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La “incertidumbre” de la Operación Chamartín preocupa a los inversores

Los expertos temen un éxodo de los fondos a otras urbes si no se desbloquea el proyecto

Terrenos de la Operación Chamartín fotografiados desde la Torre de Cristal de la Castellana.
Terrenos de la Operación Chamartín fotografiados desde la Torre de Cristal de la Castellana.

Los fondos de inversión observan con preocupación los retrasos en la Operación Chamartín. Numerosos expertos explican que la "incertidumbre" sobre los plazos crea malestar entre los operadores, cuyo dinero serviría para financiar una operación que crearía 200.000 puestos de trabajo. En julio de 2017, el Ayuntamiento aseguró que aprobaría el plan en diciembre; luego habló de enero, y ahora de marzo. "La buena coyuntura no es suficiente para retener los fondos", advierten los analistas, que temen un éxodo a otras urbes. "La clave es la credibilidad y la seguridad jurídica", dicen.

El futuro de la capital pasa por el desarrollo del paseo de la Castellana, uno de los proyectos urbanísticos más relevantes de toda Europa. Los analistas consultados por EL PAÍS coinciden en que el momento es propicio para captar fondos y que existen operadores inmobiliarios de todo el mundo interesados en invertir en Madrid. Pero insisten en que se deben cumplir los plazos previstos y anunciados el pasado julio, en el preacuerdo entre la alcaldesa Manuela Carmena, el ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, y la promotora Distrito Castellana Norte (que agrupa al BBVA y la constructora San José).

Aquel plan preveía formalizar el acuerdo el pasado mes de diciembre. Con la aprobación inicial, el Ayuntamiento daba el pistoletazo de salida a todos los trámites para empezar las obras en enero de 2019. Sin embargo, todo está aún estancado, y ante este retraso, los fondos internacionales manifiestan inquietud.

"Las entidades extranjeras están, una vez más, empezando a perder la confianza", afirma Antonio Pan de Soraluce, director de Colliers en España, compañía especializada en el ámbito inmobiliario y que opera en todo el mundo. "Necesitan que los plazos se cumplan seriamente para seguir creyendo en el proyecto. Chamartín no puede ser la eterna promesa permanentemente", señala. El nuevo contexto global facilita a los fondos mover capitales rápidamente de un sitio a otro. Se trata de fondos tanto europeos como latinoamericanos y estadounidenses, explica Pan de Soraluce.

Ahora según, la opinión de los expertos, además de Madrid, están en la diana de los inversores Portugal, Milán (Italia), Londres (Reino Unido) y Amsterdam (Holanda). Para que decidan en qué lugar invertir son claves la "credibilidad" y la "seguridad jurídica" de cada contexto, agrega Daniel Cuervo, de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). Para Cuervo es "una mala noticia que el Ayuntamiento esté incumpliendo los plazos que acordó con los promotores, porque eso genera incertidumbre en el resto de inversiones inmobiliarias". Y añade que de frenarse las inversiones, también subirán los precios de la vivienda.

Carmena tumbó en 2015 el plan de Ana Botella, cuando estaba en su recta final (solo faltaba la firma del Ayuntamiento). Rediseñó el proyecto y lo bautizó Madrid Nuevo Norte. Entre sus líneas generales destaca el incremento de las viviendas protegidas (y la reducción de 16.000 a 11.000 del total de los pisos), la apuesta por la movilidad sostenible y la creación de la nueva estación de Chamartín, que se convierte en el corazón del proyecto.

Además, el Consistorio se hizo con la iniciativa pública, lo que le permite marcar el ritmo del desarrollo —es decir, establecer las prioridades—, pero le obliga a ser fiable en cuanto a lo que promete si no quiere perder la confianza inversora. Esto significa que tiene que asegurar que los funcionarios cumplan con el programa establecido.

El pasado jueves, el concejal de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo, sostuvo que los plazos que se manejan son ahora el primer trimestre de 2018, aunque se abrió por primera vez a escenarios posteriores: se trata de un proyecto "muy complejo", dijo, y añadió que si el Consistorio necesita "más tiempo", se lo tomará. Ayer reiteró que no existe "ninguna preocupación" y que "todo marcha según lo previsto", aunque dentro del gobierno de Carmena un grupo de ediles ya ha prometido dar la batalla sobre este desarrollo y la fractura política no está todavía resuelta.

200.000 nuevos empleos

La prolongación de la Castellana pretende convertirse en un hito para Madrid. A ello aspira desde hace más de 20 años, pero el nuevo plan de Carmena, apoyado por Fomento, prevé recaudar 6.000 millones de euros en inversiones y crear 200.000 nuevos puestos de trabajo, según las estimaciones de la promotora DCN.

La coyuntura es positiva y el atractivo de Madrid a nivel global es reconocido, pero el mercado fluctúa siempre. "Madrid ya no compite con Barcelona u otras ciudades de España", coinciden los analistas, que añaden que el contexto global hace que las expectativas de los inversores sean mayores, y que el cálculo del riesgo dependa de la solidez de los planes previstos.

Para que la ciudad siga atrayendo inversiones es necesario que los fondos vean oportunidades de negocio. José Luis Ruiz Bartolomé, de Chamberí Asset Management, firma que gestiona activos inmobiliarios y de suelo en la capital, recuerda que estamos en un "ciclo al alza, pero los ciclos no sabemos cuánto van a durar". Y añade: "En la medida en que los plazos se retrasan, puede que cuando las cosas estén ya ordenadas estemos en fase descendente. Ese riesgo existe".

Paloma Relinque, directora de inversión de CBRE España, incide en la importancia de mantener los compromisos en proyectos emblemáticos para la ciudad. "Cualquier retraso en estos proyectos —y más si se prolongan en el tiempo— puede hacer que Madrid pierda enteros a la hora de posicionarse como destino de inversión internacional".

Según la encuesta Global Investors Intentions, llevada a cabo entre 2.000 inversores internacionales por la firma CBRE, Madrid es la tercera ciudad más atractiva de Europa, Oriente Medio y África para invertir en el sector inmobiliario, solo por detrás de Londres y Berlín. Relinque, de CBRE España, cifra en 12.778 millones de euros las inversiones en el sector del Real Estate el año pasado, y subraya: "Nos encontramos ante un momento muy favorable. No podemos desaprovecharlo".

Dos meses para garantizar la viabilidad del proyecto

El Ayuntamiento de Madrid asegura que el proyecto de prolongación de la Castellana sigue por buen camino, pero es incapaz de fijar una fecha para aprobar el plan. A partir de ese momento, deberán resolverse las alegaciones y obtener el visto bueno de la Comunidad de Madrid, que de momento se ha mostrado favorable al proyecto de Carmena. Por otro lado, Fomento y los promotores privados están apoyando al Consistorio, al cual le toca ahora avanzar y aprobar la reforma de la Castellana.

No obstante, el tiempo corre. Y si el gobierno de Manuela Carmena no logra formalizar el acuerdo en el primer trimestre de este año, toda la viabilidad de la operación peligra. Los retrasos impedirán empezar las obras en los primeros meses de 2019, como está previsto. Y, puesto que en pocos meses entramos en año electoral, cada día que pasa sin que se alcance un acuerdo acerca la posibilidad de que sea el próximo gobierno municipal el que tenga que desbloquear este proyecto que quiere ser vanguardia en Europa.

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