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Los Ayuntamientos se aferran de nuevo al urbanismo para reactivar la economía

Los alcaldes de varias ciudades promueven grandes proyectos y cambios en los usos del suelo para tapar los números rojos y obtener ingresos

La estrategia de impulsar la construcción no gusta a todos

Construcción de viviendas en Benalmádena. Ampliar foto
Construcción de viviendas en Benalmádena.

Recalificación. Modificación puntual del PGOU. Macroproyecto urbanístico. Iniciativa privada millonaria. Estos cuatro conceptos, como otros muchos que vertebraban los discursos políticos en los años de bonanza, quedaron enterrados cuando estalló la burbuja. Ni los alcaldes querían usarlos ni, aunque quisieran, había razón para hacerlo. Y de repente, con las cifras del desempleo desatadas y las cuentas de las Administraciones en números rojos, varios Ayuntamientos han sorprendido en las últimas semanas con el anuncio de operaciones urbanísticas que recuerdan mucho a las de hace una década.

Ya lo hizo en verano Tarifa, con el anuncio de un complejo hotelero y viviendas en el paraje de Valdevaqueros. Más recientes son los planes del Ayuntamiento de Córdoba, que tiene sobre la mesa un proyecto de ocio y deportivo promovido por el grupo Tremón con una inversión privada de 141 millones de euros. La Gerencia de Urbanismo de Sevilla ha aprobado cambios en su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para permitir la construcción de aparcamientos rotatorios en el casco histórico y cambiar la calificación de varias parcelas para que puedan tener uso residencial o comercial. En Jaén, con una población de 117.000 habitantes, el gobierno municipal ha proyectado la construcción de 10.000 viviendas, la mayoría de promoción pública.

Los más optimistas creen que estas iniciativas obedecen a una muy incipiente recuperación de la actividad empresarial. Pero la mayoría ve síntomas de que algunos alcaldes vuelven a aferrarse a la construcción como locomotora económica. El concejal de Urbanismo de Jaén, Javier Márquez (PP), defiende que operaciones como las que ha planteado pueden abrir una vía para salir de la crisis. El edil asegura que no se está promoviendo ningún “crecimiento alocado”, sino viviendas “en función de una demanda real y efectiva”, informa Ginés Donaire. “Las viviendas no son una inversión, sino una necesidad”, asegura. La oposición municipal, sin embargo, advierte de que en el registro municipal de viviendas apenas hay inscritas 2.000 personas, frente a las 10.000 casas que plantea el gobierno local.

El urbanismo puede ser un mecanismo de desarrollo, pero no de financiación municipal

Manuel González Fustegueras, arquitecto

El objetivo que aseguran perseguir los alcaldes con estas operaciones es doble: sanear las arcas municipales y revitalizar la actividad económica y, con ella, la creación de empleo. Pero, en esa estrategia ¿hay peligro de que se esté abonando otra vez el terreno para hacer del urbanismo la mejor fuente de ingresos de los Ayuntamientos? Esa debería ser, según el arquitecto Manuel Ángel González Fustegueras, la línea roja. “El urbanismo puede ser un mecanismo de desarrollo, pero no de financiación municipal”, advierte.

Fustegueras, redactor de varios de los PGOU aprobados en los últimos años en Andalucía, entre ellos los de Sevilla y Marbella, admite cambios en los planes generales cuando son para mejorar la ordenación vigente. “Ese es el requisito legal y hay que justificarlo de forma expresa”, señala. Bajo esta premisa Jaén podría construir tantas viviendas como considerara necesario dentro de los topes máximos que marca el Plan de Ordenación Territorial de Andalucía (POTA) —el 40% del suelo urbanizable y el 30% de la población—. Y Jerez, que ha optado por regalar suelo para nuevas actividades económicas, no corre en principio peligro de volver a desordenar lo ordenado si los terrenos que ofrece ya estaban pensados para actividades económicas e industriales.

Más crítico es Fustegueras con cambios de los PGOU que, aunque se presentan como “puntuales”, implican modificaciones sustanciales del modelo de ciudad. Esto es lo que ocurre, opina el arquitecto, con algunas de las últimas decisiones del Ayuntamiento de Sevilla, como el cambio de calificación de varias parcelas para darles uso comercial o el fin del veto a los aparcamientos en el casco histórico. “Eso sí que es una modificación estructural y una afección al modelo de ciudad. La única justificación es que, como se ha eliminado el Plan Centro entran más coches y faltan aparcamientos, pero eso no es una justificación válida, es una decisión que se tomó sabiendo que el plan era como era”, advierte.

Todos nos volvimos un poco locos proponiendo todo tipo de proyectos, algunos inviables

Miguel Rus, presidente de Gaesco

Los dos grupos de la oposición al gobierno de Juan Ignacio Zoido rechazan estos cambios con argumentos similares a los que arguye Fustegueras. El portavoz de IU, Antonio Rodrigo Torrijos, habla de “una gran intervención” que bajo la fórmula de modificación puntual esconde “toda una subversión del PGOU”. “Vuelve un modelo de ciudad y de economía sustentado en el urbanismo. Y este modelo es uno de los grandes orígenes de la crisis que padecemos”, advierte Torrijos.

Al dirigente de IU le molesta especialmente que los alcaldes defiendan estos planes urbanísticos “con la gran excusa del empleo”. “Usan algo tan sensible como el desempleo para plantear grandes operaciones urbanísticas. Y como nosotros nos oponemos parece que no queremos que se cree empleo. Pero es que no todo vale”, lamenta Torrijos, convencido de que lo que busca el gobierno municipal de Sevilla es sobre todo abrir la puerta a futuras operaciones de especulación urbanística.

El portavoz del PSOE y exconsejero de Vivienda y Ordenación del Territorio Juan Espadas, cree que, antes de llegar a los cambios concretos que están proponiendo algunos municipios, hay un problema de fondo: para algunos sectores, la planificación urbanística es un incómodo corsé que impide la libertad de movimientos. “A muchos no les gusta tener que sujetarse a nada que dificulte la posibilidad de decidir lo que más te convenga en cada momento”, afirma Espadas. “Esto es verdad”, apunta el socialista. “La planificación puede ir contra la libertad de mercado. Pero por eso la defendemos los que creemos que el territorio no se puede manosear a gusto de quien tenga más dinero”.

En el caso de Sevilla, Espadas sostiene que el PGOU, aprobado en 2006, sigue siendo válido. El problema, advierte, es que el responsable de desarrollarlo (el gobierno municipal) no sabe hacerlo. “El plan es impecable desde el punto de vista conceptual y teórico”, asegura. “Pero hay que tener capacidad para buscar inversiones que puedan desarrollarse en aquellos lugares donde tú has decidido que tiene que haber una inversión determinada”. “Se pueden hacer modificaciones puntuales, pero tienen que responder a una lógica. Y aquí las modificaciones que se han hecho es porque ha aparecido un señor con una cartera a decir lo que necesita”, señala.

No opina lo mismo el presidente de la Asociación Sevillana de Constructores y Promotores de Obras (Gaesco), Miguel Rus, que defiende una dosis de lo que tras los años del boom se demonizó como el urbanismo a la carta. En su opinión, los planes generales deben tener cierta “flexibilidad” para adaptar los suelos a los usos que se demanden en cada momento. Rus, que preside también la Confederación de Empresarios de Sevilla (CES), teme que mientras los bancos mantengan cerrada la financiación al sector de la construcción, sobre todo al de viviendas, no habrá una recuperación real, aunque apoya que se vayan haciendo cambios en el planeamiento “para que inversiones interesantes se puedan hacer realidad”.

Rus muestra “cierto optimismo”. “Hace uno o dos años los empresarios no escuchábamos la posibilidad de proyectos. Ahora, sí. Hay ideas y se hacen modificaciones para hacerlas viables”, afirma el empresario, que, con todo, cree que el sector de la construcción “no va a volver a ser lo que era”. “Ni debe serlo”, advierte. “Todos nos volvimos un poco locos proponiendo todo tipo de proyectos, algunos de ellos inviables”.

 

Más de 10.000 viviendas en Jaén

El Ayuntamiento de Jaén ha proyectado la construcción de más de 10.000 viviendas, la mayoría de promoción pública, como apuesta para reactivar el sector de la construcción y la actividad económica. Lo ha admitido el alcalde, el popular José Enrique Fernández de Moya, que habla de “línea estratégica” del gobierno municipal, aunque desde la oposición se cuestiona la oferta “sobredimensionada” toda vez que el registro de demandantes de viviendas apenas supera las 2.000 personas y que en la ciudad existen miles de viviendas privadas vacías.

La actuación más controvertida es el anuncio para construir 5.000 viviendas en los terrenos vacíos del parque empresarial Nuevo Jaén, un polígono fantasma abierto hace una década y que es un desierto industrial. La intención del Consistorio es cambiar el uso del suelo de industrial a residencial, reservando un 15% para viviendas unifamiliares y construyendo una gran zona verde de 140.000 metros cuadrados. El alcalde justificó esta operación, que contará con la colaboración de la Empresa Pública del Suelo de Andalucía (EPSA), como un respiro para el Ayuntamiento pues al hacer un cambio de uso, “se duplica el valor de los terrenos”. Pero la oposición ha criticado que se levante un gueto residencial a más de cinco kilómetros del casco urbano.

La segunda gran operación es el acuerdo alcanzado con los propietarios de unos suelos para construir otros 5.000 pisos (de los que 3.000 corresponderán al Ayuntamiento a través de la Sociedad Municipal de la Vivienda) en la zona norte de la ciudad. La inversión prevista es de 35 millones en tres fases y 15 años. En el primer lustro, la sociedad de la vivienda edificará 1.000 pisos y se encargará del 100% de las obras de urbanización. En este caso, el Ayuntamiento ha criticado la falta de colaboración de EPSA. Además de crear una bolsa de suelo importante con la que reactivar el sector de la construcción, el gobierno local del PP cree que estos proyectos evitarán la especulación al liderar el Ayuntamiento la gestión de suelo urbano y urbanizable.

A esas dos operaciones hay que sumar otras 2.300 viviendas programadas en otros suelos esparcidos por la ciudad. Por eso, desde la oposición se critica una oferta inmobiliaria tan elevada: “No se puede saturar de viviendas Jaén”, ha señalado el concejal socialista Antonio Guinea de Toro.