Falta espacio para vivir, sobra para trabajar

"Se vende", "Se alquila". Carteles como éstos proliferan en Madrid. La ciudad padece una fuerte crisis inmobiliaria que ha rebajado hasta la mitad el precio de las oficinas y ha dejado casi por los suelos el de las zonas industriales. Sin embargo, apenas se deja sentir en el coste de las viviendas, que sigue por las nubes. Sobra suelo construido para trabajar y falta para vivir, al menos a precio razonable. Para ordenar el territorio, el Gobierno de la Comunidad de Madrid presentará el mes que viene un Libro Blanco y enviará a la Asamblea el proyecto de Ley del Suelo.

Si usted necesita una oficina, aproveche: los alquileres cuestan ahora entre un 25% y un 50% menos que en 1991. Si lo que precisa es una nave industrial, las oportunidades -tanto en venta como en arrendamiento- pueden ser aún superiores. En cambio, si su necesidad es una vivienda, no confíe mucho en la actual crisis inmobiliaria: los alquileres siguen por las nubes y sólo en el restringido mercado de segunda mano puede surgir la oportunidad de compra; los precios nuevos no bajan, aunque al menos son estables.Una oficina cuesta ahora la mitad que en 1991. "Es una estmiación, porque el mercado de compraventa está parado y sólo vende quien no tiene más remedio",, explica José Barta, presidente de la firma de consultores INTEC, especializada en el sector inmobilario.

Los alquileres de oficinas también han llegado a situarse en la mitad de sus niveles de 1991. El bajón afecta incluso a las zonas nobles: el metro cuadrado en el paseo de la Castellana, que llegó a pagarse a 6.000 pesetas mensuales hace dos años, ahora, se consigue por 3.000 pesetas. En cuanto a las ventas, lejos queda la tarifa de 1.300.000 pesetas por metro cuadrado que se llegó a negociar en el paseo de Recoletos a comienzos de esta misma década.

INTIEC calcula que en la capital y en los parques empresariales de la periferia metropolitana hay 778.000 metros cuadrados disponibles, para venta o alquiler. Casi la mitad está dentro del perímetro de la M-30. Con todo, esta firma no es la más pesimista. Otra empresa del ramo, Técnicos Consultores de Inversiones (TC1), calcula que hay dos millones de metros cuadrados de oficinas disponibles "frente a una demanda nula". En resumidas cuentas, falta actividad económica para llenar los seis millones de metros cuadrados de oficinas existentes en la región.,

No se llenan, luego tampoco se levantan más. "Se ha frenado la construcción. El mercado está saturado- y buena parte de las empresas arrendatarias renegocian sus, alquileres a la bája", tercia el gerente de la Asociación' Nacional de Promotores Constructores de Edificios, Manuel Martí. Las compañías también restrigen el espacio para su actividad o, simplemente, se van a la periferia de la ciudad.

A esta situación se ha llegado tras un acelerado crecimiento. A comienzos de los años ochenta, el desarrollo estaba estancado y, consecuentemente, el mercado de compra y alquiler de oficinas. La situación económica no daba para más.

A partir de 1985, la bonanza económica y la fuerte entrada de capitales extranjeros -con la vista puesta en el ingreso de España en la Comunidad Euro ea, donde los precios eran mucho más altos- empezaron a disparar el coste del metro cuadrado. Al aumento contribuyó el restrictivo Plan General de Ordenación Urbana de Madrid diseñado en 1985, un momento en el que no se apostaba por el crecimiento de la capital.

A las oficinas madrileñas les ha ocurrido lo que al niño que estira y se le queda pequeño el traje: la demanda se disparó cuando la oferta era estrecha y los precios se pusieron por las nubes. Pero a finales de la década de los ochenta, la construcción de oficinas se convirtió en un buen negocio inmobiliario.

En éstas llegó la crisis. El traje nuevo -los edificios de oficinas han crecido vertiginosamente y con gran apoyo público hasta sumar unos seis millones de metros cuadrados, según INTEC- ha quedado demasiado, grande para el niño, cuyo crecimiento se: ha estancado con el parón económico.Parón en la construcción"Los precios subieron por encima de las posibilidades y ahora han bajado por debajo de la realidad. En Madrid todo es más exacerbado que en el resto de España", sentencia Barta.

Cree que la situación se mantendrá igual en los próximos 12 meses. "Con dos o tres años de bonanza, el parque disponible se absorberá. Los precios ya no bajarán más", predice el consultor inmobiliario.

Desde la óptica de una gran empresa del sector como Metrovacesa, el diagnóstico es similar: "Notable exceso de oferta de oficinas,, que, pese al parón en las construcciones, tardará aproximadamente cuatro años en ser absorbido".

En cambio, la carencia núme-ro uno de la región son las viviendas. El precio del suelo dispara, más aún que el de la construcción, el coste final de un bien difícilmente alcanzable. En el mercado de compraventa hay parón, según INTEC. "Las oportunidades pueden estar en la segunda mano, pero sólo se ponen en venta si la necesidad es muy acuciante", señalan.

"Apenas se construyen viviendas nuevas por la iniciativa privada, ya que las ayudas de las administraciones están copadas por la competencia pública", se queja el representante de los promotores. Al menos, Martí reconoce un sector en mejor situación, el de las viviendas denominadas residenciales. "La vivienda de lujo siempre tiene demanda. La popular, también. Lo fastidiado es colocar la vivienda inedia", añade.Desde Metrovacesa se señala una ligera caída de precios y un exceso de oferta en las viviendas de nivel medio-alto. En el medio-bajo, la oferta es "claramente insuficiente", debido a "la extremada dificultad de adquirir suelo a precios bajos".

Otro experto, Jorge Smerdou, de Técnicos Consultores de Inversiones se muestra más optimista: "No se nota la crisis en el mercado de vivienda nueva. Los precios están estabilizados desde 1990 y seguirán en esa línea".

Precios estabilizados, pero altos. Según TCI, un metro cuadrado de piso nuevo cuesta una media de 254.900 pesetas en la capital y 153.700 en los grandes municipios del cinturón. No en vano Madrid tiene el metro cuadrado de vivienda más caro de España, concluye un informe del Banco Hipotecario.