El Gobierno solo ha vendido el 10% del patrimonio que sacó al mercado en 2013

En un mercado como el inmobiliario la cuestión no es cómo vender, sino cuándo hacerlo. Y este no es el mejor momento. Hace un año que el Ejecutivo puso en marcha el llamado “Programa para la puesta en valor de los activos inmobiliarios del Estado”, para enajenar 15.135 inmuebles en los años 2013, 2014 y 2015. A pocos meses de alcanzar el ecuador, el Gobierno ha conseguido colocar 1.600 viviendas y solares, solo el 10% de lo que se proponía. En cualquier caso el dato no ofrece una idea exacta del balance, ya que el Ejecutivo no detalla la naturaleza ni el valor de los activos colocados en el mercado ni ofrece cifras de los resultados económicos más allá de las que voluntariosamente aportan organismos autónomos.

Algunas promociones, como la venta de edificios singulares o parcelas urbanizables en pleno centro de Madrid, han causado una suerte de fiebre compradora que parecía olvidada. Otras pasan sin pena ni gloria por las webs oficiales de los principales colocadores del patrimonio público: el Instituto de la Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de Defensa (Invied), la Sociedad Estatal de Gestión Inmobiliaria de Patrimonio, Adif, Correos o Sepides. Entre las ofertas más golosas de la capital que todavía esperan comprador están el edificio situado en la Castellana, 19 (que fue sede de la Comisión Nacional del Mercado de Valores); el antiguo edificio de RTVE del paseo de La Habana con 2.100 metros cuadrados y otro en la calle Barquillo 13 adquirido por la antigua Comisión Nacional de Energía (CNE) en 2008.

Este último protagonizó uno de esos casos escandalosos del fin de la burbuja: la CNE, con ansias de expansión, se gastó 19 millones de euros en un enorme edificio histórico de más de 3.000 metros que no ha usado para nada. En pocos años se ha depreciado, según los cálculos del propio organismo, en 8,1 millones de euros. Estos tres edificios esperan su momento para figurar en el BOE, donde cada semana se anuncian nuevas subastas. Entre las últimas, una finca edificable de 1.079 metros en plena calle Embajadores (Madrid) por 4,3 millones, otra en Pozuelo de 3.700 metros por once millones, la antigua sede de RTVE en Las Palmas por 2,3 millones, plazas de garaje en Estepona, fincas rústicas de decenas de hectáreas en Ciudad Real por unos pocos miles de euros o un polvorín en Palencia con 19 hectáreas por poco más de un millón. En julio se anunciará la venta de una parcela de Defensa a pocos metros de la Castellana madrileña para la que ya se han organizado cooperativas con varios miles de interesados.

“Es cierto que estamos en niveles de precios históricamente bajos, pero también lo es que el fin del Estado no es acumular propiedades”, reflexiona Gustavo Martínez, consultor de Capital Markets, grupo que ha asesorado a otras administraciones en procesos similares. “Aconsejamos colocar paquetes que mezclen activos más líquidos con otros no tan buenos”.

Lo más sangrante es que con 15.000 propiedades vacías de un inventario que supera las 50.000, el Estado paga alquileres en el 9% de los inmuebles que ocupa. Es mucho dinero: los ministerios, el Tribunal de Cuentas y el Tribunal Constitucional tenían presupuestados el año pasado 163,8 millones para arrendamientos. Agencias y otros organismos reservaron otros 221 millones.

Ricardo Martí Fluxá, presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias, no se cansa de pedir al Gobierno que no se limite a malvender: “El Estado es el titular de un gran patrimonio, pero en último caso quienes se benefician de su buena gestión son los ciudadanos. La venta no tiene por qué ser la única vía. A largo plazo habría que trabajar en un plan de gestión integral”.

Pero las buenas intenciones del Ejecutivo, que con la reforma de la administración impulsada por la vicepresidenta Soraya Sáenz de Santamaría quiere racionalizar toda esta estructura, chocan con la realidad del aparato burocrático. La consultora y gestora inmobiliaria Aguirre Newman, por ejemplo, admite tener clientes interesados en grandes adjudicaciones de brazos cruzados porque el ritmo de salida al mercado es mucho más lento de lo que habían previsto.

Ante este panorama el Ministerio de Hacienda ha dado órdenes para que se agilicen las subastas. En otros casos se está optando por ventas directas, “sistema que se aplica preferentemente si hay interesados que reúnen las condiciones”. El departamento que dirige Cristóbal Montoro también está intentando salvar otro escollo: la calificación urbanística de los edificios públicos, normalmente de uso dotacional, a la que no se le puede sacar ningún partido. “Antes de la venta se intentará la recalificación”, menciona Hacienda en las instrucciones del plan. Eso lleva una tramitación de varios meses.

Como complemento a las ventas, el Gobierno se ha marcado la meta de comprimir el espacio de las oficinas actuales un 20% de manera que baremo de metros cuadrados disponibles por empleado, que según algunas fuentes ronda los 25 metros, se reduzca a niveles del sector privado, de entre 10 y 15 metros cuadrados.

Adif coloca tres estaciones de tren

El gestor ferroviario Adif lleva años alquilando locales comerciales, incluso creó dos marcas para su explotación (Tiendas de la Estación, que engloba los locales de las estaciones de Atocha o Chamartín y Vialia, en estaciones como las de Salamanca o Málaga). Es, en cierto modo, uno de los organismos con más soltura a la hora de moverse en el mercado inmobiliario. En su plan de ventas hasta 2015 se marcó como objetivo comercializar un conjunto de “más de 2.000 inmuebles”, y ha conseguido colocar hasta ahora 115, con lo que se ha embolsado 8,4 millones de euros.

Su previsión en 2014 es continuar con las subastas volviendo a ofrecer, con descuentos, los locales que no ha adjudicado. En su cartera hay de todo: viviendas, locales, garajes, trasteros, almacenes, muelles e incluso estaciones en desuso. Una de ellas, la de La Naja, situada a orillas de la ría de Bilbao y con casi 1.900 metros cuadrados, fue adjudicada en julio de 2013 a Funds & Treasury, un fondo de inversiones por 1,3 millones. La antigua estación de Príncipe Pío en Madrid se ha puesto en alquiler. Otras dos estaciones adjudicadas son las de Cascante (en Navarra) y la de Merindad de Cuesta Urría en Burgos, adjudicada a sus inquilinos por 65.200 euros.

Correos, por su parte, ha cumplido en el último año con el 9% de sus ventas previstas: diez locales por 1,5 millones.