El sentido común en el avance del Plan General de 1990 / 1
El autor de este artículo afirma que la demanda de viviendas a precio tasado en Madrid no podrá ser satisfecha con la oferta de suelo prevista para estos pisos en el avance de revisión del Plan General y se pregunta si los agentes inmobiliarios estarán dispuestos a asumir los costes del futuro desarrollo de la ciudad.
El Ayuntamiento de Madrid ha elaborado el avance de lo que puede ser la revisión del Plan General Urbanístico de 1985.Me parece oportuno aportar a esta iniciativa. algunas valoraciones en el campo de los problemas de vivienda y de las soluciones propuestas, haciendo algunas apreciaciones más dictadas por el sentido común y la experiencia que por aproximaciones generales al tema.
El avance del plan de 1990 señala que la demanda de viviendas con precio tasado (es decir, aquellas a la que pueden acceder las familias de capacidad adquisitiva media y media-baja -el 73% de los madrileños tiene ingresos inferiores a cinco veces el salario mínimo interprofesional-) es de 145.000 viviendas hasta el año 2000. La demanda de viviendas de precio libre es de 60.000 viviendas hasta el año 2000.
El suelo calificado por el plan de 1985 para ser destinado a estos tipos de vivienda que todavía no está ocupado, más el que se propone en el plan de 1990 adquiere las dimensiones que muestra el cuadro que aparece a pie de página.
Oferta y demanda
Constrastando la demanda de vivienda con la oferta de calificación de suelo donde construirla se aprecia un desajuste grave entre las necesidades de 145.000 viviendas de precio asequible y el suelo calificado donde construir este tipo de viviendas, que sólo admite 130.000. Sólo una proporción de aproximadamente un 30% más de calificación que de demanda puede garantizar (además, obviamente, de otros factores) la satisfacción de ésta.
El desfase al alza del suelo para vivienda libre es también, en otro sentido, significativo. Pero estas circunstancias no son más que problemas subsanables en el conjunto del plan.
El problema grave que ocultan estas cifras empieza a manifestarse cuando nos hacemos algunas preguntas, como por ejemplo: cuando un plan califica suelo para que sobre él puedan construirse viviendas que sólo pueden tener un precio máximo, dado que están subvencionadas, ¿cómo se controla que efectivamente se puedan construir, si en muchísimas zonas de Madrid sólo el valor del suelo es superior al precio máximo de venta de la vivienda construida?
El plan de 1985 intentó responder a esta pregunta con unas determinaciones técnicas y jurídicas que, por razones que no viene al caso, fracasaron.
¿Cómo contesta a la pregunta el plan de 1990? Por una vía que es continuación de algunas experiencias de gestión urbanística de los últimos años y que muy generalmente explicada es ésta:
Se determina por el avance sobre qué suelos aproximadamente se quiere que crezca la ciudad. Se llama pública y transparentemente tanto a los propietarios como a agentes inversores inmobiliarios a que presenten ofertas de desarrollo de esos suelos y compitan (conjuntamente o no) en un concurso de suelo. En cualquier caso, en sus ofertas, los participantes deberán comprometerse a ceder al Ayuntamiento el 60% del suelo edificable, sobre el que la Administración local realizará los concursos bien de derecho de superficie, bien de transmisión patrimonial completa para que se construyan viviendas de precio tasado.
Visto el procedimiento, original desde el punto de vista del dimensionamiento del suelo urbanizable y lícito (en mi opinión) desde la justa apropiación pública de parte de plusvalía generada por el crecimiento de la ciudad, surgen de nuevo preguntas consecuencia tanto de mi cortedad de entendimiento como de los resabios de algunos años de gestión urbanística. Algunas son las siguientes:
Aun en el supuesto de que los suelos determinados por el Ayuntamiento sean los correctos para el futuro crecimiento urbano (y en algunos casos tengo mis dudas, que ya explicaré), ¿los propietarios querrán presentarse a los concursos de suelo?
Desarrollo de Madrid
Si no se presentan los propietarios, lógicamente aliados societariamente con agentes inversores, ¿querrán estos últimos desarrollar, en las dimensiones que las necesidades demandan, todo el proceso expropiatorio y urbanizador que se requiere?
Aceptando que se suponga que los agentes inmobiliarios quieran desarrollar todo el proceso, ¿podrán, financiera y por capacidad, desarrollarlo? Una vez iniciado el proceso, necesariamente en impulsos parciales, ¿el suelo a ceder al Ayuntamiento será totalmente urbanizado?
¿Cuánto tiempo se tardará en superar todas las fases administrativas de desarrollo de estos suelos (que no pueden ser más que urbanizable no programado) y cuándo podrán empezar a construirse las primeras viviendas de precio tasado sobre éstos suelos?
¿Puede, en su actual organización, asumir la Gerencia Municipal de Urbanismo la carga de gestión que este proceso le supondrá?
Y en definitiva, ¿es esta medida, de indudable optimismo inversor, compatible con el ambiente económico que está creando la crisis del Golfo?
es arquitecto.
