La paradoja de la vivienda vacía

La década prodigiosa en la que la burbuja inmobiliaria se infló hasta explotar se saldó en la Comunidad de Madrid con 416.354 viviendas más, según el Censo de Población y Viviendas 2011 que acaba de publicar el Instituto Nacional de Estadística (INE). Un dato es relativamente menor al barajado en la estimación realizada por el Ministerio de Fomento, con un desfase de casi 91.700 viviendas.

Un incremento del parque residencial de casi el 17% como consecuencia de las centenas de desarrollos urbanísticos acometidos en la mayoría de los 179 municipios de la región. Y se puede decir, a la vista de los datos, que la inmensa mayoría, el 85% de los casi 2,9 millones de viviendas —tanto las construidas a lo largo de la década como otras edificadas antes del año 2001—, están ocupadas, en venta o alquiler, o, siguiendo la terminología censal, son principales. En el otro extremo, están las identificadas como viviendas vacías por el INE. Al cierre del censo se contabilizaban 263.279; de ellas, casi 46.000 fueron edificadas en la década en que ha convivido el boom y el ajuste brusco.

Un millón de habitantes (57% de extranjeros) crea 600.000 hogares

Después de todo lo que se ha hablado y escrito acerca de cuántas viviendas hay sin vender y desocupadas, el INE llega a la conclusión, tras la muestra realizada, de que en la Comunidad de Madrid solo hay 425.301 viviendas sin ocupar o no principales. Son 179.052 menos que en 2001 debido, según el organismo autónomo adscrito al Ministerio de Economía, a los casi 600.000 nuevos hogares formados por ese millón más de habitantes, el 57% extranjeros.

Madrid es la región donde, según los responsables del INE, mejor se percibe el aumento enorme en el número de hogares por la, según ellos, "emancipación masiva de la población", que lleva a incrementos de las viviendas ocupadas que, en municipios como Rivas-Vaciamadrid o Coslada, ofrecen un parque residencial prácticamente ocupado en su totalidad, con porcentajes que rondan el 97%.

No obstante, hay algunas dudas sobre todo por el bajón registrado en las viviendas secundarias, propiciado por un incremento del alquiler. "Fomento suma el 12% de hogares en alquiler y el 6% de cesiones y sube a 18% pero no son equiparables" según Julio Rodríguez, del Consejo Superior de Estadística. Destaca que, al contrario que en censos precedentes, sumando a las viviendas de 2001, las terminadas entre 2002 y 2011 salen más que en el censo 2011. "Todo apunta a una subestimación de las viviendas existentes".

En general, la mayoría de las 33 localidades madrileñas con una población superior a los 20.000 habitantes, la foto fija que ofrece el INE, a fecha 1 de noviembre de 2011, viene a mostrar un crecimiento de las viviendas ocupadas en una media ligeramente superior al 30%.

Por debajo, Tres Cantos apenas aumenta un 15% sus viviendas principales, debido al retraso que ha supuesto el desarrollo de la única actuación urbanística contemplada en su plan general, en la que, a la fecha del cierre del censo, en noviembre de 2011, no contaba con ninguna vivienda terminada en este ámbito. Fuenlabrada, que había crecido de manera exponencial en el censo anterior, ve ahora cómo tampoco logra incrementar sus viviendas ocupadas más allá del 18,6%.

En Arroyomolinos, el parque residencial aumentó un 367% en la última década

Por el otro lado, se percibe claramente cómo los municipios que iniciaron la pasada década con la planificación hecha de los desarrollos urbanísticos que contemplaban los respectivos planes generales son los que, a finales de 2011, presentaban porcentajes de viviendas principales que doblaban ampliamente los registros de diez años antes. Ahí están para corroborarlo Rivas-Vaciamadrid, Valdemoro y, sobre todo, Arroyomolinos, con un aumento de las viviendas ocupadas del 367% por ese incremento de su parque residencial de las 2.876 viviendas que había en 2001 a las más de 10.000 censadas hace un año.

El otrora pequeño municipio al sur de la autovía de Extremadura (A-5), entre Móstoles y Navalcarnero, fue uno de esos lugares donde la Comunidad de Madrid, primero con Alberto Ruiz-Gallardón y luego con Esperanza Aguirre, puso todo su empeño en potenciar su desarrollo. En primer lugar, con el parque comercial y de ocio Madrid Xanadú, y luego, con varios desarrollos residenciales e industriales.

Pero, a la hora de la verdad, lo que el censo demuestra es que en Arroyomolinos no hacían falta tantas viviendas. No había demanda suficiente para cubrirlas. Aproximadamente un tercio de las viviendas construidas están desocupadas, y de ellas, más de 2.000 completamente vacías.

Y si de viviendas vacías hablamos, la vecina Navalcarnero no le anda a la zaga. Tal fue la fiebre recalificadora, que entre 2001 y 2011 prácticamente duplicó su parque residencial, de 6.847 a 12.065 viviendas. Gracias, como sucedía en Arroyomolinos, a los intereses de promotores privados ligados al entorno del Partido Popular. Hasta dos planes generales se llegaron a aprobar.

Hay municipios en los que pasan años y décadas con su estructura urbanística prácticamente inamovible, en los que poco o nada importa que se modifiquen los marcos legislativos, y otros cuya actividad recalificadora registra un ritmo frenético, como Navalcarnero.

En 2004, sin haberse urbanizado prácticamente ni uno solo de los 7,5 millones de metros cuadrados previstos, se inició la revisión de un nuevo plan general con el fin de recalificar una superficie similar, aprovechando, pensaban entonces, la llegada inminente del tren desde Móstoles. Pero llegó la crisis, y el ambicioso plan quedó reducido a un único ámbito, el que se sacó adelante para evitar un roto de consideración a Vallehermoso.

No obstante, a pesar de lo que ofrezca el censo, sus datos son los que son a fecha fija, pero su evolución es continua. Esta semana, el INE ha publicado también los datos del padrón continuo, que, en el caso de la Comunidad de Madrid, reflejan un descenso de la población en casi 10.000 personas entre enero de 2012 y enero de 2013. Con una incidencia de la salida de extranjeros especialmente apreciable, de 58.688 foráneos menos. Un dato a tener en cuenta a la hora de evaluar un mayor número de viviendas vacías, de unas 20.000 en el último año.

Y la tendencia, de seguir la actual situación de crisis, tiene todos los visos de ir en aumento. Será interesante ver en los próximos años cuántos de los 500.000 extranjeros llegados a la región desde 2002, que todavía permanecen, lo seguirán haciendo. Hablamos de entre 150.000 y 200.000 viviendas ahora ocupadas y que podrían dejar de estarlo.