¿Por qué siguen sin bajar los pisos?

La Ley del Suelo vigente, la del "todo urbanizable", tenía como objetivo abaratar los precios de la vivienda y dar mayor autonomía a las administraciones locales sobre el destino del suelo de su municipio. Han pasado varios años y el efecto ha sido el contrario.

Es cierto que en Europa también han aumentado los precios y que otros factores lo explican: tipos de interés, baby boom de los sesenta, inmigración, demanda extranjera de segundas residencias, y, no lo olvidemos, la especulación. En cualquier mercado, cuando la demanda aumenta, suben los precios. Por tanto, imputar el aumento de precios de los pisos a la Ley del Suelo diseñada por el PP sería injusto. Pero sí es cierto que la Ley del Suelo se diseñó para aumentar la oferta, y que más suelo urbanizable no ha servido de nada.

¿Por qué tras liberalizar millones y millones de metros cuadrados no bajan los precios? ¿Por qué si se construyen casi 900.000 pisos al año los precios aún suben?

La Ley del Suelo era una idea genial, pero aplicada de manera desastrosa. La filosofía era que todo el suelo, excepto el protegido, fuese susceptible de ser urbanizado. Es decir, aumentar de la noche a la mañana el stock, liberalizar el mercado del suelo. Las leyes de la oferta y la demanda actuarían y se corregirían los precios, desinflando la burbuja. Hasta aquí, de acuerdo. Pero la ley añade algo más. Dice que todo el suelo es urbanizable... siempre que la autoridad local lo apruebe bajo la supervisión de las Comunidades Autónomas. Al no asegurarse esto último, lo que se concebía como mercado libre se convirtió en uno totalmente manipulado: los ayuntamientos deciden impunemente quién puede y quién no puede transformar suelo.

Adicionalmente, la Ley actual propone para el cálculo del valor del suelo el método del valor residual, que viene a decir: ¿cuánto valdría este suelo si ya hubiese viviendas construidas? Se toman los precios actuales de los pisos y se hace un cálculo para determinar el correspondiente valor del terreno. En otras palabras, en el momento de una recalificación el suelo entra al mercado a precios máximos.

¿Es un mercado libre aquél donde un alcalde y unos pocos concejales deciden quién puede ofertar mercancía, cuál y, además, el precio de ésta?

La Ley del Suelo no sólo no ha corregido los precios, sino que, ante la pasividad de los gobiernos autonómicos, ha traído corrupción urbanística, mafias y especulación, amén de un desastre ecológico y medioambiental en determinadas zonas del litoral español.

Ante este desmán, el PSOE propone ahora una nueva Ley del Suelo. ¿Abaratará ésta el precio de la vivienda? Mi opinión es que no. La nueva Ley del Suelo propone que un 25% de viviendas de una actuación urbanizadora se destinen a vivienda protegida. ¿Qué va a pasar entonces con el 75% restante? Muy sencillo. Los promotores les aplicarán el margen que dejarán de percibir en las protegidas. Es como si le decimos a un frutero que está obligado a vender una de cada cuatro manzanas a un precio inferior. Mientras haya más gente en el mercado pidiendo manzanas, el comerciante les cobrará la diferencia que ha dejado de percibir por culpa del organismo que interfiere en su actividad. Habrá más viviendas protegidas, de acuerdo, pero como igualmente no habrá para todos, se perjudicará a quienes no las obtengan, personas obligadas a acudir al mercado de viviendas libres.

La segunda medida de sustituir el cálculo de valor residual por el de valor actual es igualmente absurda. Una cosa vale lo que la gente está dispuesta a pagar por ello, no lo que una entidad pública diga que vale. Yo puedo decir que un solar que valía 100 tiene un valor de 10, pero si millones de metros cuadrados siguen en manos de pocos, éstos seguirán especulando con el ritmo al cual sacan pisos al mercado y controlando los precios. Hay millones de manzanas en el mercado, pero no hay tantos fruteros. En España, sólo 15 constructoras tienen cartera de suelo como para abastecernos con un millón y medio de pisos. Los pisos son manzanas que no se pudren y que los bancos financian a muchos años vista, así que los sacan al mercado al ritmo que conviene, no vaya a esfumarse el negocio del siglo.

La tercera idea de que entre un 15% y 20% de las plusvalías vayan a la Administración para financiar viviendas protegidas será también contraproducente. Es como decir que un 20% de la especulación será para... ¡reducir la especulación! ¡No tiene sentido! Y es que la nueva Ley sigue olvidando la premisa fundamental. Para que los precios de un bien bajen (aunque sea un bien raíz) es necesario que demanda y oferta interactúen de modo libre y, sobre todo, en igualdad de condiciones. La demanda todavía no se ha frenado (más de 800.000 transacciones inmobiliarias en los últimos 12 meses). Y la oferta seguirá siendo manipulada, concentrada, sometida a corrupción, y ocultando la financiación de partidos políticos y ayuntamientos.

Si la demanda no afloja, los que no consigan vivienda de protección oficial lo tendrán aún más difícil para comprarse un piso. No pueden competir con empresas, inversores o fondos inmobiliarios. Por otro lado, el mercado de segundas residencias, más cercano al turístico, motor de la economía española, ha de responder a un modelo sostenible económico y medioambiental. ¿Están los gobiernos autonómicos capacitados para ello si se autorizan urbanizaciones en zonas donde ya hoy se sabe que no hay recursos hídricos suficientes?

Estamos mezclando las necesidades sociales de nuestros ciudadanos con las necesidades económicas del país. Ambas confluyen en un mismo mercado en desigualdad de condiciones y, además, ambos mercados responden a objetivos distintos.

Tal vez tras la nueva ley los precios se corrijan, pero ocurrirá si la demanda baja, no porque hayamos legislado bien la oferta.

Fernando Trias de Bes es profesor de ESADE, economista y escritor.