El ahorrador gana con las plazas de garaje y los trasteros

Buena rentabilidad, riesgo controlado y desembolso ajustado. Son las tres vigas que apuntalan la inversión en plazas de garaje y que explican su alta demanda. También la compra de trasteros para su arrendamiento en una de esas apuestas fáciles del mercado del ladrillo, aunque en este caso se necesitan mayores ahorros. Tanto plazas como trasteros han convertido a miles de ahorradores medianos y modestos en inversores inmobiliarios sin despeinarse en exceso. Y, sobre todo, sin tener que pasar por el costoso peaje de comprar un piso, más caro y arriesgado.

“Es una inversión más sencilla y accesible para casi cualquier persona. No es lo mismo comprar una vivienda por 360.000 euros que un aparcamiento por 15.000 euros”, dice Lucas Cuesta, conocido en las redes sociales como Subastero Andaluz. Este sevillano de 37 años, “algo inquieto con las finanzas”, ha invertido en 13 activos desde 2019, la mayoría adjudicados a través de subasta a precios por debajo del mercado. El 54% son trasteros y el 46% son plazas de garaje. “El 80% ya está generando rentas”, apunta.

La rentabilidad anual bruta de los aparcamientos en España está en el 7,2%, según Fotocasa, con datos a noviembre de 2023. La cifra es algo inferior a la registrada en 2022 (7,5%). “La rentabilidad de los garajes, a pesar de continuar alta, está descendiendo año tras año y la obtenida este año es la más baja desde 2017″, indican en el portal inmobiliario. Ese leve descenso se debe a que el precio de compra está subiendo en algunas ciudades. El portal Idealista, que situaba este valor en el 7,7% en el tercer trimestre de 2023, indica que por primera vez ocho capitales ofrecen una rentabilidad anual bruta inferior al Bono del Estado (4%). Se trata de Salamanca (2,5%), Ourense (3,3%), Palencia (3,4%), Granada (3,4%), Vitoria (3,5%), Santander (3,7%), Jaén (3,8%) y San Sebastián (3,8%).

Las plazas de garaje son una inversión a largo plazo muy focalizada en el ahorrador particular. “De momento, no ha llegado al radar de los grandes inversores debido a su excesiva atomización”, dice Alejandro Bermúdez, consejero delegado y cofundador de Atlas Real Estate Analytics. “Requiere el mantenimiento de la inversión más de una década, lo ideal son 20 años, ya que la plusvalía de la plaza tampoco aumenta muy rápidamente. Por tanto, es una inversión que requiere de paciencia y, si es posible, de ir haciendo volumen con el paso de los años”, añade Bermúdez. Según diversos estudios, una plaza con una alta demanda puede revalorizarse un 6% anual en una década, recuerda Cuesta.

El precio medio de compra de estos activos en España se sitúa en 12.340 euros, según Fotocasa. Lógicamente, hay aparcamientos por menos de la mitad y por más del doble. De acuerdo con los anuncios publicados en el portal, el País Vasco es la comunidad que cuenta con los garajes en venta más caros (21.197 euros). Castilla-La Mancha tiene los más baratos: 7.300 euros. A la hora de alquilar hay que desembolsar una media de 74 euros en España, aunque no es lo mismo arrendar en Castilla-La Mancha (56,77 euros al mes) que hacerlo en Baleares (90,74 euros).

Con estos datos en la mano, dicen en la plataforma inmobiliaria, “comprar una plaza de garaje es, en estos momentos, una inversión muy segura y de poco riesgo. Cada vez más ahorradores particulares se decantan por esta opción, que requiere una inversión inicial muy reducida”. Ni siquiera las tendencias sostenibles en el uso del transporte les han restado valor o demanda. “Las ocupaciones de los garajes en las principales ciudades, en las que proliferan las nuevas formas de transporte como carsharing, están en récords históricos, las listas de espera crecen y los precios aumentan de manera suave, pero sólida”, apunta Bermúdez.

Murcia es la comunidad que mayor rentabilidad está ofreciendo, en concreto del 10%. Le sigue Castilla-La Mancha (9,2%), Comunidad Valenciana (8,2%), Madrid (7,8%) y Cantabria (7,7%), según Fotocasa. Las que menos rentan son País Vasco (5%), Castilla y León (5,1%) y Galicia (5,2%). En Cataluña se está obteniendo un 7,2% anual de media. Por capitales de provincia, Murcia es la que más rendimientos aporta (10,3%), seguida de Guadalajara (9,9%), Sevilla (9,6%), Castellón (8,4%) y Oviedo (7,2%).

Precisamente, entre Murcia y Sevilla se mueven las inversiones de Lucas Cuesta, que le reportan entre el 10% y el 13% anual. En el caso de los activos que adquiere en subasta, la tasa se mueve entre el 20% y el 30%. “Busco barrios de clase trabajadora o pueblos de entre 50.000 y 100.000 habitantes”, sostiene. Desde Atlas Real Estate Analytics añaden las ciudades con dificultades de aparcamiento y con zonas de estacionamiento regulado, así como cascos históricos y áreas de oficinas antiguas. Los sitios más céntricos de las grandes ciudades ofrecen los precios de compra más altos, pero tienen mejor salida. “Se deben evitar las áreas residenciales de nueva creación, dado que hay muchas plazas disponibles en los propios edificios”, dice Bermúdez.

Además de la ubicación, es importante tener en cuenta las dimensiones de la plaza, la competencia y futuras actuaciones urbanísticas en la zona.

Necesidades de espacio

También la inversión en trasteros se está disparando en España y no solo de la mano de particulares que adquieren locales comerciales en desuso (sedes bancarias, sótanos...) en las arterias comerciales de las ciudades, sino por el capital institucional que desarrolla centros de self storage. “La entrada de inversores profesionales no solo impulsa la oferta, sino que también contribuye positivamente a elevar los estándares de servicio en el sector del self storage”, señala Sole Martínez, gerente de la Asociación Española de Self Storage (AESS), cuyos 63 socios gestionan más de 350 centros en España que tienen una ocupación media del 80%.

La rentabilidad de esta inversión, que requiere un enfoque a largo plazo y que aporta estabilidad y previsibilidad de los flujos de efectivo, es alta. “Estamos hablando de inversiones que en el centro de las grandes ciudades pueden rentar un 7% y en las afueras entre el 8% y el 10%, mucho mayores que cualquier otro tipo de activo (oficinas, residencial, comercial…)”, comenta Bermúdez.

Además, la demanda de servicios de almacenaje suele ser constante por “las crecientes necesidades de espacio, ya sea por mudanzas, renovaciones o acumulación de pertenencias”, añade Martínez. La ubicación de las instalaciones es crucial: la proximidad a áreas residenciales y comerciales, así como la accesibilidad, influyen en la demanda y el rendimiento de la inversión.

Aunque la inversión en self storage puede ser más resiliente que otros activos en periodos económicos complicados, siempre hay riesgos asociados. “Se recomienda realizar un análisis exhaustivo del mercado, evaluar la competencia y considerar las condiciones económicas generales”, zanja Martínez.

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