ifo, Hans-Werner Sinn. Pero cada crisis, dicen los expertos, es una oportunidad. Y todos los consultados confían en que los ciudadanos elijan el alquiler o nuevas sendas que se están ensayando. Una de ellas, las cooperativas de usuarios, donde el ocupante paga un depósito y luego una renta mensual para vivir en el piso de forma indefinida. Que se deje de "poseer" y se pase a "usar".

* Este artículo apareció en la edición impresa del Sábado, 22 de noviembre de 2008