El debate | ¿Hay que intervenir el mercado del alquiler?

La falta de oferta de alquiler en las grandes ciudades está expulsando a los jóvenes y a la clase media que no puede ahorrar para comprar una vivienda. La inflación del alquiler es mucho más rápida que el aumento de salarios. Se trata hoy de un problema de extraordinaria relevancia, con ramificaciones económicas y sociales. El enfoque del Gobierno central ha sido buscar más transparencia en el sector con un índice de rentas y proponer una fórmula para topar los alquileres en zonas tensionadas. Por ahora, solo lo va a aplicar Cataluña.

En nuestro debate de hoy, Carme Trilla Bellart (exdirectora de Vivienda de Cataluña entre 2004 y 2011) se pronuncia a favor del control de precios, mientras el catedrático Sergio Nasarre Aznar afirma que esta medida solo desplaza el problema y perjudica a los más humildes.

Control inmediato contra el problema más crítico de España

CARME TRILLA

En España estamos viendo hoy un shock de demanda de vivienda fruto de la floración de la demanda que estuvo retenida durante la crisis entre 2008 y 2015, y del importante crecimiento migratorio de los últimos años. Esta demanda, canalizada mayoritariamente hacia el alquiler, choca con rigideces de oferta del escasísimo parque público (2,5% del total) y el muy limitado parque de alquiler privado (16%). De ahí los aumentos extraordinarios de precios no seguidos por aumentos en la capacidad de pago de los hogares: desde principios de este siglo la renta familiar media en Cataluña, por ejemplo, ha crecido un 58%, frente a un 114% de los alquileres medios.

Este proceso está haciendo prácticamente imposible el acceso a una vivienda digna a los hogares con ingresos por debajo de los 25.000 euros anuales, que son la mayor porción de la demanda de alquiler. Y pone en gravísimo riesgo de desahucio a los hogares que ya estando en alquiler temen el fin de su contrato y una renovación a un nuevo precio que no se ajustará al crecimiento del IPC, sino a la libre decisión del propietario. Más de un millón de hogares que viven en alquiler destinan más del 40% de sus ingresos al pago de la vivienda y suministros, con lo que su situación es altamente incierta.

Probablemente, este es el problema social más crítico de España por su dramatismo intrínseco y por los colaterales que genera: problemas de salud física y mental, jóvenes no emancipados, baja tasa de natalidad, hacinamiento, infravivienda, desahucios y pobreza infantil cronificada.

¿Cómo poner remedio a esta situación? Sin duda hay que incrementar la oferta de alquiler asequible por todos los medios. Para ello hay que exprimir al máximo el parque existente movilizando viviendas vacías, poner al día los parámetros de densidad de las ciudades, propiciar cambios de usos de locales y edificios hacia la vivienda y limitar el número de viviendas que no se destinan a residencia habitual. Y, por supuesto, construir nuevas viviendas.

Pero para que todo ello se traduzca en un equilibrio razonable entre coste de la vivienda e ingresos de los hogares hace falta tiempo y el tiempo corre en sentido contrario al sufrimiento social. Es por esta razón por la que, al igual que en muchas ciudades occidentales fuertemente tensionadas por los precios de alquiler, se recurre a necesarias medidas inmediatas de control. Y es aquí donde se rompe el consenso social.

El sector inmobiliario argumenta apocalípticamente que las medidas de control son la antesala de la desaparición del mercado del alquiler. Se aduce, por ejemplo, que en Barcelona el volumen de oferta está cayendo a causa de la aplicación del control de rentas del año 2021. Lo cierto es que el parque de alquiler de la ciudad, según datos del Incasòl, se ha casi duplicado desde el año 2010 hasta finales de 2023 (de 130.000 a 243.000 unidades). El descenso de nuevos contratos en los años 2022 y 2023 se debe a la mucho menor rotación derivada del alargamiento de la duración de los contratos (de tres años a cinco o siete años), que introdujo el Gobierno de Pedro Sánchez en 2018 y 2019.

Aquellos operadores inmobiliarios que hablan con la mano en el corazón y no se rasgan las vestiduras afirman que, dado el muy elevado nivel actual de los precios, un periodo acotado de tiempo (de tres años) sin crecimiento no pone en peligro las inversiones ni socava su rentabilidad. Pero, para calmar los ánimos, habrá que dar muestras claras de la voluntad de trabajar intensamente en las antes citadas medidas estructurales para que, tras los tres años, la situación haya mejorado efectivamente.

Una batería de medidas de concertación con los propietarios privados para que recuperen confianza y seguridad en su actividad, y para que ofrezcan las viviendas a precios por debajo de los actuales, coadyuvaría a conseguir que los inquilinos mejorasen su situación y expectativas, de forma que aquellos que son imprescindibles para asegurar el crecimiento del parque de alquiler encontraran el clima y las condiciones favorables para hacerlo.

Otra vez el control de renta y de nuevo perjudicando a los que más lo necesitan

SERGIO NASARRE

Reducción de la oferta de viviendas en alquiler, paralización de nuevas construcciones con tal fin, deterioro progresivo del stock inmobiliario, reducción de la movilidad laboral y aumento de las ventas de viviendas (con su consiguiente concentración en el contexto actual) son algunos de los efectos que invariablemente ha provocado el control de rentas en las ciudades de cinco continentes, según han concluido 206 estudios académicos disponibles sobre la materia entre 1967 y 2023 (según un estudio de Konstantin Kholodilin en 2024). Pero ¿no es el control de renta una política para reducir la renta? Eso pretende, aunque es una medida esencialmente populista porque, como se ha demostrado académicamente, sus perjuicios superan a sus beneficios. ¿Y cuánto baja? Según la experiencia comparada, un 9,4% de media, aunque probablemente se empezará a notar en Cataluña pasados los primeros años de aplicación, porque el cálculo del índice de precios publicado ha incorporado las dramáticas subidas de los alquileres hasta 2022 y por la congelación al contrato anterior.

Lo que se suele obviar es que, la reducción en las zonas tensionadas (una sola en Cataluña, que comprende 140 municipios) implica un aumento de media del 4,8% de las rentas en los municipios fuera de ellas por la paralización del mercado en las primeras. Bueno, pues sale rentable, podrán decir sus partidarios. Pues tampoco. Los estudios elaborados sobre los efectos de la experiencia catalana de la inconstitucional Ley catalana 11/2020, de control de rentas, concluyen que la reducción de la renta se produjo solo los primeros meses (efecto de la amenaza con multas de hasta 90.000 euros) pero luego se detectaron los comportamientos seculares desde que existen los controles de precios en civilizaciones antiguas: venta de productos alternativos o complementarios; retirada y reserva de las mejores piezas que son reemplazadas por peores esperando mejores tiempos, de manera que las que ofrecían a menor precio se suben al máximo posible porque habrá demanda; pagos bajo mano; alquileres desorbitados de trasteros y parkings; rehabilitaciones peculiares, etc. Además, tras la inconstitucionalidad, se produjo el “efecto rebote” con un incremento inusitado de los precios. Recordemos que la declaración de zona tensionada catalana del pasado 14 de marzo ha sido impugnada judicialmente y la Ley 12/2023 ha sido recurrida de inconstitucionalidad en los preceptos que introducen el control de renta.

¿Y qué podemos hacer? Primero aceptar que el problema del aumento sostenido de las rentas en las ciudades con cierto dinamismo en España ha sido provocado por políticas erráticas de vivienda estos últimos 15 años que han impedido a muchísimas familias acceder a la propiedad de una vivienda y se han visto forzadas a alquilar, especialmente tras las leyes 1/2013 y 5/2019. Mientras otros, los fondos y grandes patrimonios, han aprovechado para acaparar y convertirlos en sus inquilinos. Además, no se ha llevado a cabo ninguna política de vivienda de carácter estructural a nivel nacional, que se hubiese traducido en resultados más estables a medio o largo plazo, como la promoción de la cohesión territorial (nadie se ocupa de la España vaciada) o la diversificación de las formas de tenencia de la vivienda (a través de fórmulas dominicales que la hacen asequible, como la propiedad compartida y temporal, introducidas, y no promocionadas por intereses de unos y de otros, en Cataluña en 2015), que están incluidas en el Informe España 2050 de Presidencia del Gobierno de 2021, pero ignoradas por la inane Ley de Vivienda 12/2023. Esta no solo dificultará el acceso a la vivienda de los que no la tienen a través de medidas como el citado control de renta, sino que ha hecho más difícil el desalojo de los okupas y expropiando la propiedad de las viviendas incluso a los que tienen un pisito, al haberla convertido en una especie de tenencia tutelada por el Estado, que se verá qué consecuencias tiene.

En fin, estamos ante otro caso de pensamiento mágico, que ignora toda la experiencia histórica e internacional. Lo peor de todo es que los mayores perjudicados serán los más vulnerables, a los que nadie querrá alquilar.