Locura inversora por los hoteles icónicos en España: hasta un millón de euros por habitación

Nada lo hacía pensar. Pero así ha sido. Los inversores comenzaron a levantar fondos el año pasado como locos con el objetivo de volcarse en el mercado hotelero español, muy tocado por la pandemia. Querían capital para comprar establecimientos de vacaciones a precios bajos. Y no los encontraron. Poco a poco, se les fue echando el tiempo encima y necesitaban invertir. Entre tanto, las cadenas hoteleras se dieron cuenta de este apetito comprador y decidieron sacar ventaja de la situación poniendo en el mercado hoteles de lujo en las ciudades preferidas por fondos de inversión, family offices y otras compañías hoteleras. Y los inversores se lanzaron sobre ellos. Pero no fueron los fondos oportunistas que se esperaban, sino los denominados core, que apuestan por inmuebles emblemáticos conocidos como “trofeo”.

Así lo cuenta Coré Martín, director de inversión de la consultora Christie & Co, tras comprobar cómo en 2021 los hoteles han vuelto a colocarse entre los objetos de deseo de los inversores internacionales al nivel de las oficinas o los espacios comerciales. “Se ha visto como un sector de oportunidad”, sostiene.

La inversión hotelera en España alcanzó 3.180 millones de euros el año pasado, triplicando el volumen de 2020 y superando los niveles prepandemia, según Laura Hernando, directora de hoteles de Colliers. “Ha sido un año de absoluto récord. 2020 arrancó con las ganas de inversión en máximos, que se quedaron latentes por la pandemia. Todo ha llegado en 2021″, explica la experta, que destaca que las ventas de activos trofeo han hecho que el precio medio de las habitaciones se dispare y supere los niveles previstos (ha subido un 33% para colocarse en 157.600 euros, una cifra histórica).

Los descuentos que se anticipaban como consecuencia de la pandemia y las dificultades de los hoteleros apenas se han producido, aprecia Bruno Hallé, socio codirector de la división hotelera de Cushman & Wakefield. Y como resultado de los elevados precios de venta y la gran liquidez existente, las rentabilidades han bajado entre 0,75 y un punto, hasta situarse entre el 3,5% y el 5% en los establecimientos urbanos, continúa. Hallé pone como ejemplo el hotel Tryp Apolo de Barcelona, cuyo precio de salida era de 85 millones, y tras recibir unas 70 ofertas, se vendió por más de 90 millones. “Se habló de covid premium en lugar de descuento covid”, bromea.

Operaciones como la venta por parte de Grupo Selenta de una cartera de inmuebles a Brookfield por valor de 440 millones de euros o del NH Gran Hotel Calderón a Lasalle Investment por importe de unos 125 millones, no se hubieran planteado sin estos precios, explican los analistas. Otras, como la colocación de varios establecimientos de H10 entre distintos inversores, responden a la necesidad de capital por parte de los operadores hoteleros. También la cartera de Tui adquirida por Riu.

Según Hernando, los compradores ven que la operativa de los establecimientos sigue siendo precaria, pero anticipan la recuperación de la demanda turística, que es donde está enfocada la mayor parte de la cartera hotelera española. De los más de 3.000 millones desembolsados por los inversores, la mitad se han ido al segmento urbano y la otra mitad al vacacional. Nunca ha estado tan repartido. Barcelona ha sido la plaza preferida porque existe el convencimiento de que cuando mejore la situación sanitaria, los turistas internacionales volverán en masa, aprecia.

Otro año en máximos

La responsable de hoteles de Colliers asegura que este año continuará el mismo furor inversor: actualmente hay operaciones en el mercado por valor de 1.500 millones de euros, asegura Hernando. Y van a salir a la venta nuevas carteras de activos, apoya Coré Martín. El año pasado se colocaron 12 porfolios por valor de 1.200 millones de euros, el 39% del total.

De las 145 transacciones firmadas en 2021 contabilizadas por Colliers (de las que solo la mitad se han cerrado con la intermediación de agencias inmobiliarias, según Hallé, evitando comisiones que oscilan entre el 0,25% y el 1% del precio), Barcelona y Madrid fueron los destinos protagonistas con 753 y 468 millones de euros, respectivamente, el 38% del total. Operaciones como la venta del Hotel Sofía y Expo —enmarcados en la venta de Grupo Selenta a Brookfield—; el NH Collection Gran Calderón, el Grand Hotel Central y el antiguo Tryp Apolo, ambos adquiridos por Schroders, son sólo una muestra de las 21 transacciones registradas este año y que han llevado a Barcelona a alcanzar su máximo histórico anual, señala el informe de Colliers. En cambio, Madrid ha tenido la mayor transacción de un activo individual —Hotel Edition, adquirido por Archer Hotel Capital por encima de los 200 millones de euros— y el mayor precio pagado por habitación —Hotel Bless, comprado por RLH por más de un millón de euros por habitación—.

Canarias y Baleares, también como es habitual, fueron los destinos vacacionales predilectos y acumularon 633 y 541 millones de euros de inversión, respectivamente, el 37% del total. Fuera de las cuatro plazas tradicionales, Málaga, Cádiz, Sevilla y Alicante volvieron a despertar el interés de los compradores, “que han visualizado las rentabilidades de los hoteles vacacionales (del 6,5%) y ahora abren más el abanico”, indica Hallé. Pone como ejemplo la adquisición por parte de Pontegadea de un hotel en Costa Ballena.

Y es que en los destinos vacacionales, sobre todo en Canarias y Baleares, se han alcanzado los niveles de tarifas de 2019, explica Carlos Jauregui, socio de M&A para el sector inmobilario y el hotelero de EY, y la recuperación de este segmento es más evidente que la del urbano.

El caso es que la actividad inversora está a pleno pulmón. Entre los compradores más activos de perfil value added (añaden valor reposicionando los hoteles) destacan Castlelake, Brookfield, KKH Property Investors, Bain Capital o Sixth Street Partners. Entre los core (que buscan activos de calidad y bien situados), figuran Blasson Property, Schroders, LaSalle IM o la cotizada mexicana RLH Properties. Del lado vendedor, las cadenas hoteleras han acaparado cerca del 60% de las operaciones, según Colliers, que espera que este año el turismo extranjero sea el principal motor de la demanda turística, si bien no se recuperará plenamente hasta 2023.

Hernando cree que este año los hoteles trofeo seguirán moviendo gran parte de la inversión, si bien será el segmento vacacional el que la concentre. Con el interés de los fondos y las gestoras por las nubes, los expertos prevén también operaciones corporativas, como la venta de la cadena Ayre. Jauregui piensa que serán lideradas por operadores internacionales que quieran aumentar su presencia en España y por plataformas financieras que buscarán grupos en dificultades.