La vivienda

En este artículo, el autor propone soluciones para que la demanda de vivienda de escasa capacidad adquisitiva pueda acceder a un piso cuando la oferta existente lo es a unos precios muy altos. Afirma que es necesario un acuerdo en el sector.El sector inmobiliario, que se caracteriza por ser muy sensible a los ciclos económicos, no ha dejado de verse afectado por el auge general de la economía en estos últimos tiempos. Sin embargo, en el momento presente se ha dado paso a una nueva situación de ralentización que ha condicionado el actual mercado de la vivienda, en el que una demanda de capacidad adquisitiva modesta y con escasas expectativas no encuentra cabida en una oferta a precio elevado. No obstante, dicha demanda es en cuantía muy importante, tal como nos muestran estudios estadísticos del momento, y es más, su evolución agrava el problema de forma inmediata, ya que las pirámides de población nos indican un desarrollo creciente de ésta, que en 1993 alcanzará su momento culminante, con una cuantificación de 3.300.845 jóvenes en edades comprendidas entre los 25 y los 29 años, edad en la que normalmente se accede a un puesto de trabajo, y, por tanto, se está en disposición de requerir viviendas para la creación de sus propios hogares.

Todo ello nos lleva a la necesidad de producir viviendas a precio razonable y en cuantía suficiente, y para esto es preciso aunar los esfuerzos no sólo de los agentes sociales (promotores públicos y cooperativas), sino también de los promotores privados, cuya intervención resulta muy conveniente para asegurar la oferta.

Una serie de factores ha incidido de forma primordial en la configuración de esta realidad:

a) El suelo, que ha alcanzado en áreas metropolitanas aumentos de hasta el 300% en seis años, debido a la retención de suelo urbanizado, sobre todo el destinado a la construcción de viviendas sociales.

b) Los factores de producción, que a lo largo de esta década pasada han duplicado su coste debido al aumento no sólo de las edificaciones, sino también de las obras en infraestructuras, que si bien necesarias, han influido de forma inequívoca en un recalentamiento del sector.

El precio del dinero

c) El precio del dinero. Su encarecimiento tiene un efecto perverso sobre el sector de la vivienda, agravándose por el resultado acumulativo a lo largo de los años en que el pago del bien se aplaza.

d) El coste fiscal. La actual política fiscal da un trato homogéneo a la vivienda en general sin distinción de tipologías y beneficiando claramente a los estratos de población con rentas más altas.

Para la resolución de esta situación, la Asociación Española de Promotores de Viviendas Sociales entiende que es necesario abordar el problema de la vivienda a través de las siguientes medidas.

1. La elaboración de un plan de vivienda que tenga una periodicidad mínima de tres años, plazo indispensable requerido para su adaptación al tiempo de realización del producto.

Asimismo, debe ser un plan consensuado entre las distintas administraciones (central, autónomas y locales) que tienen competencias en materia de vivienda y suelo.

2. Política realista que asegure la producción de las viviendas. Para ello es condición básica que el precio de venta se equipare al precio de coste. Urge que el valor del módulo se fije de una forma realista y no en función de otros condicionantes.

3. Dotación de recursos suficientes que permitan fundamentalmente acercar el producto al adquiriente vía subvenciones y subsidiaciones.

La cuantía económica asignada a la política de vivienda en el conjunto de los Presupuestos Generales del Estado es muy insuficiente, alcanzando apenas el 0,6% del producto interior bruto, cuando en ningún caso debería ser inferior al 1,5%.

4. Cambio en la política fiscal que implique redistribuir las ayudas con una reconducción de las indirectas a las directas, de forma que éstas se dirijan a quienes realmente las necesitan, y aminorar los costes fiscales en la producción de las viviendas. Todo esto supondría un aumento en la dotación asignada a la vivienda social.

Urge, pues, que bajo la coordinación del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo (MOPU) se consiga un acuerdo entre los ministerios afectados (Economía y Hacienda, MOPU), las comunidades autónomas y los municipios, para estructurar este sector productivo, garantizando la cobertura de una necesidad básica en la población que es a la vez un derecho constitucional.

Fernando Úbeda Rives es presidente de la Asociación de Viviendas Sociales (AVS) en representación de la comisión ejecutiva.