Debates urbanísticos, sí

Los testimonios recogidos por un grupo de eurodiputados sobre situaciones anómalas y abusivas acaecidas en el desarrollo urbanístico del litoral valenciano, trae de nuevo a colación el marco jurídico que lo regula, es decir, la LRAU.

Según señalan los medios, la información recogida traslada gravísimas acusaciones que vienen sufriendo diversos ciudadanos europeos propietarios de parcelas edificadas integradas en procesos de urbanización que vienen desarrollándose en virtud del planeamiento municipal y que, de ser ciertas algunas de ellas, deberían ser sancionadas más por el código penal que por el urbanístico. La unión de los graves hechos -más bien delitos- señalados, junto a los reproches derivados del natural rechazo de los propietarios a asumir las cargas legales que, en contraprestación a los beneficios otorgados comporta el proceso de transformación del rústico en urbano y finalmente, las indudables insuficiencias normativas o la deficiente aplicación municipal de las mismas que, en ocasiones y con seguridad se habrán cometido, han generado un cierto escenario de rechazo que gestionado con habilidad emocional, ha precipitado una aparente respuesta, simple y globalizadora, a los problemas detectados: la culpa la tiene la regulación urbanística establecida en la LRAU.

Señalando, en primer lugar, el derecho (y el deber) a manifestar la opinión por cualquier ciudadano sobre situaciones de relevancia social y, más aún, por los afectados por presuntos abusos urbanísticos o por sus representantes, de la información trasladada queda de manifiesto una cierta precipitación en las conclusiones del informe que debilitan, lamentablemente, el rigor disciplinar de las propuestas y contribuyen a generar un marco de confusión, muy apto para "espurios pescadores en aguas revueltas".

La natural prudencia exigible en el análisis de una situación que se inserta en un marco jurídico tan complejo como resulta ser el urbanístico español, hubiera demandado una mayor profundidad en su estudio que permitiera separar, desde la lucidez del conocimiento cierto, "el trigo de la paja".

Parece razonable que los parlamentarios europeos de la Comisión de Peticiones se hubieran dirigido a sus colegas valencianos para trabajar y pensar juntos en los problemas detectados. Si tal como se deduce de su informe, la situación parece afectar a los tres poderes democráticos, la intervención del Parlamento Valenciano hubiera resultado aún más necesaria. Asimismo, la constitución de un comité de auténticos expertos en la materia, habría permitido clarificar el escenario existente, separando las causas de los efectos y señalando posibles alternativas de solución. Indudablemente de los debates urbanísticos que se produjeran en ambas comisiones, se podrían extraer conclusiones para adoptar determinaciones legales con mayor certeza.

En esos debates quedaría de manifiesto que no es un abuso la obligación de pagar los costes derivados de la urbanización (alrededor de 100 euros por cada m2 edificable atribuido por el plan) ni la cesión de suelo para calles, zonas verdes y equipamientos públicos (alrededor del 50% del suelo original). Que cuando el planeamiento (aprobado conjuntamente por Ayuntamientos y Comunidad Autónoma), reclasifica un suelo rústico en urbanizable, se otorga a los propietarios el 90% de los derechos edificables potenciales (el 90% de las plusvalías del negocio inmobiliario) y, en contraprestación, deben asumir los costes y cargas que hemos señalado y que les corresponden por la transformación del rústico en urbano. También quedaría de manifiesto que la ejecución urbanizadora la puedan realizar los propios propietarios, la Administración o un tercero-concesionario (agente urbanizador) elegido en concurso público bajo condiciones de competencia, publicidad y transparencia.

También quedaría de manifiesto que cuando el plan reclasifica un suelo como urbanizable es para que se urbanice, para "producir ciudad" y, en consecuencia, no se puede impedir dicha función social y pública: o bien los propietarios acometen la urbanización asumiendo el reparto de cargas y beneficios señalado, o se procede a la ejecución forzosa de la urbanización, llegando a la expropiación en caso necesario, de manera idéntica a como ocurre en el resto del mundo occidental. Los intereses de un particular, por legítimos que sean, no pueden enervar los intereses generales e impedir la construcción de un vial, un jardín o un equipamiento públicos.

Afortunadamente, en dichos debates también quedarían de manifiesto las "patologías aplicativas" del sistema. Quedarían explícitos los casos en que la reclasificación de un suelo como urbanizable no responda al interés general, o aquellos en que se pretende sobrevalorar los costes para producir enriquecimientos injustos a costa de los propietarios o aquellos en que el procedimiento seguido en los procesos de adjudicación de la urbanización les perjudican, bien por insuficiencias normativas o por prácticas irresponsables o impropias de los responsables públicos merecedoras de sanciones administrativas o penales, en su caso.

Quedaría así de manifiesto la conveniencia de reforzar el marco jurídico vigente a través del desarrollo reglamentario o de la actualización de algunos preceptos relativos a la ampliación de plazos, a la disposición de criterios explícitos y objetivables acotadores de la discrecionalidad pública y a la regulación de garantías público-privadas que refuercen, aún más, el control democrático de los procedimientos. Quedaría de manifiesto lo inexplicable que resulta que no se hayan llevado estos sencillos ajustes normativos, ya detectados hace mucho tiempo y que no se hayan resuelto tras diez años de experiencia de la LRAU.

No obstante, "nunca es tarde si la dicha es buena". A pesar del retraso, aún se está a tiempo de intervenir con lucidez y rigor en la reconducción de una situación tan trascendente para el desarrollo equilibrado y sostenible de nuestro territorio. Téngase en cuenta que la imagen social de escenario jurídico confuso y desregulado que se está pretendiendo transmitir solo beneficia a operadores espurios o a defensores de situaciones pre-industriales, inaceptables hoy en un mundo democrático y dinámico como el que nos caracteriza. En consecuencia, incorporémonos al llamado "abusos urbanísticos, no", pero simultáneamente y con más fuerza aún si cabe, al de "debates urbanísticos, sí".

Gerardo Roger Fernández es arquitecto y profesor de Urbanística de la Universidad Politécnica de Valencia.