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El 85% de los contratos de alquiler en vigor superan el tope del nuevo índice de precios presentado por el Gobierno

El 15% de los pisos están por debajo del precio máximo, según un estudio que analiza más de 800 arrendamientos reales

Precio del alquiler
Dos personas observan la oferta de pisos en alquiler de una oficina inmobiliaria de Barcelona.Marta Pérez (EFE)
Denisse López

Si usted vive en un piso arrendado y está en una de las principales provincias de España, es muy probable que pague más de lo que marca el nuevo sistema nacional de precios de referencia del mercado de alquiler. El 85% de los contratos en vigor que se registran en 12 provincias superan el tope del índice presentado a finales de febrero por el Ministerio de Vivienda, según un estudio realizado por Alquiler Seguro en el que analiza más de 800 casos reales a modo de sondeo. Las ciudades en cuestión son Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga, Sevilla, Zaragoza, A Coruña, Toledo, Murcia, Las Palmas, Guadalajara y Alicante. El 15% restante están dentro del rango o incluso un poco por debajo del mínimo.

En Madrid y Barcelona, las dos provincias con más áreas susceptibles a ser declaradas zonas tensionadas, existen más casas que superan esta media. Aquí prácticamente nueve de cada 10 pisos alquilados exceden el tope de precios. La autonomía gobernada por Isabel Díaz Ayuso figura como el caso más representativo, al ser también el más analizado —con 587 casos del total—. Según los contratos vigentes, el 87% de las viviendas deberían reducir su precio una media de 167 euros al mes para ajustarse al índice, mientras que en el caso de la capital catalana —con 91 casos estudiados— el mismo porcentaje tendría que cobrar 206 euros menos de media.

En Valencia, el 93% de las viviendas deberían bajar la renta un promedio de 197 euros para poder estar dentro del rango estipulado por Vivienda, según el cual, por ejemplo, el precio máximo es de 1.655 euros en una sección censal del distrito de Campanar. No obstante, en algunos casos apenas alcanza los 555 euros. Por último está Málaga, que es sin duda la peor posicionada. En la provincia andaluza el 94% de los contratos de arrendamiento superan los niveles recomendados. Para estar en el rango, cuyo máximo es de 1.540 euros según la zona, deberían de abaratarse una media de 170 euros.

De acuerdo a este estudio, Sevilla es con diferencia una de las provincias que más se ajusta a los nuevos límites de renta. Aquí tres de cada 10 contratos se encuentran dentro o por debajo del rango estipulado por el Gobierno, mientras que el 66% restante tendrían que bajar el alquiler unos 108 euros de media. Una casa en el barrio más popular y céntrico cuesta como máximo 848 euros al mes. A esta localidad andaluza solo le supera Zaragoza, que arroja la mayor proporción de casos que cobran lo estipulado o incluso menos de lo marcado por el Gobierno: un 43%. El resto tendría que ajustar a la baja el precio unos 80 euros de media.

¿Qué pasa con los pisos por debajo del índice?

Aunque existan pisos que se encuentren por debajo del tope de precios estipulado por el nuevo índice, lo cierto es que por ley no podrían subir el alquiler de manera arbitraria porque durante la vigencia del contrato las actualizaciones anuales de renta están limitadas. La ley de vivienda que se aprobó en mayo de 2023 introdujo un cambio en esa limitación, tradicionalmente vinculada al IPC, y en 2024 fijó un incremento máximo del 3%.

En la firma de nuevos contratos, el índice tampoco tendrá mucha incidencia. Más allá de que se use con fines informativos, para que funcione como un límite legal las comunidades autónomas tienen que solicitar que las áreas en cuestión se consideren zonas de mercado tensionadas, algo que hasta la fecha solo ha pedido Cataluña. En este caso, si se trata de una renovación y el propietario es un gran tenedor (más de 10 viviendas, o a partir de cinco si están dentro del área tensionada), este estará obligado a que el precio sea el que fije el sistema de referencia o el del contrato anterior, el que sea más bajo de los dos. Para los pequeños caseros, que son la mayoría en el mercado de arrendamientos español, simplemente tendrían que congelar la renta del anterior contrato. Y cuando se trata de un piso que entra nuevo al mercado y en el que no ha existido un contrato de arrendamiento en los últimos cinco años, el importe se determinará al sistema de referencia.

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Sobre la firma

Denisse López
Es redactora de la sección de Economía de EL PAÍS y CINCO DÍAS. Escribe habitualmente de macroeconomía y coyuntura. Se incorporó a esta casa en 2022, después de haber trabajado en distintos medios digitales en México. Estudió Relaciones Internacionales en la Universidad Nacional Autónoma de México, y el Máster de Periodismo UAM-El País.
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