¿Quiere vivienda en la nieve? Prepare la billetera

En Aspen, el centro de esquí más caro y emblemático de Estados Unidos, las viviendas de lujo alcanzan precios de hasta 125.000 dólares (unos 114.000 euros) por metro cuadrado. Es fácil encontrar casas en este resort de Colorado que se venden por más de 25 millones de dólares. En la estación de St. Moritz, en Suiza, los precios por metro cuadrado llegan a los 100.000 francos suizos, en torno a 106.000 euros.

La compra de vivienda en los principales destinos de nieve del mundo aguanta el tipo en un contexto económico más hostil protagonizado por la subida de tipos de interés. De acuerdo con la consultora Savills, los precios medios de las viviendas prime de las 20 principales estaciones bajaron un 4% durante el año. Sin embargo, los precios en las estaciones más exclusivas se mantienen un 20% por encima de los niveles de 2021 y son un 41% más altos que los valores previos a la pandemia.

Los centros turísticos con mayor altitud de los Alpes suizos y franceses —St. Moritz, Val d’Isère y Courchevel 1850— y los edificios abiertos durante todo el año —Chamonix y Verbier— son los mejor posicionados para las nuevas demandas del comprador. “Los inversores están dando prioridad a las ubicaciones donde las temporadas de esquí son más largas y la nieve está garantizada, así como a los lugares donde existe una combinación más amplia de actividades relacionadas con el esquí”, advierten en Knight Frank. Parece evidente que el cambio climático y la incertidumbre sobre las futuras condiciones naturales de la nieve pondrán a prueba el negocio del esquí a corto plazo.

Aunque España no tiene las estaciones de Aspen o los Alpes ni está en las listas de los principales destinos internacionales de nieve, tiene un mercado de vivienda en apogeo. “Ha experimentado un crecimiento notable en los últimos años, a pesar de la oferta limitada de propiedades en estas áreas y de las restricciones para realizar grandes proyectos de construcción debido a la singularidad de su ubicación”, indica Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio Real Estate de Solvia.

En la consultora CBRE creen que el auge de la demanda se fundamenta en cuatro pilares: “Oportunidad de inversión como segunda residencia, retornos importantes en alquiler por el esquí y el turismo rural, valor refugio en las estaciones de esquí más solicitadas y demanda de ubicaciones rurales por parte de los teletrabajadores”.

Prueba del interés inversor son las viviendas turísticas que han ido apareciendo en los destinos de nieve. En Panticosa, en el corazón del Pirineo aragonés, había 88 viviendas de uso vacacional en 2020 y según los últimos datos del INE, de febrero de 2023, hay 142. Ocurre lo mismo en las localidades más relevantes de esquí del Pirineo catalán o Sierra Nevada. Hace siete años, en la comarca de La Jacetania, en la provincia de Huesca, se contabilizaban 42 casas turísticas y actualmente la cifra asciende a 448.

La rentabilidad de estas propiedades se sitúa de media entre el 8% y el 11% anual bruto, indica Ferrer-Bonsoms. La cifra depende de la ubicación, el tipo de vivienda y la temporada. En invierno, ese rendimiento se dispara. Aunque, a diferencia de otros destinos vacacionales, las estaciones de nieve ofrecen la ventaja de la doble temporada (invierno y verano), lo que permite al visitante realizar otras actividades, como senderismo o patinaje sobre hielo. “Su popularidad se extiende durante todo el año al encontrarse en entornos naturales privilegiados. Esto se debe al creciente interés en el turismo rural y las actividades al aire libre, impulsando así una demanda constante de propiedades en estas zonas”, comenta Ferrer-Bonsoms. Esta versatilidad concede al ahorrador una rentabilidad más allá del invierno.

Andorra y Baqueira Beret

Los estudios de Fotocasa evidencian que la demanda de segundas residencias ha aumentado y se sitúa en niveles máximos desde 2017. El portal inmobiliario incluye Andorra en su análisis y concluye que las casas cercanas a las pistas de esquí andorranas de Ordino Arcalís, Vallnord-Pal Arinsal y Grandvalira, así como las de Baqueira Beret (Lleida) son por segundo año consecutivo los destinos con el precio más elevado.

En la de Ordino Arcalís, la estación más cara del Pirineo andorrano, los pisos cuestan 5.016 euros por metro cuadrado y los unifamiliares alcanzan los 4.446 euros, lo que supone un incremento del 15% respecto al año anterior. La oferta va desde pequeños apartamentos hasta chalés de gran tamaño y los compradores buscan dos cosas por encima de todo. “La proximidad a las estaciones de esquí es fundamental, quieren poder llegar fácilmente a las pistas sin tener que desplazarse largas distancias; y las vistas a las montañas y a los paisajes nevados son muy valoradas por los compradores”, señala Josep Lluis Estruga, director de Engel & Völkers Andorra.

También se han encarecido las propiedades en Baqueira Beret, en el Pirineo catalán. Los pisos cuestan 3.838 euros por metro (un 22,5% más interanual) y las casas se colocan en 3.319 euros, con un alza del 8,2%. Un ejemplo de lo que ofrece el mercado: chalé adosado en la urbanización Val de Ruda, al lado del acceso a la telecabina, con 320 metros cuadrados y cuatro plantas, se vende por 2,7 millones de euros.

No obstante, hay otra fórmula para convertirse en propietario en estas pistas sin asumir semejantes desembolsos. Aquí aterrizó el pasado año la copropiedad, es decir, adquirir una casa por una fracción de su valor. La firma Vivla ha puesto en el mercado seis viviendas exclusivas en Baqueira Beret —dos completamente vendidas y otras dos comercializadas a la mitad— y prevé alcanzar hasta diez en marzo y ampliar a La Cerdanya (Lleida). Su horquilla va desde 600.000 hasta 1,4 millones de euros y los precios por fracción (se venden en ocho fracciones) oscilan entre los 75.000 a los 175.000 euros.

Si los números siguen sin salir, hay que poner rumbo a Javalambre (Teruel), la estación de esquí más barata, con casas por 381 euros el metro cuadrado, según Fotocasa, que calcula que los precios han caído un 28% en un año. Le siguen Manzaneda (Ourense) y Valgrande-Pajares (Asturias), que venden a 387 y 482 euros por metro, respectivamente.

En cuanto al alquiler, Baqueira Beret, donde hay 636 viviendas turísticas, se vuelve a situar como la estación con un precio más elevado: 38,6 euros por metro cuadrado y mes, lo que supone un alza de casi el 9% respecto a la temporada anterior. “El precio medio de alquiler en Fin de Año o Semana Santa puede llegar a los 7.000 euros por semana y el alquiler de temporada oscila entre 14.000 y 18.000 euros al mes”, indican en Vivla. Mientras, los alquileres más económicos están en Puerto de Navacerrada (Madrid), donde la renta se sitúa en 8,3 euros el metro cuadrado, y en Valdesquí, también en la región madrileña, con 6,3 euros.

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