Por qué hay apartamentos de 150 millones en los rascacielos más altos de Nueva York en los que no vive nadie

En la última década, Manhattan se ha llenado de rascacielos residenciales, colosales e hiperesbeltos. Suponen un reto estructural cuyos arquitectos han resuelto de manera brillante y su silueta está modificando el skyline de la ciudad más famosa del mundo. Y sin embargo, están medio vacíos. ¿Qué está pasando con estos ultrarrascacielos? Para entender la complejidad del fenómeno, hay que comprender qué es exactamente un rascacielos, y para eso, hay que ir al principio.

En 1885, se inauguró el Home Insurance en la ciudad de Chicago, edificio considerado como el primer rascacielos de la historia. Aunque en realidad solo tenía doce plantas, respondía a los tres condicionantes esenciales que definen lo que es un rascacielos: que se pueda construir, que se pueda usar y que sea económicamente rentable. El Home Insurance se pudo construir gracias a su delgadísima pero muy resistente estructura metálica, se pudo usar porque incorporó uno de los primeros ascensores con freno de emergencia y, sobre todo, el edificio era rentable porque había una empresa detrás que podía permitirse pagar un edificio que era mucho más caro que cualquier otro que se hubiese construido hasta ese momento.

En realidad, los rascacielos existen por puro aprovechamiento económico; cuando el precio del suelo en el centro de las ciudades comenzó a dispararse, a las compañías les resultaba más rentable construir planta sobre planta en altura que comprar un solar enorme. Por eso, durante más de un siglo, los rascacielos siempre han sido edificios esencialmente de oficinas, porque se necesita que ese edificio tan caro produzca económicamente. Que genere el dinero suficiente como para pagarlo y, después, mantenerlo. Desde los grandes dioses urbanos como el Chrysler o el Empire State, hasta las Torres Gemelas, la torre Willis de Chicago o las sedes de las grandes corporaciones bancarias de Hong Kong o Shanghái, los rascacielos no han sido solo obras arquitectónicas sino también artefactos económicos.

En cambio, los nuevos ultrarrascacielos de Manhattan, al estar destinados a viviendas, parecen vulnerar está máxima. ¿Cómo consiguen ser rentables? La respuesta es contraintuitiva: los apartamentos que ocupan estos edificios son carísimos pero, en realidad, lo que los hace rentables es que están medio vacíos. En varios medios se ha hablado de supuestos problemas constructivos y estructurales y, al parecer, los exclusivos residentes del elegante 432 Park Avenue se han quejado de que el edificio se mueve demasiado, de que hay inundaciones, ruidos de tuberías y hasta grietas. Cuando has pagado una millonada por tu casa, desde luego que no quieres ningún inconveniente mundano, y es posible que estos problemas sean reales. Al fin y al cabo, un rascacielos tan esbelto siempre se va a mover porque, como bien saben en la antigua sede de Citigroup, el principal enemigo de un rascacielos no es la gravedad; es el viento.

Todos los rascacielos se mueven por el viento y, en el caso de los hiperesbeltos ultrarrascacielos, ese movimiento puede ser muy notable, de más de un metro en la cúspide. Para limitar la deformación del edificio, los ingenieros y los arquitectos han recurrido a soluciones tan ingeniosas como brillantes. Por ejemplo, en el propio 432 Park, el arquitecto, Rafael Viñoly, decidió que las plantas de instalaciones quedasen abiertas al aire para que el viento fluya sin empujar totalmente el edificio. Y por otro lado, colocaron dos mass dampers, dos amortiguadores de masas de 400 toneladas. Sin profundizar demasiado, digamos que un mass damper es un artilugio tecnológico que usa la inercia para contrarrestar los empujes horizontales del viento. Y sin embargo, a tenor de las quejas de los vecinos, no parece que estas soluciones estén funcionando perfectamente. ¿Es esto lo que los está echando de sus lujosos apartamentos? En absoluto. La cuestión no es que algún propietario no quiera tener ruidos de tuberías y haya revendido su casa, es que casi la mitad de las viviendas de los ultrarrascacielos no se han habitado nunca. Y no es porque exista ningún riesgo estructural.

Estos pisos pueden costar hasta 150 millones de euros. Es decir, aunque la planta de la torre suele ser muy pequeña y, por tanto, no caben demasiadas viviendas, cada apartamento es tan caro que su venta ya rentabilizaría la promoción. De alguna manera, son como coches de superlujo, como un Ferrari. Por eso, a la calle 57, donde se han levantado la mayoría de los ultrarrascacielos, se le llama Billionare’s Row (La calle de los milmillonarios). Es más, para aumentar el valor de estas viviendas, los promotores se han aprovechado de unos cuantos ardides de la normativa. El más visual afecta precisamente a las plantas de instalaciones. En el 432 Park hay seis plantas de instalaciones que miden seis metros de altura cada una, y como las instalaciones no computan como superficie edificable, se pueden construir tantas como se quiera y con la altura que se quiera. En el caso del edificio de Viñoly, ocupan 36 metros de altura, que es casi el 15% de toda la altura residencial del edificio. Con esta artimaña legal, los promotores consiguen elevar artificialmente la torre, lo que les permite vender las viviendas más caras. Cuanto más altas, más caras. De hecho, el ático de la planta 96 ha estado a la venta por 169 millones de dólares (unos 159 millones de euros).

Pero hay otra trampa más fea. Según la normativa de Nueva York, si los promotores inmobiliarios de la ciudad quieren ahorrarse un tipo específico de impuesto a la construcción, deben incluir en al menos una quinta parte de viviendas sociales de precio asequible en cada uno de los edificios que construyan. Esto significa que los ultrarrascacielos de lujo, cuyos apartamentos se han vendido a las personas más ricas del planeta también deberían incluir una quinta parte de viviendas baratas, pero por supuesto que allí no hay ninguna unidad de precio asequible, eso supondría rebajar el estatus del edificio. Así que lo que han hecho los promotores es construir bloques de vivienda asequible fuera de Manhattan, en los barrios del extrarradio de la ciudad, como Queens o el Bronx, a cambio de que les permitan no tener ninguna en sus rascacielos para milmillonarios.

Gracias en parte a estos malabarismos urbanísticos, pero también a la innegable belleza y calidad arquitectónica de los edificios, la mayoría de las viviendas sí se han vendido, y sin embargo, según el medio especializado The B1M, un 44% de los pisos no se han ocupado nunca. ¿Por qué? Pues porque, en realidad, aunque los edificios son muy bonitos y los apartamentos son el epítome del lujo, no se entienden como lugares para vivir; solo son un mecanismo especulativo. La mitad de la gente que ha comprado uno de estos pisos nunca lo ha ocupado y a lo mejor ni siquiera ha ido allí. Lo compra para revenderlo, posiblemente a otro multimillonario que tampoco irá allí nunca, y así sucesivamente. En realidad no son como ferraris; son más bien como un van gogh que alguien comprase para tenerlo guardado en un almacén y luego lo vendiese a otra persona que también lo guardase en un almacén. Un van gogh precioso, pero que nunca vería nadie. Y es esta rueda perpetua de compraventas sin uso la que realmente permite que los ultrarrascacielos sean rentables. El skyline de la ciudad está cambiando a causa de edificios que son estéticamente intachables, pero están medio vacíos. Tan solo porque personas con muchísimo dinero prefieren seguir amasando más dinero antes que vivir en un lugar tan especial como Manhattan.