Un piso en la capital se vende en dos meses, récord desde 2015

El tiempo corre rápido, más aún en el mercado de la vivienda. Los plazos medios para comprar y vender pisos en Madrid alcanzan ya cifras récord. Si en 2015 se tardaba de media seis meses para adquirir una vivienda nueva o de segunda mano, ahora los compradores toman decisiones en dos, frente a los 7,8 meses de la media española, según datos de la tasadora Tinsa. Una aceleración notable del mercado, que responde a la escasez de la oferta y al incremento de los alquileres, que convierten la compra en una carrera contra el tiempo. Fondos y particulares protagonizan esa escalada.

El repunte de los precios, vinculado a la reactivación de las hipotecas, está generando que los tiempos del mercado de la venta se asemejen a los del alquiler. Un estudio de Tinsa, la mayor tasadora en España, estima que en 2015 en Madrid se tardaba de media 6,4 meses para adquirir un piso. Hoy, sin embargo, este lapso de tiempo se ha reducido por tres. Lo que significa que para el comprador es mejor cerrar la operación en un plazo medio de 75 días.

"Están comprando rápido sobre todo los inversores que reforman y vuelven a vender, y particulares como las jóvenes parejas, que quieren pasar a una hipoteca porque los precios del alquiler están subiendo mucho", comenta Alan Hernández, dueño de una empresa inmobiliaria (Encuentro) "especializada en venta rápida". Su firma superó la crisis, pero ahora apuesta por la innovación. Y lo hace a través de un servicio de "reserva online" que permite bloquear una vivienda durante 48 horas sin pasar por la oficina. En caso de anulación, el cliente recupera el depósito que entregó.

La aceleración de Madrid, si bien frenada ligeramente en el último trimestre, es parecida a la de ciudades como Sevilla, donde los tiempos de espera se han reducido a la mitad en tres años (de 10 a 5,1 meses). Pero contrasta con la dinámica que experimenta Barcelona. Allí los plazos medios de compraventa se mantienen iguales a los de 2015, en unos seis meses.

Fernando Encinar, jefe de estudios y cofundador de Idealista, sostiene que Madrid "se ha convertido en una ciudad con mucha capacidad de atracción de talento". Esta situación ha impulsado la demanda tanto española como extranjera: "Por un lado están los españoles que vuelven al país después de la crisis; luego los que aprovechan la ausencia de un impuesto de sucesión en la Comunidad para invertir en el sector inmobiliario, y finalmente los compradores de América Latina, que compran en Madrid como sector refugio".

Idealista aporta más datos sobre el tipo de vivienda y la geografía metropolitana en la que se genera más demanda. Los particulares buscan sobre todo pisos con precios asequibles, de entre 100.000 y 150.000 euros, y priorizan barrios del extrarradio de la M-30, debido al elevado coste de la almendra central.

Distritos como Arganzuela, Moratalaz y Carabanchel están experimentando un notable repunte. Así lo reconocen varias fuentes del sector, que subrayan que son los jóvenes quienes se mudan a esas zonas. Hay partes de Carabanchel, por ejemplo, que algunos llaman ya el "Brooklyn madrileño" en referencia al barrio de Nueva York, cercano al corazón de Manhattan y muy activo culturalmente, donde se han refugiado las clases medias.

En definitiva, la escasez de la oferta de pisos libres y baratos es para muchos el detonante de esta aceleración. Lo es también para Pedro Soria, director comercial de Tinsa, que resume: "Si bien las transacciones de particulares nacionales para residencia habitual siguen siendo mayoritarias, ciertas ubicaciones de las grandes ciudades registran una notoria actividad de inversores (ya sean fondos o particulares) que, localmente, pueden afectar a los precios y ritmos de comercialización. Pero es la demanda tradicional, en claro aumento, la que sobrepasando la oferta disponible aminora el tiempo medio necesario para vender un inmueble en toda la ciudad".

Reactivar la construcción

Encinar va más allá y habla de la necesidad de reactivar la construcción para evitar el colapso de los precios. Señala, en ese sentido, la responsabilidad de la administración municipal en frenar desarrollos como el sureste (105.000 viviendas), o retrasar el de Chamartín: "Madrid lleva ocho años sin nuevas construcciones, y el Ayuntamiento actual no tiene intención de ampliar el stock. Pero cuando un inversor ve que no hay reposición y que aumenta la demanda, los precios suben", afirma.

En los últimos meses, según la consultora CBRE, el sector de la construcción parece dar señales de vitalidad. CBRE sostiene que las grúas en Madrid han crecido un 47% respecto al año anterior. Se están levantando 12.000 nuevas viviendas, que se concentran en Hortaleza, Fuencarral-El Pardo, Moncloa, y en el sur de Madrid. Los distritos de Vicálvaro, Villa de Vallecas, Villaverde y Arganzuela copan ya más del 40% de todas las viviendas en construcción en la capital. Se trata, sobre todo, de promociones residenciales con precios asequibles. Los desarrollos de El Cañaveral, Parque de Ingenieros y el PAU de Vallecas son los motores de esa actividad.

Aun así, los precios siguen al alza. En términos interanuales han crecido un 15% en el último trimestre de este año, según Tinsa. Los valores del metro cuadrado alcanzan los de 2011, y difícilmente frenarán su crecimiento. Una situación parecida a la del alquiler, cuya subida en paralelo a la compraventa representa, en opinión de agentes inmobiliarios como Hernández, una "novedad" respecto de años anteriores.

La administración pública, tanto a nivel estatal como municipal, se siente preocupada por este fenómeno. El Ayuntamiento, por ejemplo, promete poner coto a los pisos turísticos, que impulsan la salida de los barrios del centro a muchos residentes. Y promete hacer frente a la subida de precios con la inclusión de topes y una política intervencionista cuyos efectos son, sin embargo, todavía desconocidos.