El auge de los micropisos que multiplican el precio de la infravivienda: “Donde tus sueños se hacen realidad”

“¿Te gustaría vivir en una habitación de un piso compartido? A mí desde luego que no. Pero bueno, hay gustos para todo. Si esos no son tus gustos, aquí dispones de 23 m², todos, toditos para ti solo“. En estos términos, la inmobiliaria eXp Realty Spain alienta por Idealista la compra de un estudio en Puente de Vallecas por 106.050 euros, lo que vienen a ser 4.611 euros por metro cuadrado, en un distrito donde el precio está tasado en menos de la mitad (2.266 euros), según el índice del Ayuntamiento. El anunciante de la ganga invita a soñar en grande: “Si quieres también lo puedes compartir con tu churri, hay espacio para los dos. Eso sí, para dos que se quieran y mucho, y además no quieran ser esclavos de su casa”. La limpieza y la intimidad son dos preocupaciones que no entran en un alojamiento de estas dimensiones, considerado por la actual legislación como una infravivienda. De hecho, desde el año pasado está prohibida la construcción de viviendas de menos de 40 metros cuadrados, aunque las que ya gozan de cédula de habitabilidad sí que pueden promocionarse.

Se venden como rosquillas en San Isidro: más de 70 viviendas de menos de 30 metros están anunciadas en Idealista y una treintena más, promocionadas en Fotocasa. El precio del metro cuadrado de estos micropisos pulverizan los estándares, ya de por sí disparados, del coste de la vivienda en Madrid. La OMS alerta de los perjuicios a la salud física y mental que acarrea vivir hacinado en un espacio, aunque no por eso la inmobiliaria de Vallecas se abstiene de cerrar su anuncio con una posdata que desafía los cánones urbanísticos: “Con sus 3 metros y 20 centímetros de altura podrías incluso sacar espacio para una tercera persona”. Dicho en plata: con la estrategia del altillo, donde comen dos, comen tres, así sea en siete metros cuadrados por cabeza. Una celda en España debe tener al menos ocho metros cuadrados y, las más modernas, tienen 14.

Los pisos de menos de 40 metros cuadrados en Madrid están prohibidos desde julio de 2023, después de que el Ayuntamiento modificara el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM), la piedra angular de la normativa urbanística en la capital. Así, la superficie de la “vivienda mínima” debe ser “igual o superior a 40 metros cuadrados, no incluyendo en el cómputo las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos”. Esta regulación no tiene carácter retroactivo, por lo que las viviendas de un área menor que ya gocen de cédula de habitabilidad puedan seguir funcionando. Por esto, un centenar de micropisos se mantienen dentro de la legalidad, a pesar de carecer de las condiciones mínimas para ser habitada, según la normativa.

Entre el ejército de infraviviendas promocionadas en internet, el galardón al piso más minúsculo se lo lleva un ático de la calle de Juanelo en Lavapiés. Sus 10 metros cuadrados no solo lo convierten en el más pequeño, sino también en el más caro. Cada metro cuesta 12.545 euros, una desproporción abismal en el contexto de Madrid, que hace apenas unos días alcanzó el precio más alto de vivienda usada en los últimos 17 años, al cotizar el metro cuadrado a 4.215 euros, según Fotocasa, un récord que representa solo un tercio del valor por el que se vende el ático en Lavapiés. Eso sí, lo que le falta de espacio al inmueble, le sobra de confianza al vendedor. “Es más que una propiedad; es el lugar donde tus sueños se hacen realidad”, describe la empresa en un intento de compensar con labia lo que es evidente a simple vista.

El estudio, que se puede atravesar en cinco pasos, tiene la cama en un altillo. La cocina obliga a tener un ojo en el sartén y otro en el techo para no golpearse la cabeza y el váter puede tocarse desde la cocina, no solo por proximidad, sino por la ausencia de puerta, algo prohibido para los pisos pequeños de nueva construcción, según el PGOUM, que ordena que para las viviendas mínimas, “el acceso al baño no podrá realizarse desde la cocina ni desde un dormitorio”. Además, la normativa señala que el techo de la cocina debe tener una altura mínima de 2,2 metros.

“La rentabilidad está garantizada”

Gran parte de los micropisos a la venta se promocionan como una oportunidad de inversión. Con esa idea, Redpiso Paseo de la Florida anunció hasta el 5 de julio la venta “en exclusiva” de un estudio de 18 metros cuadrados por 86.000 euros. El estilo mezzanine —de esos que tienen la cama en un altillo— le da cierto romanticismo hippie, aunque el váter comparta pared con el microondas. Este sótano interior está ubicado en Príncipe Pío, “a dos minutos caminando de plaza de España y del Palacio Real”.

Los promotores aseguran que “la rentabilidad de este inmueble está garantizada, sea alquilando por larga estancia o temporada”. Pero mejor si es por temporada, porque así se puede ofrecer por “900 euros al mes, lo que significa un porcentaje mínimo de 12,5% de rentabilidad anual”. El vendedor, de repente mimetizado en analista financiero, está seguro de que ninguno de los hipotéticos compradores va a meter sus propias carnes en ese cubículo soterrado.

De la misma certeza goza la inmobiliaria Zona Madrid Real Estate, que promociona un estudio en calle del Amparo en Lavapiés por 8.438 euros el metro cuadrado. El promotor garantiza “rentabilidad desde el primer minuto” y traza un plan de negocio al futuro comprador: comprar por 135.000 y alquilar por 730, para obtener una rentabilidad de 5,15%. Por si quedan dudas, el anuncio deja deslizar que el espacio está “actualmente alquilado”.

También los hay para reformar, como la buhardilla de 15 metros cuadrados que promociona Tecnocasa como un “salón-dormitorio-cocina y baño” en el distinguido barrio Trafalgar. Metro cuadrado: 6.333 euros. En la mitad de esos metros cuadrados es imposible permanecer en pie, porque el techo del bloque entra como una tangente desde el suelo, disminuyendo a su máxima expresión una de las paredes, donde apenas entra un colchón con calzador —en el que seguramente se va a querer tirar el inquilino, después de subir las cuatro plantas del edificio, que no tiene ascensor—.

Si el piso hubiese sido construido este año —fue levantado en 1890—, no obtendría la cédula de habitabilidad, entre otras razones, porque el PEGOUM establece que “la altura libre mínima de pisos será de 2,5 metros para piezas habitables”. En el anuncio, de nuevo, el promotor no duda en aseverar que se trata de una “inversión ideal”. Y lo es, a juzgar por los precios a los que se alquilan estos micropisos, como el que visitó EL PAÍS en marzo de este año en el barrio de Tetuán: ocho metros cuadrados —seis, según el catastro— por 400 euros mensuales. Un mes de fianza, un mes corriente y contrato indefinido.

Fidel Oliván, técnico de investigación de Provivienda, ha explicado las diferentes métricas que existen para determinar si una vivienda está hacinada: “Hay umbrales que hablan de un mínimo de 10 a 15 metros cuadrados por persona, según los académicos”. No obstante, Provivienda prefiere emplear los parámetros de la Oficina Europea de Estadística (Eurostat), según los cuales una vivienda se encuentra hacinada, entre otros casos, si las personas mayores de 18 años no tienen una habitación propia (a menos que sean pareja), o si es un monoambiente en el que el dormitorio no sea una habitación independiente. Bajo estas directrices, Oliván concluye: “Tanto si se mide por metro cuadrado como por el criterio de Eurostat, estos pisos [mencionados en este artículo] estarían hacinados”.

La Organización Mundial de la Salud publicó en 2018 las Directrices de vivienda y salud, en el que resalta una “asociación directa entre el hacinamiento en el hogar y los efectos sanitarios adversos, como las enfermedades infecciosas y problemas de salud mental”. Entre los efectos psicológicos que puede producir habitar un espacio de escasas dimensiones están la “angustia psicológica, el abuso de alcohol, la depresión y la tristeza e inconformidad con la salud”. Vivir en estas condiciones, alerta la OMS, “aumenta la exposición a factores de riesgo asociados a lesiones en el hogar, tensiones sociales y exposición al humo de tabaco ajeno”.

Turistificación, financiarización o turismofobia son palabras que hace unos años eran impensables, pero ahora empujan por hacerse un hueco en el diccionario. Algunas ya lo han logrado, como gentrificación o infravivienda. Ahora, el término “micropiso” ha emergido como un nuevo aspirante a entrar en el glosario de la especulación inmobiliaria. A efectos prácticos, la RAE podría definirlo como una vivienda habitual de un tamaño menor al establecido por la ley, que no por minúscula deja de hospedar un drama de enormes proporciones. A aquellos que creían que la crisis de la vivienda había tocado techo en Madrid, aún les faltaba husmear en la buhardilla.

Suscríbete aquí a nuestra newsletter sobre Madrid, que se publica cada martes y viernes.