Las casas no son pimientos

Cuando tenía 11 años, le pregunté a mi padre cómo funcionaba la Bolsa. Tras pedirme el paquete de cromos que tenía en el bolsillo, me pregunto cuál era el que tenía repetido más veces. Poli, del Cádiz. ¿Por cuántos lo puedes cambiar? Por ninguno, respondí, ya lo tiene todo el mundo. ¿Y cuál es el que más vale? Lineker, dije, no lo tiene nadie. Pues esa es la idea. Las empresas se dividen en trozos que se llaman acciones, explicó, y el precio depende de las que haya y lo solicitadas que estén. Se forman corrillos, como en el colegio, y ahí se deciden los precios.

Años después, me confesó que me había mentido. El sector financiero lleva décadas tratando de huir del funcionamiento clásico del mercado e inventando nuevos productos que sean capaces de crear valor incluso de la nada. Puedes usar los cromos de otro para cambiar los tuyos o convertir el de Poli en el de Lineker y viceversa. Sin embargo, esa explicación para niños de 11 años sigue triunfando. Por ejemplo, en el sector inmobiliario. Si el precio de las casas se ha disparado y hay un problema grave de acceso a la vivienda, la respuesta es que hay pocas y la solución es hacer más. Da igual cómo, pero rápido. Es una idea intuitiva: si hay muchos pimientos en el mercado, su precio baja.

La idea de que hacer más casas no provoca bajadas de precios, sino que incluso suele tener el efecto inverso, puede corroborarse con la experiencia. Nuestro modelo de oleadas hace que el sector se caliente con la expectativa. Cuando hay grúas, es que hay fiesta y suben los precios, que solo se corrigen tras los estallidos. Esto limita socialmente el acceso y crea un sistema inestable basado en las emociones: exceso y castigo. El ejemplo más claro fue la burbuja con la que comenzamos el siglo. Millones de viviendas en una década. Solo China acogía más grúas que España. En esos años, el precio de la vivienda no dejo de crecer, al igual que el número de viviendas vacías.

La cuestión es que una vivienda no es un pimiento. Además de un producto, un lugar para vivir o un derecho recogido en la Constitución, una vivienda es más cosas. Por ejemplo, una hucha. El sector inmobiliario es la forma de ahorro y legado más popular entre los españoles por la semilla plantada en los años cincuenta. El primer ministro de Vivienda, José Luis de Arrese, optó por un modelo basado en la propiedad privada que iba a contracorriente de lo que se estaba haciendo en la Europa occidental, con mucha más presencia del alquiler y del sector público. El franquismo asumió la idea liberal de “república de propietarios” con la que se estaban construyendo los suburbios en Estados Unidos. John Locke y José Antonio unidos en la estabilidad social de la deuda.

Casi siete millones de viviendas construidas entre 1951 y 2015 con dinero público acabaron en patrimonios privados. Es cierto que, gracias a esta política, muchas personas que partían de las difíciles condiciones de una posguerra depredadora lograron adquirir un patrimonio y se creó una clase media fuerte. Pero hay un reverso. Mefistófeles siempre reclama su parte. La política de vivienda del franquismo, no rectificada en casi medio siglo de democracia, provoca un enfrentamiento generacional. Los que han tenido acceso a la vivienda en propiedad no quieren que el producto que les sirve de depósito y legado familiar baje de precio, sino que se revalorice, aunque eso signifique dejar sin acceso a la vivienda a las nuevas generaciones.

La vinculación cultural a la propiedad también hace que cualquier español que acumula un cierto capital, Rosalía, Amancio Ortega o Koldo García, considere el sector inmobiliario como su primera opción. Ante los intentos de compra foráneos de empresas estratégicas, cuesta encontrar actores nacionales que entren en el accionariado. Mejor, ladrillo. Si se hacen casas y no se toma ninguna medida más, las comprarán quienes puedan, aunque no vayan a utilizarlas. De hecho, hay aproximadamente tres millones de viviendas vacías en España. El dato no se conoce con seguridad porque el sector inmobiliario produce su propia información, algo que permite que crezcan los tópicos. En sus dos mandatos, el presidente José Luis Rodríguez Zapatero no logró tener un informe fiable sobre el estado de la vivienda en España.

El modelo basado en la propiedad privada provoca que la función de las administraciones no sea tanto garantizar el derecho constitucional del acceso a la vivienda, sino mantener el mercado. Eso fue lo que hicieron cuando estalló la burbuja. Tras el rescate al sector financiero, una opción podría haber sido asumir las carteras inmobiliarias de las cajas para dotarse de una oferta pública, habitual en otros países europeos. En cambio, se buscaron nuevos inversores a los que se les ofreció esas carteras a precio de saldo. La vivienda también es un activo financiero. De hecho, tras la crisis de 2008, se ha intensificado la inversión en el sector inmobiliario y la estrategia para evitar nuevos problemas ha sido alejarse del mercado. Es decir, la inversión inmobiliaria no tiene que estar ocupada para ser rentable, sino que depende de la revalorización y, recordemos, la mayor parte de la información que tenemos viene del sector privado.

La vivienda también es un refugio global. Las políticas de atracción de capital tras el estallido de la burbuja provocaron el aterrizaje de grandes fortunas internacionales para las que la Unión Europea y, en concreto, España, es un lugar donde es interesante tener una o varias casas y no solo por el clima y la comida. Si uno mira el mapa del mundo, somos un lugar seguro a todos los niveles: no te van a secuestrar por la calle ni va a haber un cambio brusco de legislación ni la moneda se va a devaluar a plomo un lunes cualquiera. Es un refugio, además de un resort. Si se hacen más viviendas sin tocar nada más, las comprará quien pueda hacerlo y la política de acumulación se intensificará. Los jornaleros sin tierra de ayer serán los autónomos sin vivienda de mañana.

Por eso, varias administraciones europeas han comenzado a tomar medidas: controles de precios, expropiación de viviendas vacías, obligación de residir para poder comprar, etc. El objetivo es evitar que el capital se concentre en el sector inmobiliario, además de facilitar el acceso a las nuevas generaciones. Las ciudades envejecen, lo que provoca cambios sociales y culturales. No es el único factor, pero una crisis de vivienda acaba teniendo efectos demográficos y económicos. Como sostenían los liberales, una sociedad rentista es una sociedad paralizada.

Necesitamos más vivienda, pero no de cualquier manera porque la vivienda no es un pimiento. El objetivo de esos mensajes simples es, por un lado, centrar el foco en la cantidad y evitar que se tomen esas medidas más drásticas y, por otro, mantener el mercado caliente. La idea de que hay que construir más y cuanto antes presiona a las administraciones para facilitar los trámites y echar mano de la clásica política de ayudas directas o indirectas, que acaban siendo una transferencia de rentas al sector inmobiliario.

Necesitamos más vivienda, pero no de cualquier manera porque la vivienda es un elemento clave del equilibrio social. Necesitamos más vivienda pública de calidad, como en el resto de Europa occidental, donde hay un modelo proporcional entre la oferta pública y la privada, y entre la propiedad y el alquiler. Necesitamos una estructura sana que no se base en oleadas especulativas que dejan un reguero de dolor social cuando estallan. Necesitamos cambiar el modelo no solo para solucionar el gravísimo problema de hoy, sino para evitar el regreso del rentismo como modelo económico. Nos jugamos el futuro.

P. D. Un abrazo a Juan José García Cordero, Poli, del Cádiz. ­­