Qué efecto tiene sobre los precios de las casas del vecindario que un edificio lo firme un arquitecto estrella

El documental, ¿Cuánto pesa su edificio, Mr. Foster? (2010) es una placa de rayos X sobre uno de los mejores arquitectos de la segunda mitad del siglo XX. Era una época multiplicada de ideales. Había, incluso, quien veía una playa bajo las baldosas de Saint-Germain-des-Prés, era mayo, era París; y era 1968. Norman y Wendy Cheesman (arquitecta y su primera mujer, que, fallecería de cáncer en 1989) fundaron en Londres, Foster Associates, un año antes. Como recordaba el propio Norman sólo había dos problemas: “Uno. No teníamos trabajo. Y dos: No había asociados”.

Esta época pertenece ya a los libros de historia de la arquitectura. Hace tiempo que un selecto grupo de profesionales gozan de las prebendas de los magos del acero y el concreto. Foster es uno de ellos. Pero esa condición de maestros también forma parte de los dibujos de Alberto Campo Baeza, RCR, Carme Pinós, Richard Rogers (falleció en 2021), Zaha Hadid (cuyo estudio sigue proyectando, pese a la desaparición de la arquitecta) o Frank Gehry. Las preguntas resultan tan sencillas y las respuestas, a la vez, tan complejas como una rayuela esbozada casi sin tiza. ¿La construcción de un edificio por un mito eleva los precios de los inmuebles adyacentes? ¿Incrementa el coste de los comercios? ¿Gentrifica?

Hay contestaciones que vienen y van, que niegan y admiten. Voces cargadas de prestigio. “La obra de un arquitecto reconocido puede tener un impacto significativo en los precios inmobiliarios de la zona”, subrayan a través del correo electrónico, RCR (Rafael Aranda, Ramón Villalta y Carme Pigem) premio Pritzker (el galardón más prestigioso de su disciplina) en 2017. Surgen a ambos lados de la viga maestra. “Cuando se construye un proyecto destacado, atrae la atención y el interés de compradores e inversores, lo que aumenta la demanda y, por ende, los precios. Esto puede ser beneficioso para algunos porque podría revitalizar un área y mejorar las infraestructuras originales. Sin embargo, también tiene posibles efectos negativos, como la gentrificación”, sintetizan.

De lo que resulta imposible dudar es del “don” de un puñado de arquitectos. “Todo me sirve de inspiración. A veces pienso que veo cosas que las demás personas no ven”, cuenta Foster en el documental. Pero, seguimos buscando la respuesta. “Dependerá de la situación de ese barrio antes de la intervención”, indica Elena Lacilla, directora del máster en Real Estate de la Universidad de Navarra. En Bilbao se reurbanizó la zona y el Museo Guggenheim (5.959 euros en venta por metro cuadrado y 18,94 en alquiler, acorde con los datos a octubre de 2024 de Fotocasa) fue el icono visible. Los precios subieron. Sin embargo, en el otro extremo, en el casco antiguo, en un barrio (El Raval, 4.435 euros frente a 23,48) muy degradado, de Barcelona, se levantó el museo de Richard Meier (Macba, Museo de Arte Contemporáneo de Barcelona), y se diseñó una plaza para encajar la obra. Nunca despegó. “A pesar del altísimo valor arquitectónico del edificio, no ha logrado generar una atracción suficiente”, describe la profesora. ¿Entonces? Vuelta a las cuestiones iniciales. “Depende, no tanto de la calidad del proyecto arquitectónico sino de la magnitud de la intervención urbanística en la zona”, observa Elena Lacilla. Por ejemplo, la rehabilitación del área de negocios 22@ (5.607 y 23,32 euros) la capital catalana ha elevado los precios. Aunque también debido a que era un espacio muy extenso de la ciudad.

La narrativa se puede leer en sentido inverso, al igual que escribía Leonardo da Vinci. Sant Cugat dèl Vallés (5.348 metro cuadro contra 19,19 euros) es un municipio próximo a Barcelona. Su expansión se basó en áreas verdes y coeficientes de edificabilidad muy por debajo de la media. Si en una situación “normal” se podrían haber construido 50 viviendas se permitieron 25. Las casas subieron de precio. Detrás había una “voluntad política” para “atraer” a un tipo concreto de residentes. Eldorado habita en el equilibrio y escuchar. “Dudo que el nuevo Bernabéu y todas las molestias que genera hayan influido positivamente en los precios”, admite Ignacio Alcalde, arquitecto-urbanista en City Focus. Y añade: “Tampoco ha sido el caso del Centollu (el Palacio de Congresos y Exposiciones de Oviedo) de Santiago Calatrava. Un mamotreto fuera de escala y de contexto en un entorno residencial que parece invadir las viviendas cercanas”. Y que, además, ha tomado de rehén a unos 16.000 metros cuadrados de suelo público.

Importa el fondo

¿Fin del trayecto? No. Comienzo. El arquitecto Sigfrido Herráez, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), traza su particular bisectriz, y conecta los puntos de forma, también, crítica. “Si Rafael de la Hoz diseña una promoción en Los Berrocales [sureste de Madrid, en adquisición 4.228 euros y en renta 18,63] no se revalorizarán las viviendas que estén próximas. El precio lo marca la falta de oferta, y la gente no está pendiente de quién lo dibuja”.

Por alusiones: De la Hoz es cuñado de Carlos Lamela. “El arquitecto reconocido no tira de los precios ni de nada en realidad. Todo depende del producto (léase, edificio) y, en última instancia, del cliente que lo promueve”, analizan desde su estudio. Y recuerdan que la promotora Aedas Homes formuló una encuesta en LinkedIn preguntando: ¿Pagarías más por tu casa porque la hubiera construido un arquitecto estrella? La respuesta fue: no. Transformando los párrafos en un juego de matrioshkas inmobiliarias, Arturo Berned, arquitecto, escultor y urbanista, quien trabajó durante años en Estudio Lamela, compone una visión social antes de llegar a los números. “Un buen edificio proyectado por un buen arquitecto lo que primero consigue es educar al ciudadano de la importancia de las cosas bien hechas, y este empieza a tomar conciencia más clara de su entorno: esto ya resulta positivo. Un buen edificio, además, al igual que uno malo, altera el espacio a su alrededor, mejorándolo o empeorándolo”. Aunque descarta un efecto-llamada de los precios.

Vemos que las piezas en el tablero se mueven sin hallar una posición concreta. El verbo que marca la apertura con blancas es “depende”. La semántica, hemos visto, de Elena Lacilla. Más palabras. “El comprador no debe centrarse tanto en el nombre del arquitecto, debe ir más allá y fijarse en el producto, que esté bien diseñado, que resulte práctico. Y esto no depende tanto del pedigrí del profesional, sino de lo acertado del proyecto. Eso sí que revaloriza cualquier zona”, apunta Rubén Cózar, director de residencial de Foro Consultores Inmobiliarios. Aun así, extraña que en este mundo, que a veces encuentran playas bajo las baldosas, el peso del talento de un gran arquitecto sea tan liviano.