Realidad y deseos

La reciente publicación de la Encuesta de vivienda, encargada por el Ministerio de Obras Públicas en 1990, ha puesto de manifiesto algunos datos sobre el parque inmobiliario español que vale la pena comentar.La cifra de viviendas en alquiler en España, según esta encuesta -algo más de dos millones de unidades-, supone un 18,2% del total del parque de viviendas principales. Este porcentaje, aunque ha venido aumentando durante los últimos años, sigue manteniéndose muy alejado del registrado en el resto de los países occidentales. Su dimensión resulta insuficiente desde el punto de vista de la demanda potencial, ya que existen colectivos cada vez más numerosos que mejorarían inmediatamente su situación personal o profesional si encontrasen en el mercado alquileres de coste accesible con adecuada ubicación. Es el caso de jóvenes que siguen viviendo con sus padres, matrimonios en trance de separación o trabajadores sujetos a traslados.

Potenciar el alquiler

En el contexto actual de la redefinición de la política de vivienda se pretende, precisamente, potenciar el alquiler mediante medidas que fomenten el aumento de la oferta total y en particular de la oferta a precios moderados.

La medida de mayor alcance es, sin duda, la promulgación de una nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, actualmente en elaboración, que sustituya a la vigente, estableciendo un marco de equilibrio entre los legítimos intereses de los propietarios y los de los inquilinos, en el que algunas de las piezas básicas serán la Fijación de criterios de actualización de las rentas, una normativa específica sobre locales de negocio y la agilización de los trámites inherentes al desahucio. Combinar la adecuada rentabilidad y seguridad jurídica para el arrendador con cierta garantía de estabilidad en la duración del contrato y en su coste para el arrendatario no es tarea fácil, pero el Ministerio de Obras Públicas y Transportes se ha comprometido a llevar adelante esta reforma, que no puede, por supuesto, limitarse a la simple derogación del decreto Boyer -ya que ello implicaría reducir las modificaciones a la fijación del plazo del contrato-.

El mantenimiento de la normativa actual está, de hecho, provocando la expulsión de familias con bajos niveles de ingresos de los inmuebles de renta antigua, mediante variados sistemas de coacción que acaban beneficiando a las sociedades inmobilialas que rehabilitan el inmueble y obtienen elevadas ganancias con su posterior venta.

Es obvio que la expectativa de una nueva regulación puede inducir puntualmente a que algunos propietarios quie ran anticipar ganancias superiores a las que creen que les corresponderán en un futuro; sin embargo, de la información disponible se deduce que la gran mayoría de los contratos de arrendamiento posteriores a 1985 contienen cláusulas de revisión acordes con la evolución del IPC, por lo que los abusos pueden producirse sólo en aquellos casos en que no se hubiera pactado dicha cláusula. Otra cosa es que, muy probablemente, algunos propietarios se están mostrando reticentes a renovar el contrato, a la espera de la legislación definitiva.

La incentivación al alquiler .debe producirse, básicamente, vía fiscalidad, como sucede en el resto de los países occidentales. España es entre estos países donde las ayudas fiscales a la vivienda alcanzan el porcentaje más alto dentro del gasto público total; pero se trata exclusivamente de incentivos a la inversión en vivienda en propiedad, cuyo diseño -como ha señalado recientemente un informe del Instituto de Estudios Fiscales- tiene efectos negativos desde el punto de vista distributivo. No hay actualmente, en cambio, incentivos para la inversión en vivienda en alquiler, aunque se está produciendo ya un importante cambio de planteamiento.

Ayudas financieras

En esa línea, está ya muy avanzado el proyecto de regulación de los fondos de inversión inmobiliaria con tratamiento fiscal muy favorable para los activos en alquiler. Esta medida puede fomentar la canalización del ahorro hacia la inversión en alquiler a través del establecimiento de dichos fondos que garanticen la adecuada rentabilidad y liquidez, eximiendo al particular de la gestión directa del alquiler. Ello podría contribuir al deseable desarrollo de sociedades inmobiliarias especializadas en alquiler.

En cuanto al fomento de la oferta de viviendas de alquileres moderados se van a potencia r las ayudas financieras para su prijmoción y para la mejora de su gestión. Varias comunidades -Canarias, Navarra, Extremadura- están promoviendo ya numerosas viviendas de este tipo, cuya eficacia pasa por una correcta administración del parque que permita su adecuado mantenimiento y la rotación de los inquilinos, rompiendo la imagen de viviendas gratuitas y del Estado como mal casero. Con todo, el peso actual del parque público en alquiler supone apenas el 6% del parque total en arrendamiento, habiendo incluso disminuido durante los últimos años como resultado de políticas, ya gestionadas por las comunidades autónomas, de incentivación a su compra. Las razones, como se apuntaba antes, radican en las dificultades de gestión y administración de este parque, que pueden mitigarse.

Cabe, por ejemplo, cuestionar el alquiler público como fórmula idónea para aquella familias en situación de absoluta pobreza o marginación, ya que parece que para estos casos las ayudas son más eficaces si fomentan la autoconstrucción y, por tanto, el acceso a la propiedad a un coste mínimo.

Los datos sobre precios de los alquileres existentes requieren una explicación ulterior, ya que el hecho de que su valor med.io fuera sólo de 16.700 pesetas en 1990 resulta por lo menos llamativo. La primera observación que cabe hacer es que éste es el precio medio no de los alquileres en oferta -los que le suenan a quien, está ahora buscando una vivienda-, sino de los correspondientes a viviendas ocupadas en el momento en que se realizó la encuesta. Basta señalar que menos de un 30% del parque en alquiler ha sido ocupado después de la entrada en vigor del Decreto-ley 2/85 -decreto Boyer-

Ese precio medio es, pues, el resultado de situaciones muy dispares: casi una tercera parte de las personas que viven en alquiler está pagando menos de 5.000 pesetas (un 10% paga, incluso, menos de 1.000 pesetas), mientras que sólo un 4% del total de inquilinos paga más de 50.000. Si siempre cabe decir que los valores rnedios son enganosos, mucho rnás en el caso de un mercado tan fragmentado como éste, con un abanico de rentas que va desde las 200 pesetas -pagadas por alguna entidad financiera en calle céntrica de Madrid- a los elevados niveles, muy por encima de la media, alcanzados durante los últimos años.

Son las viviendas actualmente en oferta las que alcanzan precios privativos, en presencia de una casi inexistente alternativa. El reto del Ministerio de Obras Públicas y Transportes es precisamente el de establecer con la máxima rapidez la normativa básica adecuada y los acuerdos concretos con las comunidades autónomias que favorezcan realmenle el acceso a la vivienda -en propiedad o en alquiler- a quienes no pueden hacerlo en las condiciones del mercado, así como el de impulsar un incremento de la oferta de vivienda en alquiler libre, que reduzca la situación cuasi oligopolista de este mercado.