La Administración controlará la reinversión en créditos de los títulos hipotecarios

El importante volumen de recursos captados durante los primeros seis meses de funcionamiento del mercado hipotecario -unos 100.000 millones de pesetas-, así como las favorables perspectivas de cara a 1983, han suscitado en el seno de la Administración proyectos de control para garantizar que el dinero conseguido de los ahorradores se destine realmente a conceder créditos, pronto y con las máximas facilidades. Para ello, además de implantar controles indirectos de reinversión mediante una eventual orden ministerial, se tratará de ampliar la gama de las emisiones de cédulas y bonos al portador, como soporte para financiar una gran diversidad de condiciones en los créditos hipotecarios.

Quienes han participado desde la Administración en la puesta en marcha del nuevo mercado estiman que sus objetivos sintonizan muy bien con el programa socialista, cuyo Gobierno puede darle otro impulso para facilitar la política de viviendas y hacer más competitivo el sector financiero. Gráficamente, sus ideas consisten en aprovechar la pujanza inicial con el fin de ir hacia la creación de un supermercado de emisiones, pues entienden que cuanto más se aproximen los bonos y cédulas a las necesidades particulares de cada ahorrador mayor será la posibilidad de que, con esos recursos, muchos aspirantes a una vivienda puedan encontrar un traje a la medida de sus ingresos presentes y futuros.Desde que salió en el verano pasado el reglamento que dio vigor a la ley del Mercado Hipotecario, se ha montado casi toda la infraestructura del mismo. Si bien la mayoría de las emisiones han corrido a cargo de las cajas de ahorro, prácticamente las únicas instituciones que han financiado al sector vivienda en los últimos años, las sociedades de crédito hipotecario autorizadas hasta ahora han sido promovidas por bancos de primera fila. Después de que constituyera la sexta el Banco Español de Crédito (Banesto), primero de los nacionales, están a punto de ser autorizadas otras al Santander y al Herrero.

La creciente penetración de las emisiones de títulos al portador en las economías domésticas -para 1983 se estima que saldrán al menos otros 200.000 millones de pesetas- puede encontrar nuevas palancas de apoyo en dichas sociedades y otras que siguen en estado de gestación. En efecto, las emisiones realizadas hasta ahora, la primera de ellas por la sociedad del Banco Hispano, han devenido en tanteos satisfactorios, con tipos de interés relativamente soportables (un máximo poco superior al 13%). La Administración piensa que incluso pueden bajar algo, si se hace bien el mercado secundario de títulos, única forma de que los suscriptores sientan que invierten casi en billetes al portador.

Nuevos atractivos

Para añadir otros atractivos al de la rentabilidad que permiten el tipo de interés de los títulos y la desgravación fiscal, la Administración favorecerá la puesta en el mercado de emisiones abiertas y coincidentes en el tiempo. Para ello, pedirá a las entidades financieras y a las sociedades de crédito hipotecario autorizadas a ofrecer títulos que comuniquen el lírnite máximo anual, con el fin de agilizar luego cada una de las emisiones.Frente a la práctica seguida de autorizar las condiciones y plazos de cada una de ellas y procurar una aproximación entre ellas, las emisiones podrán llevar tipos de interés variables en función del precio del pasivo bancario o del crédito, seguir a los bonos de cupón cero, o prever el pago de intereses flexiblemente (por ejemplo, cada mes, además de cada trimestre o cada semestre).

Las sociedades que parecen interesadas inicialmente en estas y otras innovaciones son las del Hispano, Bilbao y Banesto. Pero todas las existentes, así como las cajas, podrán así ampliar con dichos recursos la gama de créditos hipotecarios y su volumen total.

Aunque para ello no se necesitan otras normas, la Administración sí ha considerado la necesidad de publicar una orden ministerial para garantizar la reinversión de los recursos captados, así como para aclarar posibles dudas. De paso, se dotaría de criterios más uniformes a los inspectores que serán enviados para vigilar el cumplimiento de las normas.

Efectivamente, existe el peligro, que así quedaría atajado, de que algunas entidades se aprovechen de la desgravación concedida a los títulos hipotecarios y dediquen el ahorro conseguido a otras inversiones más rentables que la vivienda, en particular a los mercados monetarios e interbancarios. Aparte de no cubrir la finalidad de conseguir financiación mayor y más adecuada para la vivienda o para la construcción industrial, ello entrañaría perjuicios para Hacienda.

En principio, se ha estudiado a tal fin el introducir un plazo máximo de reinversión, que sería, como mucho, de un año. El plazo podría ser complementado con otros controles indirectos, como haber hecho la reinversión o estar en vías de hacerlo antes de proceder a otras emisiones.

La medida afectaría especialmente a las cajas de ahorro, que son las que han iniciado las emisiones con mayor fuerza, después de que el Banco Hipotecario estrenara el nuevo mercado a mediados de junio pasado. Las dieciocho cajas de ahorro confederadas que han participado habían colocado títulos, hasta el 30 de noviembre pasado, por valor de 56.484 millones de pesetas, lo que supone casi el 10% del aumento de recursos de todas las cajas confederadas (unas ochenta) durante los nueve primeros meses del año. Algo más de la mitad de las emisiones han procedido de la Caixa catalana (Caja de Ahorros y, de Pensiones para la Vejez de Cataluña y Baleares), primera entre las españolas.