Los inversores extranjeros pujan otra vez por los grandes edificios de Barcelona

Las grandes piezas del monopoly barcelonés han vuelto a salir al mercado alentadas por el desembarco de capital extranjero. Edificios como la Torre Agbar, el hotel Vela o la antigua sede de Banesto han cambiado de manos en los últimos nueve meses, en los que las consultoras estiman que han llegado sobre la capital catalana cerca de 1.500 millones de euros. Dado el boomturístico que vive la ciudad, los inversores se disputan sobre todo edificios en los que ubicar hoteles o apartamentos, mientras que las compraventas de edificios de oficinas avanzan a medio gas. Hoy en el escaparate están el edificio Deutsche Bank, la Bolsa de Barcelona o la Casa Burés, aunque los inversores están pendientes de la salida de otras carteras.

El mercado inmobiliario barcelonés vuelve a estar de moda. Tras una caída del precio de los edificios de hasta la mitad, una expansión turística constante y la existencia de propietarios que necesitan hacer caja, la ciudad vuelve a estar en el punto de mira de inversores internacionales y family offices, los instrumentos con los que las grandes familias gestionan su patrimonio. El punto de inflexión lo marcó la venta de un lote de 13 inmuebles de la Generalitat al brazo inmobiliario de la aseguradora francesa Axa en junio de 2013. Desde entonces han llovido inversiones, hasta los 1.300 millones en todo el año, según la consultora CB Richard Ellis. Las operaciones de este año suman otros 200.

Los principales proyectos son hoteleros. El grupo andorrano Emin Capital anunció la compra de la Torre Agbar por 250 millones de euros para abrir un hotel Grand Hyatt. La operación todavía está pendiente de cerrar, según fuentes del mercado, pero el grupo ya se perfila como el próximo propietario del edificio Deustche Bank, que ahora ocupa el despacho de abogados Cuatrecasas y que Emin Capital quiere transformar en otro hotel.

Las mayores operaciones cerradas en Barcelona responden a finalidades turísticas. El capital catarí entró en Barcelona el verano de 2013 para quedarse con el hotel Vela por 300 millones y este año un fondo del ejército de ese país se ha hecho con el hotel Reinaissance, en la calle de Pau Claris, por 78,5 millones. Fuentes del mercado explican que Amancio Ortega, a través de su inmobiliaria Pontegadea, también explora abrir un hotel en la antigua sede de Banesto, en la plaza de Catalunya, cuyo crédito compró al banco malo por 69 millones de euros. “Hay mucha demanda de edificios antiguos para reconvertirlos en pequeños hoteles o apartamentos”, asegura el delegado en Cataluña de JLL, Jordi Toboso.

El capital se disputa piezas para ubicar hoteles; las oficinas avanzan a medio gas

Los primeros en llegar fueron los fondos oportunistas, pero ahora ya están todos: institucionales, de pensiones, soberanos… Los family offices también han regresado. La semana pasada dos firmas familiares —Espelt y Ayuso— se hicieron con edificios de la Generalitat. “Hay todo tipo de fondos, desde oportunistas a los más conservadores, aunque los primeros lo empiezan a tener más complicado porque las ofertas son más agresivas”, asegura el director de Inversión de CB Richard Ellis en Barcelona, Xavier Güell. “Hay mucho interés en el mercado barcelonés”, confirma Anna Gener, directora de Aguirre Newman en Barcelona, “pero en este primer trimestre todavía ha habido pocas operaciones porque no abunda el producto que buscan estos fondos: edificios bien ubicados para alquilar”.

Esa “falta de producto” a la que aluden los intermediarios es notoria en los inmuebles de oficinas en la zona tradicional de negocios: el paseo de Gràcia y la Diagonal. Las principales operaciones de este segmento se cerraron en las cercanías de esas dos calles. Deka compró a Casacuberta un inmueble en Ronda de Sant Pere- o bien en el 22@, donde Deutsche Bank compró el crédito del parque empresarial Metrovacesa. Anna Gener añade que la “estructura de propiedad” predominante en Barcelona no ayuda a que salgan más edificios al mercado. “Es muy patrimonialista, a los dueños les cuesta desprenderse de los inmuebles”, añade.

El sector considera que cuando el mercado inmobiliario se vaya recuperando se incorporarán más actores —como las nuevas sociedades cotizadas conocidas como socimi— y el interés volverá al residencial. “Hasta ahora hemos visto sobre todo movimientos en el segmento hotelero. El siguiente serán operaciones comerciales, y luego veremos ya la venta de carteras residenciales”, asegura el responsable de Inmobiliario de PwC, Juan Velayos. Cree que a partir de ahora las ventas de inmuebles serán puntuales y, en cambio, serán más corrientes las transacciones de carteras, como las que ha sacado al mercado la Generalitat o la Sareb. De hecho, este año se ha producido ya una gran operación residencial: la compra del llamado Edificio Estel, la antigua sede de Telefónica en Barcelona, por parte del magnate del textil indio Harry Mohiani por 56,4 millones a través de un instrumento de Hong Kong.

La gran operación que debe cerrarse en las próximas semanas es la del edificio Deustche Bank, que supondrá a la vez el traslado de Cuatrecasas al 22@. Hay otras pendientes. Como el paquete de 13 inmuebles de la Generalitat que ha salido a la venta por 215 millones de euros. Al margen de este lote está la Bolsa de Barcelona, una de las transacciones más complejas. La Generalitat negocia su traslado al Palau Robert para que el inmueble que ahora ocupa en el paseo de Gràcia salga a la venta. El sector apuesta darle un uso comercial, dada su ubicación, sin descartar el hotelero. El mismo uso se prevé que tenga la Casa Burés, que la Generalitat sigue tratando de vender después de varias subastas desiertas, según fuentes del sector, porque el precio era muy elevado por las grandes inversiones que requiere rehabilitarla.

Fuentes del sector añaden que cabe seguir quién se hará con la cartera crediticia de Eurohypo y prevén que saldrán al mercado carteras inmobiliarias que algunas empresas ajenas al sector acumularon durante la época de bonanza. Las mismas fuentes aseguran que se espera que Husa, en concurso de acreedores, ponga a la venta algunos de sus hoteles. Por último, la Generalitat busca nuevas ubicaciones en alquiler para Economía y probablemente para Medio Ambiente y Agbar está pendiente también de hallar sede después de anunciar que dejará la torre que diseñó el arquitecto Jean Nouvel.