Las razones de Lula

Los principales medios de comunicación han dado gran relevancia a la noticia de que el presidente brasileño, Luiz Inácio Lula da Silva, ha ordenado que se expidan títulos formales de propiedad de las favelas. Probablemente esta medida habrá sorprendido a más de uno. No serán pocos los que la califiquen de demagógica, propia de un líder populista, o de decisión irresponsable que cuestiona los cimientos del sistema económico y social.

Nada más alejado de la realidad. Lula tiene sus razones. No desea en absoluto destruir el sistema capitalista en Brasil, sino, por el contrario, conseguir que deje de ser un club privado y que abra sus puertas -y también sus beneficios- a la gran mayoría de los habitantes de ese inmenso país latinoamericano.

Dos tercios de la riqueza de los países en desarrollo dependen de la propiedad inmobiliaria

Brasil dispone de uno de los mejores sistemas registrales de América Latina

Que la favela sea otro generador de capital; por ejemplo, como garantía de un préstamo

Sabe que extender el capitalismo requiere diseñar y universalizar mecanismos capaces de generar capital, la savia genuina de todo el sistema. Y que el proceso por el cual un activo físico -una favela, concebida únicamente como refugio-, se convierta en otro generador de capital, y que esa misma favela, concebida, por ejemplo, como garantía de un préstamo, financie la creación de una empresa, es complejo y se halla plagado de dificultades. Pero ese es el apasionante y trascendental proceso que el presidente Lula pretende poner en marcha con la decisión adoptada.

Hernando de Soto (reconocido economista de origen peruano, cuyos ideario y equipo se hallan sin duda tras la decisión adoptada por el presidente brasileño) se formuló en su día una pregunta clave (véase su obra El misterio del capital, subtitulada Por qué el capitalismo triunfa en Occidente y fracasa en el resto del mundo). Esta pregunta es sencilla: ¿Qué es lo que desprende valor de una simple casa y lo fija de forma tal que le permite generar capital? La respuesta es, también, sencilla: que sea una propiedad identificada, documentada y protegida por un sistema formal de derechos de propiedad.

En Occidente, observa de Soto, todo activo -toda parcela de tierra, vivienda o bien mueble de consumo duradero- ha sido formalmente fijado en registros mantenidos al día y regidos por normas contenidas en el sistema de propiedad, de modo que todo incremento en la producción, todo producto, inmueble u objeto con valor comercial es propiedad formal de alguien. La propiedad formal, observa de Soto, invita a percibir la casa como algo más que mero refugio y por ello un activo inerte; invita a verla como capital vivo.

En Occidente -continúa el economista- los inmuebles formales son fáciles de usar como garantía para un préstamo; para obtener una inversión mediante su intercambio por activos; como domicilio para el cobro de deudas o de impuestos, o con fines comerciales o judiciales, por ejemplo, de modo que mientras las casas como tal actúan como refugios o lugares de trabajo de sus dueños, sus acreditaciones formales de propiedad llevan una vida paralela, cumpliendo varias funciones adicionales para afianzar los intereses de quienes intentan crear nueva riqueza.

Por el contrario, aquellos activos cuyos aspectos jurídicos -y magnitudes relevantes desde un punto de vista económico- no están fijados en un sistema de propiedad formal son sumamente difíciles de mover en el mercado y su intercambio comercial se circunscribe a círculos básicamente locales de amigos y conocidos. Los efectos de este fallo legal son dificultar la contratación con extraños, restringir la división del trabajo y frenar la productividad y, finalmente, el crecimiento económico y el bienestar.

Asimismo, en Occidente, sus sistemas formales de propiedad se caracterizan por que, si bien están concebidos para proteger tanto la seguridad de los títulos como la de las transacciones, conceden prioridad a la seguridad de estas últimas con el fin de facilitar que los activos puedan cumplir su función paralela como capital. Por ello, la mayor parte de los países avanzados se han dotado de sistemas registrales de derechos (también denominados de fe pública), en tanto que muchos de los países en vías de desarrollo siguen anclados en sistemas registrales de documentos, los cuales se limitan, como observa de Soto, "a ser guardianes de los deseos de los muertos". "Esto, acaso explique -continúa el ilustre economista- por qué crear capital sobre propiedades occidentales es tan sencillo y por qué en los países en vías de desarrollo, la mayor parte de los activos se ha escabullido del sistema formal legal en busca de movilidad".

Pues bien, mientras esto sucede en los países desarrollados, en América Latina, según las investigaciones llevadas a cabo por el equipo de De Soto, al menos seis de cada ocho edificaciones se hallan en el sector subcapitalizado y el 80% de toda la propiedad inmobiliaria es poseída fuera de la ley. Si consideramos que dos tercios de la riqueza nacional de los países en vías de desarrollo está relacionado con la propiedad inmobiliaria, la conclusión inevitable es que la ley es la excepción y la marginalidad la norma y que, debido a ello (concretamente a la ausencia de un sistema formal y universalizado de derechos de propiedad) dos tercios de los activos físicos están inhabilitados para crear capital, no sirven como garantía para obtener un crédito ni tampoco para desempeñar ninguna de las demás funciones que las representaciones formales de la propiedad permiten. Y ello constituye un auténtico dispendio en un mundo inmerso en una intensa lucha (nacional e internacional) por la captación de capitales.

En Estados Unidos, por el contrario, la mayor fuente individual de recursos para nuevos negocios es la hipoteca sobre la vivienda del empresario. O en España, el volumen de los saldos vivos de los activos hipotecarios equivale ya a más de la mitad del Producto Interior Bruto, constituyéndose más de un millón de nuevas hipotecas anualmente.

Se hace imperativo, por lo tanto, legalizar la situación extralegal de las posesiones inmobiliarias de esos países, si se quiere que puedan empezar a generar capital. Y eso es exactamente lo que persigue el presidente Lula. La cuestión es cómo integrar los activos extralegales de un país en un único sistema de propiedad formal, especialmente cuando la situación de extralegalidad afecta a una gran parte de los activos inmobiliarios.

Prescindiendo de otros aspectos, esta cuestión se presenta como un auténtico desafío jurídico; su solución requiere una sofisticada tecnología jurídica capaz de ofrecer soluciones sencillas, universales, poco costosas y sumamente eficaces en la protección de los derechos y, sobre todo, de las transacciones. Esta cuestión -cómo- deviene así en un asunto crítico, pues es sabido que una mala instrumentación de una buena idea puede acabar invalidando la idea misma.

El análisis de De Soto es, sin duda, brillante. Su diagnóstico, correcto, debe mucho a aportaciones de economistas como Coase, North, Fogel, Pipes y otros. Incluso apunta ideas para buscar soluciones -inspiradas en la historia de Estados Unidos, como los derechos de tomahawk, de cabaña, de semillas, etc- que son, sin duda, útiles, pero no se siente capaz de construir la tecnología jurídica necesaria para hacer frente a ese desafío extraordinario, si bien señala cuatro líneas maestras, absolutamente correctas a mi juicio:

1. Para crear una economía de mercado moderna se necesitan estándares comunes precisados en un único cuerpo de normas.

2. Los sistemas deben proteger los derechos de propiedad y las transacciones, pero, sobre todo estas últimas.

3. Deben facilitarse los expedientes para ingresar en esos sistemas; más concretamente, a mi juicio, deben facilitarse los procedimientos para que las propiedades que viven fuera del registro ingresen en el sistema registral.

4. La cuestión básica no consiste en mapear y fotografiar los edificios o las tierras, sino en fijar reglas que reflejen un consenso sobre cómo los activos físicos deben ser poseídos, intercambiados y utilizados, consejo éste que, de seguirlo, puede ahorrarle mucho dinero al Gobierno brasileño.

Una vez que el presidente Lula ha adoptado la decisión y ha comunicado al país que él personalmente está al frente de este timón -imprescindible para vencer las probables resistencias de ciertas minorías-, el éxito de este apasionante y trascendental proceso va a depender -en mayor medida que de ninguna otra- de una cuestión tecnológica, concretamente de tecnología registral y, específicamente, en sus aspectos jurídicos, organizativos y gestores -la tecnología física, sin duda útil, es, en este punto, secundaria-. Para comprenderlo, baste la siguiente reflexión: la propiedad no puede generar capital mientras no sea jurídicamente indiscutible, y no lo es mientras la comunidad como tal no reconoce a una persona como propietario mediante un acto de adjudicación.

El Registro es una institución a través de la cual la comunidad realiza ese reconocimiento y la inscripción una suerte de adjudicación que consolida un determinado statu quo jurídico real inmobiliario que debe ser respetado por todos. Por eso, el Registro es la clave. Facilitar los sistemas de ingreso en el Registro -sistemas de adjudicación-, por un lado, y fortalecer los efectos de éste para que las transacciones con los derechos adjudicados sean plenamente seguras, por otro, son dos de las piedras angulares imprescindibles para el éxito del proceso.

Afortunadamente, hoy tenemos la tecnología registral que permite conseguirlo. Además, Brasil dispone de uno de los mejores sistemas registrales de América Latina, al menos en sus grandes áreas urbanas, por lo que la implementación de las medidas necesarias no debería resultar especialmente problemática.

Fernando P. Méndez González es decano-presidente del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España y uno de los principales expertos internacionales en registro de la propiedad. Ha asesorado a diferentes países para la aplicación de sistemas registrales.