Madrid Central calienta el precio de los garajes

Desde este sábado el Ayuntamiento madrileño liderado por Manuela Carmena ha empezado a multar a los vehículos que entran de manera irregular en el entorno de Madrid Central. Varias cosas han pasado desde su puesta en marcha provisional, sin sanciones, el pasado 30 de noviembre. Por un lado, 14.000 conductores han recibido notificaciones de la infracción. Y, por otro, el precio de las plazas de garaje se ha disparado. En estos cuatro meses los dueños de una plaza en ese perímetro han visto margen para encarecer un activo que ahora tiene muchos novios. Hay que recordar que con las restricciones de aparcamiento solo los propietarios o arrendatarios de plazas de garaje pueden acceder a dicha área, al margen del etiquetado ambiental de su vehículo, si no son residentes.

“Los propietarios han subido los precios como mínimo entre un 20% y un 30% por las restricciones al tráfico impuestas. Por la plaza que costaba 20.000 euros pueden pedir ahora 25.000 y la de 40.000 pueden haberla subido a unos 45.000 o 48.000 euros”, dice Daniel Lucía, fundador de la empresa ParkingYa!, creada hace dos décadas, que vende más de 250 plazas al año. Coinciden en Pisos.com, donde detectan que el precio medio en el distrito Centro está ya en 52.100 euros.

Es más, en los barrios de moda de Madrid no parece haber límites. En la calle Valverde, junto a Gran Vía, se ofrecen plazas por 65.000 euros. En esa misma calle otro propietario pide 85.000 euros. “Otra cosa es que la gente esté dispuesta a pagar esos precios”, opina Lucía.

La burbuja acecha ahora al mercado de aparcamientos de Madrid Central. Esos 85.000 euros que solicita ese propietario son cuatro veces más que el precio medio de un aparcamiento privado en la capital madrileña, que ronda los 21.300 euros, según Pisos.com.

Comprar una plaza de garaje para alquilarla sigue siendo una de las alternativas de inversión que más convence a los pequeños ahorradores españoles. De hecho, su atractivo ha crecido en los últimos años. “Cada vez hay más particulares, puesto que la vivienda se ha puesto muy cara y el pequeño inversor no puede acceder a ella. Además, la inversión en garajes no suele necesitar financiación y las casas sí”, comenta Daniel Lucía. Este experto lanza un consejo para inversores novatos que dispongan de unos 100.000 euros: “Es mejor invertir en cinco buenas plazas de garaje antes que hacerlo en un piso situado en un barrio alejado del centro”.

Otro aliño para el mercado es que, aunque los precios en 2018 hayan subido entre un 10% y un 20% dependiendo de las ciudades, aun están hasta un 30% más baratos que en los años de la burbuja inmobiliaria. Lucía recuerda cómo aún en 2010 vendían plazas en Madrid a 90.000 y 100.000 euros en el distrito Centro, barrio de Salamanca, Argüelles y Chamberí, llegando incluso a los 120.000 euros. “Ahora en esas mismas zonas las plazas más caras las vendemos por debajo de 60.000 euros”, narra. El desembolso baja si se sale de Madrid. En Barcelona es difícil vender por encima de 30.000 euros y en Valencia y Palma de Mallorca hay zonas donde los precios pueden llegar a los 40.000 euros, aunque solo en zonas muy céntricas y restringidas. Fuera de ahí, rondan los 15.000 y 25.000 euros.

Además, los cambios que llegan al sector, motivados por la economía colaborativa, el uso compartido de coches y las modalidades de transporte mixto (park & ride), no parecen ser una gran amenaza. “Somos firmes defensores de que los parkings continuarán produciendo unos ingresos estables y una rentabilidad atractiva”, comenta Javier Hortelano, socio director de Catella Asset Management, que gestiona un fondo de inversión paneuropeo cuya actividad es la inversión y gestión de aparcamientos en Europa. No obstante, van a generar un cambio en el uso de aparcamientos que sí hay que tener en cuenta. Hortelano considera que el parking del futuro se caracterizará por su ubicación (por ejemplo, en zonas céntricas, localizados junto a grandes núcleos de transporte...), admitirá distintos tipos de vehículos (coches, motos, bicicletas, autónomos, compartidos), incluirá puntos de recogida y entrega de viajeros (por ejemplo, para el caso de coches compartidos), admitirá otros usos en el mismo edificio (logística de última milla, click and collect), e incorporará herramientas tecnológicas para su gestión.

Mientras, la rentabilidad es otro de los factores que añaden valor a estas inversiones. Se situó en el 6,2% en 2018 en España, frente al 5,5% del 2017, según Idealista. En Barcelona la tasa de retorno fue del 3,7% y en Madrid del 3,4%. En febrero de este año, Fotocasa calcula ya una rentabilidad del 7,6% de media en España para una plaza con un coste medio de 11.073 euros que se alquile por 70 euros mensuales. En Barcelona es del 6,7% y en Madrid del 5,8%, según la base de datos que maneja el portal. Más conservador se muestra Lucía, para quien la rentabilidad que ofrecen estos activos suele estar entre un 3,5% y un 5%. En cualquier caso, es mucho más “de lo que da tener el dinero en el banco”, añade.

Ubicación

Las plazas se pueden alquilar con relativa facilidad si se acierta con la ubicación. El margen va a depender del precio de compra, la renta, la ciudad y la zona. En el centro de las ciudades siempre son menos rentables (por debajo del 4%) que en la periferia, ya que son más caras. A cambio, son una inversión muy segura porque es casi imposible que se queden vacías. En la periferia la inversión es bastante más barata y la rentabilidad más alta pero el propietario corre el riesgo de no poder alquilarla, sobre todo en periodos de recesión o por exceso de oferta en la zona. Un ejemplo: “Tengo un cliente que acaba de comprar una plaza en la calle Alcántara, en Madrid, por 55.000 euros para alquilarla por 150 euros al mes. La rentabilidad es del 2,6%”, explican en ParkingYa!. En Vallecas la compra no supera los 15.000 euros y el alquiler los 80 euros mensuales. La rentabilidad es más alta, ronda el 5%.

Además, los aparcamientos tienen otras ventajas sobre las viviendas, como los gastos de mantenimiento. Y el alquiler está regulado por el Código Civil, con lo que el plazo de duración será el que se haya establecido en el contrato. Lo habitual es hacer contratos mensuales que se renuevan automáticamente hasta que una de las partes comunica a la otra su intención de no seguir con el arrendamiento.