La piqueta amenaza los edificios fantasma

A España le está costando varios años superar la resaca de la burbuja inmobiliaria. Y para dejar atrás la borrachera ha tenido que pasar por varias fases. En el país donde se suponía que la vivienda nunca perdía valor, las inmobiliarias —pero también los ciudadanos— tuvieron que asumir una rebaja general de los precios. Y las mayores compañías del mundo han tenido que someterse a una cura de humildad, encoger e incluso desaparecer. Ahora el sector, incluyendo a las entidades financieras y el banco malo, empieza a plantearse qué debe hacer con uno de los lastres que mantienen prácticamente varada la actividad: el enorme stock de viviendas sin vender, no solo las ya construidas, sino también las que están en camino. Como ya sucediera en Irlanda o Estados Unidos, que también se despertaron de forma abrupta del boom, la piqueta podría ser la solución a parte del problema.

El parque de viviendas nuevas sin vender se sitúa entre las 675.000 que arrojan los últimos cálculos del Ministerio de Fomento y las 815.000 que estimó CatalunyaCaixa en su último informe. A esa cantidad de viviendas vacías se une cerca de medio millón de casas más que están en construcción, según las estimaciones del sector y las que hizo el propio ministerio antes de que empezara la crisis. Las zonas con mayor proporción de viviendas vacías sin vender son, por orden, Castellón —una de cada cuatro casas buscaba propietario, según el informe de CatalunyaCaixa—, Toledo, Murcia, Almería, Tarragona, La Rioja, Alicante y Málaga.

La mayoría de estos inmuebles están en Castellón, Toledo, Murcia y Almería

A pesar de que los inversores y los compradores extranjeros están volviendo al ladrillo, el ritmo de ventas todavía es muy lento para absorber todo ese stock. En el primer semestre de este año, según el Ministerio de Fomento, salieron al mercado 23.118 viviendas. La cifra es irrisoria en comparación con la época del boom, cuando en un semestre se levantaban cerca de 300.000 casas. A pesar de ello, no se consiguieron vender todas, solo 20.770 hasta junio. “Hay sitios donde las viviendas no valen nada por calidades o por ubicación y que solo tienen costes para el contribuyente”, explica el profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos.

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) aprobó el pasado mes de marzo un plan de negocio que reserva 103 millones de euros para demoliciones de edificios. Se trata de una cantidad algo inferior a la que se destina a mantenimiento de edificios (130 millones) y obras en curso (133 millones). Fuentes de la Sareb explican que las demoliciones nunca se realizarán con promociones terminadas, sino con obras que estén en curso, y que el derribo no será inmediato.

Un analista dice: "Es sano derruirlos antes de que sean gravosos para el ciudadano"

España no sería, no obstante, el primer país que recurre a esta medida. En Irlanda, con 4,5 millones de habitantes, hay unas 300.000 viviendas vacías, la mayoría de las cuales se hallan en grandes urbanizaciones hoy prácticamente deshabitadas que se conocen como ghost estates (polígonos fantasma). El banco malo irlandés (Nama) ya ejecutó el año pasado el derribo de varios inmuebles. “La demolición de casas ha sucedido en algunas localidades irlandesas. Esas áreas estaban lejos de los principales centros urbanos, donde la demanda todavía está presente. Tras cuatro o cinco años sin construcción, el mercado de Dublín muestra los primeros signos de estabilidad con una ligera subida después de que se produjera una rebaja de entre el 40% y el 50%”, afirma Brendan Williams, profesor de Urbanismo del University College de Dublín.

En EE UU también ha habido demoliciones. California, que igualmente sufrió los estragos del delirio inmobiliario, un banco tejano en 2009 decidió derribar 16 inmuebles en Victorville, una ciudad de 107.000 habitantes del sur del Estado, que estaban a medias porque el precio de venta no hubiera compensado los costes de construcción.

Tanto las entidades financieras como la Sareb están ahora dedicadas por completo a vender el stock de viviendas que está terminado. “Cualquier cosa a un determinado precio se puede vender. Con una condición: que esté terminado”, afirma el consejero delegado de Foro Consultores, Luis Corral. El paradigma de esa máxima es la promoción de El Pocero, en Seseña (Toledo), que heredaron Banco Santander y el Sabadell. Ambos se deshicieron de todos los pisos, pero a 60.000 euros. Quienes adquirieron uno de esos pisos antes de que estallara la burbuja abonaron unos 240.000 euros, aseguran fuentes del mercado. “Hay casos en los que se ha vendido el suelo a un valor de cero euros y con un coste de reposición superior al de venta”, afirma Corral.

En Seseña se han vendido por 60.000 euros pisos que antes costaban 240.000

Esas viviendas, pues, pudieron venderse a 60.000 euros porque los bancos asumieron pérdidas. Pero en España hay miles de casas en construcción, en muchos casos esqueletos de proyectos que llevan años abandonados. Francesc Muñoz, director del Observatorio de la Urbanización de la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB), pone el caso de una urbanización en La Muela (Zaragoza). “Allí hay dos enclaves. Uno con viviendas acabadas en el que hay solo un puñado de vecinos y otro con la urbanización terminada que dispone de servicios como el sistema eléctrico, alcantarillado e incluso mobiliario urbano pero en el que no vive nadie”, cuenta Muñoz. Esta semana, sus alumnos del máster en Intervención y Gestión del Paisaje deberán presentar un proyecto para recuperar ese complejo. “En solo dos años el espacio se ha degradado muchísimo”, explica Muñoz.

El deterioro de los edificios es, precisamente, uno de los motivos que justificaría derribos, puesto que estos acarrean un elevado coste de mantenimiento e incluso inciden en el precio del resto de inmuebles de la zona. En EE UU se ha analizado el coste de un edificio desocupado después de que entre 2000 y 2010 quedaran 4,5 millones de viviendas vacías, lo cual suponía un incremento del 44% del parque de casas sin ocupar, según la Brookings Institution. Este informe señala, además, que la ciudad de Filadelfia gasta cada año 20 millones de dólares (14,5 millones de euros) en mantener las propiedades vacías, que arrastran a la baja los precios del resto de inmuebles hasta provocar una depreciación conjunta de 3.600 millones de dólares (2.608 millones de euros).

Filadelfia destina 20 millones de dólares al año a mantener propiedades vacías

Alan Mallach, investigador en Brookings, explica que en Estados Unidos se produjeron algunas demoliciones de edificios de obra nueva por parte de bancos que consideraron que iba a resultar muy caro acabar con las obras. Sin embargo, ciudades como Filadelfia, Detroit, Cleveland o Buffalo han tenido que adoptar la “demolición a gran escala” como “medio para reducir un exceso de oferta a largo plazo”. Las Administraciones han gastado, según sus cálculos, cerca de 200 millones de dólares (144,9 millones de euros) en estas operaciones de derribo.

El problema de La Muela, y de muchas otras urbanizaciones, es parecido, solo que en lugar de edificios antiguos se trata de inmuebles sin terminar que se hallan en zonas hoy sin apenas demanda. “No veremos derribos masivos ni inmediatos, porque el ciudadano todavía está en la fase de asumir que su vivienda no vale lo mismo que antes. Pero sí es sano que eso ocurra, que echen abajo inmuebles para que el contribuyente no deba mantener esos esqueletos a través de los impuestos municipales”, sostiene Fernando Encinar, de Idealista.com.

Gonzalo Bernardos, no obstante, considera que la picota no tiene por qué ser el único destino para estos inmuebles. La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), por ejemplo, ha puesto de manifiesto las necesidades urgentes de vivienda social con la ocupación de un edificio de la Sareb en la localidad de Salt (Girona), cuyo desalojo fue parado por el Tribunal de Estrasburgo. “Como mínimo, la Sareb debería haber cedido las viviendas a los Ayuntamientos, porque tal vez es complicado ofrecer pisos por un alquiler de 100 euros al mes en Barcelona, pero no en Vilafranca del Penedès, donde hay viviendas de sobra”, señala Gonzalo Bernardos, quien propone realizar una nueva planificación con el stock que está en manos del banco malo. “Los solares sin edificar deberían destinarse a equipamientos y muchas viviendas podrían ser destinadas a tareas sociales”, expone.

En EE UU, varias ciudades optaron por la demolición para reducir la oferta

Los derribos que se pueden planear desde la Sareb responden a criterios económicos. La sociedad, con un 45% de capital público, se ha dado un plazo de 15 años para liquidar los activos tóxicos procedentes de la banca nacionalizada y aportar los eventuales beneficios al conjunto de la sociedad. El economista Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario Español, admite tener “dudas” sobre la cuenta de resultados del banco malo y recuerda que debería tener “un código de conducta” porque maneja dinero del contribuyente. De igual modo, Rodríguez es partidario de terminar las obras de inmuebles que estén avanzados y demoler los que todavía necesiten mucha intervención.

Hay colectivos que opinan, no obstante, que bancos, inmobiliarias y Sareb no solo deberían pensar en criterios económicos. “También están los ecológicos”, recuerda Lola Yllescas, portavoz de Ecologistas en Acción en Andalucía. Yllescas, precisamente, está en plena batalla con la Sareb por intentar salvar unos terrenos ubicados en la playa de El Palmar (Vejer, Cádiz). El solar es herencia de la especulación inmobiliaria que se produjo durante la época de la burbuja, y que llevó a Caja Madrid, luego integrada en Bankia, a adquirir la mitad del terreno en el que debe construirse un complejo turístico. Ese solar hoy se vende a precio de saldo.

La PAH reclama que se destinen estos inmuebles a alquiler social

Yllescas extiende a los solares la preocupación por lo que pueda suceder con las obras que han quedado a medias. Ecologistas en Acción, dice, está demandando que se revise el litoral para salvar todo aquello que esquivó el cemento por la crisis. Pilar Marcos, responsable de la campaña de Costas de Greenpeace, recuerda que las normas obligan a restaurar “el daño producido”. “No siempre se debe pensar en términos económicos. Las obras en el litoral se han podido ralentizar, pero no ha habido un cambio en la política urbanística y las normas de medio ambiente se siguen flexibilizando”, lamenta.

El proceso aún puede ser muy lento. La banca acreedora sigue tratando de reducir su exposición al inmobiliario a base de reducir sus préstamos a las empresas del sector y, además, debe zafarse de las miles de viviendas que se ha ido adjudicando. Por ello, es complicado que se reanuden muchas obras a corto plazo. Los analistas consultados consideran que a medida que se vaya drenando el stock surgirá la duda de qué hacer con lo que hay por construir. Y en algunos casos, se acudirá a la picota. “Sin duda, un día veremos que el telediario abre con una demolición de una promoción a medio construir”, concluye Fernando Encinar.