El parón inmobiliario llega al fisco

El mercado de la vivienda se estanca en Euskadi y su enfriamiento ya no sólo pasa factura a los agentes implicados en él, como promotores, constructores o quienes intentan vender un piso. También empieza a notarse en los impuestos. En Euskadi ya es apreciable la caída en la recaudación fiscal relacionada con la venta de las casas nuevas y de segunda mano, aunque su efecto es aún mucho menor que en otras comunidades.

Las expectativas del sector han caído a las cotas de hace once años

Ello se debe a que el grueso de la recaudación en el País Vasco procede de los grandes tributos concertados, como el IRPF o el IVA. En el caso vasco, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que grava la compra de una casa de segunda mano, creció un 13,7% en el primer semestre de 2006 con respecto al del año anterior, mientras que entre enero y junio de este ejercicio sólo ha subido un 1,2% sobre igual periodo del precedente. Mucho peor le ha ido al impuesto sobre actos jurídicos documentados, que grava la firma de una hipoteca y la compra de un piso nuevo, que de 2005 a 2006 se disparó un 25,3%, mientras que en el primer semestre de este año se ha desplomado hasta caer un 2,9%. En conjunto, entre enero y junio pasados, las diputaciones han recaudado por ambos impuestos un total de 235 millones.

José Luis Carvajal, decano del Colegio de Notarios de Pamplona, que también se encarga de Guipúzcoa, dispone de una atalaya privilegiada para comprobar si es real el parón del mercado. Carvajal, quien tiene su notaría en Irún, considera que en 2005 se tocó el techo en la compraventa de pisos y desde ahí se inició un ligero descenso, que se "ha acusado mucho este año". "Una muestra del parón es que de un edificio nuevo con 30 pisos sólo se han vendido cinco o seis. El resto no se vende y eso que el promotor contaba con preacuerdos con compradores, pero se han deshecho", dice.

"Hace 15 años se vendía todo, incluso sobre plano. Ahora, ocurre al revés. Se venden los pisos cuando están acabados y no siempre", añade. Carvajal apunta a la conjunción de varios factores para explicar el estancamiento: "La subida de tipos ha retraído el mercado y los precios siguen desorbitados. Mi impresión es que en el País Vasco hay saturación de vivienda".

La venta de casas ha precipitado su caída este año. Lo que en 2006 se consideraba una suave desaceleración, en 2007 se ha confirmado como un ajuste en toda regla. Así lo confirma el informe sobre la oferta inmobiliaria elaborado por el Gobierno para el primer trimestre: "La evolución de las ventas indica una reducción de la actividad, principalmente por lo que se refiere al segmento de segunda mano. Hay que tener en cuenta que el plazo medio necesario para vender una vivienda usada se ha incrementado de manera significativa" este año. El pesimismo ha cundido en el sector, hasta el punto de que el índice de dinamismo inmobiliario, un indicador de las expectativas de los promotores y agentes de la propiedad inmobiliaria, ha descendido a las cotas de 1996. En el primer trimestre, ese índice se situó en 27 puntos sobre 100.

Los tiempos de euforia inmobiliaria se alejan o como mínimo, se congelan, y a corto y medio plazo se dibuja una ralentización en ventas y en la subida de precios. El último informe del Colegio de Registradores de la Propiedad, correspondiente al segundo trimestre de este año, muestra que se vendieron en la comunidad autónoma 6.731 pisos, un 10% menos que en igual periodo de 2006. Es la segunda comunidad con menor movimiento, sólo delante de Galicia.

Para el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Vizcaya, Iñaki Egurrola, "llega el tiempo de apretarse el cinturón. El piso que hasta el año pasado se podía vender en tres o cuatro meses, en estos momentos hacen falta al menos ocho". Las previsiones en general "son negras", pero "para todos los sectores, no sólo para el mercado inmobiliario". "Lo que está claro", añade, "es que los precios de venta tienen que ser más razonables".

El presidente de la Asociación de Constructores de Álava (UNECA), Enrique González, intenta aportar una nota de optimismo: "¿Crisis? La gente percibe una situación más grave de lo que realmente es. No conviene alarmar". La subida de tipos de interés penaliza la inversión en vivienda y, por tanto, "resulta previsible que se produzca una contención en los precios". El endeudamiento de las familias ha sido uno de los factores que ha aguantado la explosión de la vivienda. Los bajos tipos han permitido a las familias acceder a préstamos más altos o con un mayor plazo de amortización. Esa bonanza se ha acabado. "La situación tenderá a corregirse a medio plazo", prevé González.

"El año pasado resultó bueno y éste está siendo malo producto de la psicosis que se ha instalado entre los ciudadanos de que cuesta más vender", remata.