Caruana pide más suelo y viviendas de alquiler para evitar un "ajuste brusco"

El gobernador del Banco de España, Jaime Caruana, hizo ayer balance de la economía en 2002 ante sus consejeros en el que destacó que para evitar un "brusco ajuste" en el mercado de la vivienda -los precios han sobrepasado "niveles coherentes"- habría que aumentar la oferta de suelo y corregir el fuerte desequilibrio existente entre la propiedad y el alquiler. También pide a bancos y cajas de ahorro que refuercen sus controles de crédito y recobro, tras advertir del fuerte peso que la adquisición de la vivienda ha tenido en el crecimiento del crédito durante los últimos años.

El gobernador del Banco de España mostró ayer su preocupación por la evolución de los precios de la vivienda, no sólo por las evidentes dificultades de acceso para muchas familias españolas, sino también por cuanto se trata "de un mercado tan influyente en el funcionamiento global de la economía".

En su intervención de ayer, Caruana apuntó que la fuerte subida en los precios de la vivienda se explica por "la evolución de la pirámide poblacional, el aumento de la inmigración, el crecimiento de la demanda de segundas residencias por parte de residentes y no residentes, y, sobre todo, el continuado crecimiento de la renta y el pronunciado descenso de los tipos de interés. La desfavorable evolución de las cotizaciones bursátiles en los últimos tres años "ha incrementado el atractivo de oportunidades alternativas de inversión, como las que ofrecen los activos reales".

Para Jaime Caruana el valor de los inmuebles "podría haber sobrepasado los niveles coherentes" y resultaría deseable que las tasas de crecimiento del precio de la vivienda comiencen a reconducirse de una manera progresiva y ordenada. Para ello, ofreció como receta "actuaciones sobre las regulaciones y prácticas que restringen la oferta de suelo y las dirigidas a corregir las distorsiones que determinan el marcado sesgo que en el mercado español presenta la vivienda en propiedad frente a la de alquiler".

Estas medidas evitarían, según Caruana, un "brusco" y rápido descenso de los precios que tendría consecuencias negativas para el conjunto de la economía. "Resulta probable y deseable que las tasas de crecimiento del precio de la vivienda comiencen a reconducirse de una manera progresiva y ordenada hacia registros más acordes con la evolución de sus fundamentos", dijo el gobernador.

Precios y rentas

Como novedad, el Banco de España analiza en su informe anual la relación teórica entre el precio de la vivienda y lo que se obtiene de ella, es decir, los alquileres o los precios imputados de los servicios de alojamiento. El resultado de ambos enfoques apuntan "una cierta infravaloración de la vivienda en la segunda década de los noventa". Por eso dice que "el comportamiento expansivo de los precios en este mercado al final de la década debe contemplarse, en parte, como un ajuste hacia su valor de equilibrio".

En este sentido, uno de los sectores más afectados sería el financiero. En 2002 los préstamos a la construcción y a los servicios inmobiliarios facilitados por las entidades financieras aumentaron conjuntamente un 25% y suponían a finales del pasado año un 16% del total. Por ello, el gobernador del Banco de España insistió en la necesidad de que bancos y cajas de ahorro "refuercen el rigor en los procesos de análisis, concesión y seguimiento de las operaciones de crédito y que agilicen los procedimientos de recobro". Y ello se explica por la elevada competencia existente en el sector bancario español, unida a un entorno de tipos de interés históricamente bajos que va a demandar de las entidades un importante esfuerzo de racionalización de costes, con el objetivo de aumentar la eficiencia.

También el gobernador se mostró especialmente exigente con las entidades financieras respecto a la calidad de sus recursos propios. Las abundantes emisiones de deuda subordinada y de participaciones preferentes que realizaron bancos y cajas el pasado año han restado calidad a sus balances.

Así, de acuerdo con las normas internacionales de control de riesgo Basilea II, Caruana apuntó que "no basta con tener un volumen global de capital suficiente, e incluso holgado: debe existir una estrategia de recursos propios, que tenga en cuenta elementos como la permanencia y calidad de los recursos propios, la capacidad de acceso al mercado y el equilibrio entre la remuneración al accionista y la capitalización de la entidad".

Y añadió: "Con excesiva frecuencia se acude a fórmulas de aumento de recursos propios mediante uso de financiaciones subordinadas o instrumentos híbridos para financiar expansiones del negocio, mientras que al tiempo se modera la acumulación de reservas provenientes de beneficios no distribuidos. Es imprescindible que las entidades valoren las decisiones sobre nivel y composición del capital desde una perspectiva estratégica y de medio plazo".

Nueva contabilidad

Dentro del sector financiero, del que alabó el limitado impacto que en sus beneficios tuvieron el menor crecimiento económico y las dificultades de las inversiones latinoamericanas, Caruana consideró que el cambio de las nuevas normas contables (IAS) para 2005 va a tener un efecto muy importante en la responsabilidad y la gestión de las entidades financieras.

Para el gobernador, las exigencias de la nueva contabilidad que ha surgido dentro del proceso de devolver la confianza a los mercados, tras los escándalos financieros vividos en Estados Unidos, representan una revisión profunda de la forma de elaborar la información financiera, "que va a afectar no sólo a los estados contables, sino, además, a los esquemas decisorios de la empresa bancaria, revisión que indudablemente conllevará la modificación de los sistemas de captura de la información, tanto cuantitativa como cualitativa".

El buen gobierno de las entidades de crédito es un área en la que el Banco de España tiene un especial interés. "Lejos de ser una moda pasajera, la mejora de la gobernanza empresarial debe ser un área de atención prioritaria por parte de las entidades," afirmó.