El mercado de la vivienda pisa el freno con el agosto de menores ventas desde la pandemia

El boyante mercado de la vivienda pisó el freno ligeramente en agosto. Según los datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en el octavo mes se registraron 47.697 compraventas de viviendas, un 3,4% menos que en el mismo periodo de 2024, y un 26,3% por debajo de las cifras de julio. El dato es también el peor de los últimos cinco años. Después de 2020, un año anómalo por la pandemia, en todos los meses de agosto se habían superado las 49.000 transacciones, pese a ser tradicionalmente un periodo de poca actividad por las vacaciones de verano. Y supone el primer traspié del mercado en 14 meses, desde junio de 2024.

El INE también ha informado este jueves de que en agosto se constituyeron 33.271 préstamos hipotecarios. En este caso son más que hace un año (7,5%), pero de nuevo están muy alejados de los volúmenes de julio (-26,2%).

El mal dato de agosto en las compraventas era en parte esperado. Lo habían anticipado los registradores de la propiedad, que es la fuente de la que bebe la estadística oficial, unas semanas atrás. Al difundir ese dato, Registradores de España anticipó un nuevo ciclo de mayor “moderación” para el mercado. La duda es si eso se traducirá en nuevas caídas o en incrementos menos abultados. También hasta qué punto la subida continuada de los precios ha empezado a provocar un tapón que constriñe la demanda, pese a que esta sigue siendo notablemente superior que la oferta.

Desagregando por tipo de vivienda, vuelve a quedar claro la predominancia en la compra de inmuebles de segunda mano (78,7%) por encima de los nuevos; fiel reflejo de la falta de construcción de la que continúa adoleciendo el parque inmobiliario. Con todo, los registros de ambas categorías están significativamente por debajo de los de julio ―especialmente en las usadas, de las que se han vendido 13.500 menos que en el mes anterior―, aunque las de nueva construcción mejoran el dato interanual, pero por poca diferencia (apenas 281 casas más). También se han vendido 2.000 menos de segunda mano que hace un año.

En conjunto, las 47.697 compraventas ejecutadas en agosto son menos que las realizadas en el mismo periodo de 2021 (49.899), 2022 (57.548), 2023 (49.014) y 2024 (49.363), y solo mejoran a las de 2020 (31.592), que estuvieron afectadas por la covid. Este adelgazamiento global bebe de las rebajas que se han producido en territorios “calientes” como Andalucía, Comunidad Valenciana o Cataluña, con caídas por debajo de las 3.000 operaciones en comparación con las de julio. En opinión de Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, la desaceleración que empiezan a evidenciar los datos podría no ser anecdótica o puntual. “La imposibilidad de generar nuevas bolsas de vivienda disponible podría provocar que esta tendencia bajista se mantenga en el tiempo”, señala.

Menos herencias

Además de las compraventas totales, la estadística del INE también arroja los resultados de otro tipo de transmisiones como son las herencias. Esta categoría ―que ante la falta de oferta se ha convertido para muchas personas en la única forma de adquirir una vivienda en propiedad― también ha perdido fuerza en el mes de agosto, con 13.562, 5.000 menos que en julio, lo que vuelve a situar al octavo mes de 2025 como el periodo más endeble desde 2020.

De acuerdo con los últimos datos del INE, el precio medio de las hipotecas firmadas en agosto fue de 169.650 euros, un valor que supera en un 15,5% el registrado en el mismo periodo del año anterior, y en un 3,9% el del mes precedente (cuando el importe había caído respecto a junio).

El crecimiento en el precio medio de los préstamos para la adquisición de una vivienda se está produciendo, al margen de que los precios sigan encaramados a techos históricos, por una mejor facilidad en el acceso al crédito. Algo que se refleja en el hecho de que el tipo de interés medio que se firmó en agosto para las hipotecas fue del 2,89%, significativamente más bajo que el de un año antes (3,28%), y cinco centésimas inferior al de julio.

Junto con la caída en el número de hipotecas para viviendas, también se ha dado una alteración drástica en el modelo de financiación elegido. Así, pese a que los préstamos a tipo fijo siguen dominando las operaciones, lo hacen con menos pujanza: en agosto el porcentaje fue del 59,4%, diez puntos por debajo del registrado en julio (70,1%); lo que ha provocado la subida en la misma proporción de las hipotecas a tipo variable (40,6% en agosto por el 29,9% del mes anterior). La progresiva caída del euríbor desde 2023 gracias a las políticas expansivas impulsadas por el Banco Central Europeo han revitalizado el atractivo de las hipotecas variables.

Según Iñareta, la persistente demanda pese a la escasez en la oferta “ha provocado que las entidades financieras hayan aumentado su competencia, reduciendo los tipos medios de interés medios a los que se firman estos préstamos, que se han situado en el nivel más bajo de todo el año”. Un comportamiento que podría mantenerse durante los próximos meses, empujado “por el aumento de precio de la vivienda y, en consecuencia, también por los importes medios prestados”.

María Matos, portavoz de Fotocasa, vaticina que “2025 podría cerrar con alrededor de 720.000 compraventas y más de 480.000 hipotecas, consolidándose como el mejor año de la última década”, pese a que “la continuidad de esta política monetaria expansiva también podría provocar un incremento adicional de los precios, ya que la oferta de vivienda no está creciendo al mismo ritmo que la demanda”.

Pese al resbalón de agosto, el sector puede seguir presumiendo de un año boyante. En el acumulado de los ocho primeros meses del año se han vendido un 16,1% más de casas que en el mismo periodo de 2024, apuntando al ejercicio de cifras más abultadas desde 2007.