¿Pagaría 170.000 euros por habitación? La fiebre hotelera baja unas décimas

Los hoteles españoles están de moda. Así se ha podido constatar esta semana en Berlín, donde se ha celebrado la feria europea más importante del sector (International Hotel Investment Forum 2023), en la que una vez más los inversores internacionales han dado muestra de su apetito por nuestro país, el mejor valorado junto al Reino Unido, en palabras de Raúl González, consejero delegado de Barceló para Europa, Oriente Próximo y África. Tanto interés se deja notar en los precios, que alcanzaron el año pasado un nuevo récord: 170.000 euros de media por habitación en los 131 establecimientos vendidos, un 7% por encima del ejercicio anterior en el que ya se rebasaron marcas, según la consultora Christie & Co.

Una cifra que llevó a que 2022 cerrase como el tercer ejercicio con mayor volumen de inversión en hoteles de la historia, con 3.279 millones de euros, acorde con los datos de Colliers. Ni la subida de los tipos de interés iniciada en julio fue capaz de frenar el ímpetu de los compradores extranjeros, que concentraron el 72% de las operaciones.

Sin embargo, 2023 se antoja diferente. El encarecimiento del precio del dinero ahora sí hace mella en las transacciones. “El elevado precio de los hoteles, el mayor coste de la financiación, que ha pasado de 2,5 a 5,5 puntos, y la dificultad para conseguirla están ralentizando las operaciones”, señala el representante de un fondo de inversión que pide anonimato. Amén de la rentabilidad de salida, prosigue, que antes estaba en el 5% o 6%, “y ahora tiene que ser superior, aunque el mercado aún no ha hecho ese ajuste ni sabe cómo hacerlo”.

De ahí que en el primer trimestre del año el volumen de inversión se haya situado en 365 millones de euros, una tercera parte de los 995 desembolsados en igual periodo de 2022, indica Jorge Ruiz, director de CBRE Hoteles Iberia. Ambas fuentes coinciden en que existe gran liquidez en el mercado, pero cuesta cerrar transacciones por el importante desajuste entre las pretensiones de los compradores y los vendedores. A los hoteleros el negocio les va viento en popa, con lo que rebajar los precios no entra en sus planes, mientras que a los inversores, con el coste de financiación duplicado, las cuentas se les han puesto difíciles.

“Hay carteras en venta en el mercado, pero los procesos van muy lentos”, reconoce Bruno Hallé, codirector de Cushman & Wakefield Hospitality Spain. Sin embargo, también se cierran transacciones. Como la del hotel Sofía de Barcelona, comprado el mes pasado por la gestora española Blasson Property Investments junto con la aseguradora Axa por 180 millones de euros, en una operación que sigue la estela de las protagonizadas el año pasado, cuando gran parte de las compraventas fueron de activos prime o edificios trofeo (hoteles Villa Magna y Bless en Madrid, así como el también capitalino Iberostar Las Letras o el 7Pines Resort de Ibiza, por ejemplo) que auparon los precios, en opinión de Laura Hernando, directora de Hoteles en Colliers. O la adquisición del hotel Dolce Sitges por parte de Perial Asset Management por 75 millones el pasado marzo.

Y otras que se esperan como agua de mayo porque salvarían el ejercicio. Por sí mismas moverían una tercera parte de la inversión total de 2022 y llevarían a 2023 al entorno de 2.500 o 3.000 millones, en palabras de Nicolas Cousin, director general de Christie & Co. Son las dos operaciones que negocia el fondo soberano de Abu Dabi, Adia, con Meliá para adquirir los 7 hoteles renovados de Magaluf (Palma de Mallorca) y con los antiguos propietarios de Tryp para comprar los 17 establecimientos que gestiona la cadena de los Escarrer. Ambas superarían conjuntamente los 900 millones de euros.

Fondos soberanos

Y consolidarían otra tendencia que los expertos consideran que pisará fuerte este año, que los fondos soberanos, los family offices y los inversores privados acapararán gran parte de las transacciones, ya que no compran tan apalancados como los fondos de inversión, explica Bruno Hallé. “En un momento en el que cuesta encontrar dinero, la gente que tenga cash se beneficiará del entorno de mercado”, sostiene. Y lo mismo puede decirse para los grupos hoteleros, que tras años de crisis y de posiciones vendedoras, en 2022 volvieron a comprar y en Colliers indican que este año ya han protagonizado tres compras. Raúl González asegura que esa es la estrategia de su grupo, pero los elevados precios de los establecimientos en España está llevando a Barceló a invertir en México y en Marruecos, donde es mucho más rentable. El grupo mallorquín estudia todo el producto que sale al mercado porque, como dice su consejero delegado, apuesta por la concentración del sector.

Como consecuencia de la ralentización de la inversión y de los nuevos actores que van a cobrar pujanza, también se prevé que cambie el tipo de hoteles en el punto de mira. Se irá a establecimientos de menor precio y en localizaciones secundarias. Jorge Ruiz apuesta por Málaga, Sevilla, Valencia, a las que Laura Hernando suma Alicante, Bilbao y Granada, entre otros. Quizás ya no sea el año en que los edificios trofeo y los hoteles de lujo brillen tanto como en el pasado. Entonces cinco estrellas y cinco estrellas gran lujo acapararon el 37% de la inversión, según CBRE, que asegura que el 40% de las aperturas de establecimientos en España durante el periodo 2019-2022 correspondió a estas categorías.

Porque, aunque lo lógico sería que los precios de los hoteles cayesen de manera que los inversores pudiesen esperar una mayor rentabilidad de la que obtenían hasta ahora (4,5%-4,75% en zonas prime), lo cierto es que, con el negocio en máximos de ocupación y precio de las habitaciones, se antoja complicado que los propietarios den su brazo a torcer. Jorge Ruiz cree que los precios de los mejores hoteles podrían suavizarse un 5% o 10%. Habrá que esperar para comprobarlo.

Sigue toda la información de Economía y Negocios en Facebook y Twitter, o en nuestra newsletter semanal