La compra de vivienda en Barcelona por parte de extranjeros no residentes se duplica en tres años

Las compraventas de vivienda por parte de extranjeros en Cataluña no paran de crecer y en los últimos tres años han aumentado un 23% (21.642 casas en 2024). De enero a junio de este año, las compraventas de particulares de este colectivo son ya 11.404, el 19% del total, según los datos del Colegio Notarial de Cataluña, que hablan de “pico histórico”. En la provincia de Girona el porcentaje sube hasta el 24%. De estas transacciones, el 78% las protagonizan extranjeros que residen en Cataluña (personas nacidas en el extranjero con permiso de residencia) y el 22%, no residentes, que son inversores o buscan segunda residencia. Su perfil es bien distinto: los principales compradores asentados son de nacionalidad marroquí, italiana y china; en cambio, los no residentes que más adquieren vivienda son de Francia, Alemania y Holanda. Estos compradores, además, adquieren inmuebles un 24% más caros que el precio medio de las viviendas.

Como es habitual, la ciudad de Barcelona y su provincia comen aparte: en la capital catalana, desde 2021 se han doblado las compraventas de pisos por parte de no residentes: si en 2021 compraron 566 pisos, en 2024 fueron 1.229. Hasta junio de este año fueron 517 viviendas. La principal nacionalidad de los no residentes es la estadounidense, pese al fin de la Golden Visa, el programa del Gobierno que hasta marzo concedía permisos de residencia a extranjeros extracomunitarios que invirtieran en viviendas a partir de medio millón de euros. En el conjunto de la provincia, entre los residentes, los principales compradores son originarios de Italia, China, Marruecos y Francia.

Fuera de Barcelona, en 2024 y primer semestre de 2025 los extranjeros residentes en Girona que más compran son los marroquíes, franceses, italianos y rumanos. Y los no residentes, de Francia, Países Bajos y Alemania. En Tarragona, se repiten estas nacionalidades entre los compradores no residentes, mientras los que ya viven en la provincia los que más adquieren son ciudadanos originarios de Marruecos, Rumania, Italia y Ucrania. En Lleida, se repiten los marroquíes, rumanos, italianos y ucranios entre los residentes; y los no residentes son franceses, argentinos, andorranos y en lo que va de este año franceses, estadounidenses y belgas. Cataluña, además, encabeza el aumento de compras por parte de extranjeros en España y es la comunidad donde más se producen, con un 15% del total en el país.

“Pico histórico de compras”

La vicedecana de los notarios catalanes, Raquel Iglesias, señala que Cataluña “está en un pico histórico de compras” que vincula con dos factores. Por un lado, “el arraigo de personas de nacionalidad extranjera, que llegaron hace tiempo y tienen vocación de permanencia y compran como los locales”. Y por otro, una “recuperación de la inversión extranjera después de años de cierta incertidumbre política y jurídica que se ha calmado; ha vuelto la tranquilidad necesaria que busca el mercado para que invertir resulte atractivo”. En general, aunque los notarios no tienen datos detallados, Iglesias subraya que los extranjeros residentes compran hipotecándose, mientras los no residentes no financian las operaciones “porque es muy complicado que una entidad de aquí” les preste dinero.

A este fenómeno, añade la vicedecana, habría que sumar las compras realizadas por personas nacidas en otros países que llevan ya tiempo en Cataluña y acaban de conseguir la nacionalidad española. “Los notarios hacemos muchas juras de nacionalidad y hay un porcentaje destacable de estos casos que a continuación compran vivienda, una señal más de que tienen la intención de quedarse con su familia”, anota.

Las inmobiliarias tradicionales han asistido como profesionales y espectadores a estos cambios de clientes. El director del área Residencial de Forcadell, Raúl Prieto, cita una nacionalidad que se está interesando por comprar en Barcelona que todavía no aparece en las estadísticas de los notarios: inversores de Turquía. Como el resto de los consultados, Prieto destaca “el alto grado de preparación de los clientes extranjeros que compran para invertir”. “Llegan con personal shoppers [como ocurre en Madrid], abogados que conocen la legislación y asesores”, relata. Y, si bien apenas negocian los precios, sí exigen comprobar que todo funciona, hasta el último detalle. “Nos han pedido que encendiéramos la calefacción”, pone como ejemplo.

En el caso de Barcelona, detalla, hay franceses interesados por El Raval y en general Ciutat Vella, “zonas por las que se sienten atraídos”. Y sobre los compradores residentes originarios de China explica que “buscan viviendas cerca de sus negocios, habitualmente hostelería o comercio”. “A veces están de alquiler y compran cuando la familia crece, o ya son propietarios y compran pisos más grandes”, dice. La vicedecana de los notarios añade, en el caso de los chinos, que “son una comunidad a la que ha costado entender el sistema jurídico y fiscal español, pero está muy organizada, con asociaciones propias con las que buscan asesoramiento”. De hecho, en Barcelona en las zonas que concentran más población y negocios regentados por ciudadanos chinos, han abierto inmobiliarias para la comunidad.

El subdirector general de Don Piso, Emiliano Bermúdez, destaca la correlación entre la presencia de población de origen migrante y su asentamiento en el territorio catalán con la compra de vivienda. Cita “muchos residentes marroquíes en Lleida vinculados a la agricultura, franceses en Girona que buscan Costa Brava o el entorno de Girona, y colonias numerosas de rumanos en la Costa Dorada (Tarragona) y también Lleida”. En Barcelona, Bermúdez ve crecer los compradores italianos con cierto poder adquisitivo, que llegan al 20% de las compras. Y observa una clara segmentación en función de la renta: “Los extranjeros que residen aquí compran viviendas de segmento medio y bajo y la zona tiene menor importancia que para la población autóctona: muchas veces en su trayectoria vital han vivido donde han podido y la ubicación de la vivienda no tiene el peso aspiracional o de estatus que puede tener para los locales; mientras los no residentes adquieren segmento medio y alto en Barcelona o costa”.

El auge de compradores de vivienda de Estados Unidos

Federico Sotelo, socio de la inmobiliaria especializada en alto standing Walter Haus, señala al fenómeno del auge de compradores de vivienda procedentes de Estados Unidos. “Se han disparado en los últimos tres o cuatro años, por una suma de motivos: hubo un momento de paridad euro dólar, y les salía muy a cuenta; luego la Golden Visa, y ahora también por motivos políticos”, tras la vuelta de Donald Trump a la presidencia. Los perfiles también son distintos. Y cita “norteamericanos de ciudades grandes de California o Miami, mayores de 50 años que buscan una segunda residencia pensando en el retiro, o que quieren una base en Europa desde la que viajar y Barcelona se ha posicionado como otras capitales europeas como Londres o París, o que eligen la ciudad porque para ellos es pequeña, segura, donde se puede salir de noche a cenar o ir a la playa”. Algunos lo tienen como lo que en el sector se conoce como “pied-à-terre”, detalla Sotelo: “Una inversión como segunda residencia o que alquilan, hasta que se retiren o pensando en que sus hijos pueden venir a estudiar a las universidades”.

Sobre los extranjeros ya residentes en Barcelona que compran viviendas a partir de 800.000 euros o un millón, cita “los históricos: belgas, franceses, alemanes que se han hecho con un estilo de vida en la ciudad y deciden comprar”. Y suma empresarios de origen chino, que buscan viviendas grandes, o también de Marruecos. El socio de Walter Haus recuerda, por contra, dos perfiles de extranjeros no residentes que habían tenido peso y lo han perdido: rusos o ucranios.