Invertir en plazas de garaje: el último objeto de deseo

La inversión en plazas de aparcamiento gana atractivo para el pequeño ahorrador. Detrás del renovado interés por este activo inmobiliario hay varios motivos. Uno es conocido: es una inversión accesible para cualquiera que tenga unos pocos miles de euros en el banco y ofrece una buena rentabilidad sin apenas riesgos ni esfuerzo.

Otro, más importante, es el aumento de la demanda de plazas en alquiler a raíz de la pandemia. Aunque el futuro de la movilidad urbana se lee en clave sostenible, lo cierto es que ahora hay una clara preferencia por el transporte privado para evitar al máximo los contactos y los contagios. Esto está incentivando la búsqueda de plazas en alquiler. Y será más evidente a lo largo de este año, cuando los empleados, que antes hacían uso del transporte público, vayan regresando a sus oficinas y necesiten un lugar en el que estacionar sus coches, sobre todo en áreas de negocios.

Esta mayor demanda de alquiler ha provocado que las rentas de las plazas —pueden ir desde 50 hasta más de 300 euros mensuales— hayan subido ligeramente. Por ejemplo, en la ciudad de Barcelona el alza fue del 2,2% en 2020 con respecto al año anterior y en Madrid del 1,2%, según el análisis del portal Fotocasa.

Hay otro ingrediente que sitúa a los aparcamientos en el punto de mira del pequeño ahorrador. El precio de venta tiende a la baja en algunas ciudades. Gregorio Martín-Montalvo, director general de Solvia, comenta que “los precios de las plazas, en general, han disminuido en el último año con el objetivo de dar una salida rápida a este tipo de activos en una situación de incertidumbre económica”. En Barcelona, el precio ha caído un 5,7% interanual en 2020 y un 9,9% en Zaragoza, según los registros de Fotocasa. Aunque en otras ciudades se han encarecido, como en Sevilla y Málaga.

Desde 10.000 euros

La horquilla de precios es enorme. “En España se pueden comprar plazas de aparcamiento desde 10.000 hasta 50.000 euros como precio medio en ubicaciones no excesivamente céntricas. Estos precios conviven también con valores estratosféricos en algunas ciudades donde la plaza cuesta más que un coche de lujo”, argumenta Alberto Díaz, director general de Capital Markets de Colliers International. Se refiere, por ejemplo, a los 130.000 euros que se piden por una plaza en la calle Hermosilla de Madrid.

Muchos de estos propietarios tendrán que abrir la mano si quieren colocar sus activos. Daniel Lucía Marcos, director ejecutivo de ParkingYa!, advierte: “Nos llegan clientes que necesitan vender con rapidez por necesidades económicas, pero si no aceptan una rebaja de precio no van a poder vender fácilmente”. Este experto asegura que el inversor “está apretando ahora mucho más para bajar el precio de venta”.

Las nuevas circunstancias hacen que el atractivo de la inversión en plazas de garaje sea mayor. De hecho, en Solvia creen que la rentabilidad crecerá este año. “Cada vez hay más plazas supeditadas a los sistemas de estacionamiento regulados”, subraya Martín-Montalvo, “las restricciones de aparcar en los centros urbanos de las ciudades cada vez son mayores y, ahora mismo, hay más uso del vehículo privado”. En Solvia estiman que “se puede ver una rentabilidad bruta de un 7% a un 7,5% dependiendo de la ubicación, características y tamaño del aparcamiento; tendrá carácter gradual a lo largo del año”.

El rendimiento bruto se suele mover entre el 3% y más del 6%. Difícil concretar al ser un mercado tan heterogéneo. “En determinados distritos, como Moncloa, en Madrid, o Les Corts, en Barcelona, la rentabilidad ha llegado al 8,4% en 2020”, afirma Javier Campdera, agente inmobiliario de Re/Max Merci. Eso sí, al alquiler mensual que recibe el inversor hay que restarle los gastos de comunidad, el impuesto de bienes inmuebles y posibles derramas.

Cada portal inmobiliario estima un rendimiento en función de sus anuncios. Según Pisos.com, fue del 5,7% en 2020, un 0,2% más que en 2019. Idealista fija la rentabilidad bruta de las plazas de garaje en el 6,9% en 2020. Calcula el portal que la capital con los garajes menos rentables fue Salamanca, con un 2,6%, seguida por Ourense (3,2%), Pontevedra (3,3%) y Granada (3,4%). En Fotocasa registran que la mayor rentabilidad se dio en Murcia (9,7%), seguida de Palma de Mallorca y Sevilla (8,3%).

Retornos más que razonables para un ahorrador que busca una inversión segura. Sandra Daza, directora general de Gesvalt, razona: “El sector del parking ha estado disfrutando de un crecimiento medio interanual de más de un 3% desde 2014 y durante la crisis anterior, sufría caídas inferiores al 1% anual, por lo que ha demostrado ser un sector estable, capaz de resistir sin sufrir demasiado en las condiciones más adversas para la economía”. Es una inversión que no precisa financiación, conlleva pocos gastos y mantenimiento y el riesgo de impago es mucho menor si se compara con otro tipo de activos, dice Campdera. Además, no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos como las viviendas.

Las plazas son buscadas por “un ahorrador con perspectivas de muy largo plazo que busca proteger su capital y obtener una rentabilidad razonable con una gestión mínima”, afirma Alberto Díaz. Algo en lo que coincide Daniel Lucía: “El perfil de inversor es muy conservador, se conforman con rentabilidades a partir del 3,5%, pero muy seguras y que no les generan problemas con los inquilinos. Y siempre pensando en un complemento para su jubilación”.

Aunque esta inversión no se libra de posibles inconvenientes. “Siempre es bueno recordar que en la crisis financiera anterior muchas de estas inversiones fueron ilíquidas durante bastantes años y se enfrentaron a una menor demanda por la crisis económica de los usuarios”, explica Díaz. Para este consultor, el mayor peligro es no acertar con la ubicación. También puede ocurrir que las normas de la comunidad de vecinos prohíban el alquiler a una persona que no resida en el edificio. Sin olvidar que un porcentaje elevado del mercado opera de forma opaca, con dinero negro y sin contratos de alquiler. El mayor desafío será la superación de la pandemia y la vuelta a una normalidad que traiga de nuevo hábitos de movilidad sostenibles, en los que el coche privado tendrá un menor protagonismo.

Además, antes de la covid asomaba la pata una tendencia hacia el cambio de uso de las plazas de aparcamiento. “En los edificios de oficinas de las grandes ciudades se observaba cómo un importante número de plazas reservadas para empleados estaban en desuso por la preferencia de muchos trabajadores de desplazarse en transporte público. Para aprovechar este espacio, algunos de los propietarios de estos inmuebles se plantearon destinar ese espacio a la logística de la última milla implantando zonas de almacenamiento con la idea de cubrir las necesidades que acarrea el aumento del comercio electrónico y la necesidad de espacios en los centros de las ciudades”, dice Sandra Daza.