Buscador | Así ha cambiado la concentración de vivienda en España

España ha sido históricamente un país de propietarios. La falta de un parque público de vivienda en alquiler, el fácil acceso al crédito en los años previos al estallido de la crisis financiera y una cultura e ideología de la tenencia mucho más arraigada que en otros vecinos europeos han propiciado este modelo. Sin embargo, aunque año a año parezca imperceptible por la lentitud propia que suele acompañar a las grandes transformaciones estructurales, las cosas parecen estar cambiando. Hay pocas fuentes de datos oficiales disponibles, pero una mirada con perspectiva histórica sobre ellas muestra que España tiene cada vez más inmuebles y que estos se concentran en menos manos.

Así se puede ver el siguiente mapa, que muestra cómo se distribuyen las viviendas de su municipio según el número de propiedades de sus habitantes. No se incluyen las viviendas que pertenecen a personas jurídicas públicas y otro tipo de entidades.

Una manera de aproximarse al fenómeno de la concentración de la propiedad es la información catastral. En 2006, el país contaba con algo más de 20 millones de bienes inmuebles urbanos, entre garajes, trasteros y, principalmente, viviendas. En 2024, esa cifra roza los 28,5 millones. Sin embargo, mientras que al comienzo del periodo el 67% de los titulares tenía solo un bien en propiedad, ese porcentaje ha ido cayendo de manera sostenida y ahora se encuentra en el 53%. Por el lado contrario, los que tienen de dos a cinco inmuebles han pasado del 31% al 42%, los que atesoran de seis a 10 han avanzado del 1,7% al 4,3% y los que superan la decena —principalmente personas jurídicas— han doblado su proporción, hasta el 1,1%.

El fenómeno de acumulación, a su vez, ha llevado a un proceso en el que muchos más hogares no poseen ninguna vivienda. Lo muestra la Encuesta Financiera de las Familias que publica el Banco de España, centrada exclusivamente en las casas. Según sus datos, el 80,7% de los hogares tenían en 2002 la vivienda habitual en propiedad, un porcentaje que ha ido cayendo para situarse, dos décadas después, en el 72%. Por el contrario, cuando se mira el apartado de otros bienes inmobiliarios —compuesto esencialmente por segundas residencias, según detalla el supervisor— la línea es ascendente: los hogares en esta situación han pasado del 29% al 46,8%. En ambos casos, el punto de inflexión se sitúa en la crisis financiera de 2008 y los años inmediatamente posteriores, el origen de todo este proceso.

Marta Ill-Raga, doctora en Ciencias Políticas por la Universidad de Gante e investigadora en el Instituto de Investigaciones Urbanas de Barcelona (IDRA) se refiere a este momento como el derrumbe del modelo basado en la propiedad que había ido configurándose durante décadas. “A finales de los 2000, cuando el valor de la vivienda no puede sostener el nivel de crédito ligado a los salarios, revienta esa sociedad de propietarios”, asegura. Eso hace que solo las personas con buenos salarios y con acceso al crédito puedan optar a la tenencia de vivienda, provocando sin remedio el aumento de la población inquilina y “el ensanchamiento de una brecha de clase que se abre a través de lo patrimonial”.

La situación, prosigue Dmitry Petrov, profesor de Economía en la Universidad de Alcalá, empieza a remitir a partir de 2016, pero muchas familias, sobre todo jóvenes, no son capaces de generar el ahorro suficiente para asumir las nuevas condiciones crediticias. “Cuando la rentabilidad de la vivienda que se había perdido empieza a recuperarse, los grandes capitales vuelven a ella”, relata Petrov. “Y eso también se extiende a esa clase media acomodada que había salido bien de la crisis y que empieza a poseer más viviendas para tener una renta adicional”. Esa suma de factores lleva a que la población sin casas en propiedad se quede descolgada. “La sociedad se polariza en torno a la vivienda”, insiste Ill-Raga.

Las consecuencias son obvias en un país en el que la casa se conforma como uno de los ejes vertebradores del proyecto vital: “La posición en relación con la propiedad inmobiliaria es lo que hoy determina la posición social”, resume Javier Gil, investigador en el CSIC y en el Grupo de Estudios Críticos Urbanos (GECU). Desde Londres, Clara Martínez-Toledano, economista del Imperial College London, se refiere al fenómeno como “una trampa”: los precios del alquiler son altos y no permiten ahorrar para afrontar los precios de compra, que también crecen.

Darío Ruano tiene 41 años y trabaja en el mundillo de los eventos profesionales. Es de un pequeño municipio del norte, vivió unos años en Barcelona y desde hace tres está en Málaga, siempre de alquiler. Está contento en la ciudad y hace poco empezó a buscar casa para comprar, pero al carecer de ahorros suficientes para costear la entrada lo tiene muy difícil y teme enquistarse en esa situación. “Todos los meses pago en alquiler casi la mitad de mi sueldo. Entre eso y el resto de gastos es imposible reunir el dinero necesario”. Su casero, o eso cree porque él interactúa directamente con una agencia, es un pequeño propietario que “tendrá como mucho una o dos viviendas más”.

Varios tipos de multipropiedad

En efecto, la acumulación inmobiliaria, al menos según los pocos datos disponibles que hay, no viene (al menos, no exclusivamente) de la mano de grandes tenedores, fondos de inversión o empresas, sino de personas físicas. Y estos pequeños propietarios llegan a serlo por un sinfín de motivos. José García Montalvo, catedrático de Economía en la Universidad Pompeu Fabra, destaca la inversión de aquellas familias que sortearon la tormenta financiera e inmobiliaria de 2008 y pudieron acumular patrimonio en los años posteriores. También pone el foco en el efecto de las herencias. “Aunque es evidente que la distribución se ha movido hacia una media de número de viviendas más alta por propietario, sigue siendo un mercado muy atomizado”, asegura.

En la misma línea se sitúa Enrique Martín, director asociado y experto en vivienda de Afi, quien señala que entre 2007 y 2023 se transmitieron por herencia unos 2,7 millones de casas. También asume que los hogares de mayor edad y mayor nivel de renta “capturan la revalorización”. Es decir, que al tener mayor porcentaje de vivienda en alquiler son los que se ven beneficiados por el incremento de los precios. Sin embargo, añade, pese a ese proceso de acumulación, el colectivo de propietarios sigue siendo enorme y está, al menos todavía, muy fragmentado.

Según los datos del catastro, que para el año 2024 sí ofrece una radiografía más detallada del mercado, el 72% de los inmuebles están en manos de propietarios de una vivienda, mientras que el 22% lo tienen los titulares de hasta cinco casas. El resto (6%) pertenece a tenedores de más de cinco inmuebles. La situación, además, es relativamente parecida a lo largo de toda la geografía española, lo que para Montalvo demuestra que el fenómeno, aunque pueda estar más focalizado en provincias turísticas y de mayor demanda, es global.

Una de esas pequeñas propietarias es Noemi García, residente en Madrid. En su caso, junto con su pareja, pudo acumular varias casas porque sus padres, sus abuelos y sus suegros fallecieron en un periodo muy corto de tiempo y heredaron. Vendieron algunas propiedades y conservaron otras, que alquilan a precios por debajo del mercado, siempre con la máxima de “no especular”, asegura. Álvaro Cabrera es un pequeño inversor que compró una segunda residencia hace 10 años para que su hijo tenga casa cuando quiera independizarse, pero por el momento la arrienda, también en la capital. Los dos casos muestran cómo se ha ido conformando esta nueva generación de propietarios y alumbran los efectos que esto puede ocasionar en el futuro.

Para Ill-Raga, uno puede ser multipropietario de manera activa —es decir, comprando si tiene capacidad económica para ello— o por accidente —en el caso de haber heredado—. Sin embargo, el resultado es el mismo, ya que por ambas vías se constituye una posición objetiva que “permite ejercer la política subjetiva de la extracción de renta”. Es decir, existe una diversidad de caseros, pero “como la vivienda sigue siendo el mejor activo de inversión, se naturalizan ciertos comportamientos de mercado y los actores, que son los propietarios, defienden su posición de clase”. El resultado, insiste, es un proceso de transferencia continuo de los hogares inquilinos a los hogares multipropietarios. Esto crea un círculo vicioso en el que “la capacidad de ahorro de los arrendatarios se diluye, mientras que se infla la demanda no residencial de quienes tienen capacidad de compra”, describe Gil. Para este experto, el auge de las transacciones de vivienda sin hipoteca, que ha cogido ritmo en los últimos años, ilustra a la perfección la situación. “Este proceso de adquisición y acumulación para extraer la máxima rentabilidad hace que cada vez menos población pueda acceder a un techo”, alega.

Otros expertos, sin embargo, creen que el principal problema ha sido el de la falta de previsión. Elisa Chuliá, profesora de sociología en la UNED e investigadora de Funcas, centra el foco en la falta de oferta residencial y no en la acumulación. “La población española ha crecido por el aumento de la esperanza de vida y la llegada de inmigrantes, mientras que la vivienda no lo ha hecho en la misma proporción porque se ha dejado de construir durante mucho tiempo”. También insiste en este punto Montalvo, quien pone el foco en la falta de un parque público y en los fallos que han tenido las políticas públicas a lo largo de los últimos años. Uno de los ejemplos más claros, explica Martínez-Toledano, es la concentración de la oferta laboral en las grandes ciudades, lo que infla la demanda residencial, y por tanto los precios, en ciertas zonas.

Ganadores y perdedores

El proceso de acumulación inmobiliaria deja hasta la fecha claros ganadores y perdedores. Entre los primeros, explican los expertos, se encuentran las generaciones que empezaron su proyecto vital antes del estallido de la crisis financiera o en la etapa posterior de recuperación, previa a la irrupción de la pandemia de la covid-19. “Todo viene marcado por el momento de la compra de la primera vivienda y la capacidad de comprar o herederar más inmuebles”, resalta Petrov. En el otro grupo están principalmente los jóvenes, explica José Ignacio Conde-Ruiz, doctor en Economía por la Universidad Carlos III de Madrid y subdirector de Fedea. “La justicia intergeneracional se ha roto por diferentes sitios y la vivienda es uno de los factores principales”, señala. Martínez-Toledano agrega que, pese a tener mayor nivel académico y sueldos mejores, la población joven queda fuera del acceso a una primera casa y engorda —sin quererlo— el círculo vicioso al tener que pagar un alquiler para poder vivir.

Sin embargo, más allá de lo generacional, Petrov resalta también las consecuencias en otro tipo de hogares, como los que tienen rentas bajas e hijos menores a cargo o los compuestos por población migrante. Martínez-Toledano también mete en la ecuación a los ciudadanos de pequeñas ciudades o zonas rurales que se van a trabajar y a vivir a las grandes urbes, y que quedan doblemente descolgados porque las casas que van a heredar, si es así, estarán en zonas distintas al lugar de residencia.

De nuevo el Banco de España ofrece varias pistas que rodean al factor edad y renta. Según sus datos, un 66% de los menores de 35 años tenía vivienda principal en 2002, porcentaje que subió al 69% en 2011 y que ha ido cayendo hasta situarse en 2022 en el mínimo histórico del 32%. Los que tenían entre 35 y 44 años han pasado del 78% al 62%. El resto de franjas de edad o ha mantenido el porcentaje o ha perdido posiciones tímidamente. Por nivel de renta sucede algo similar. Si se analiza al 20% más pobre, el 73% tenía casa en propiedad al comienzo de la serie, una proporción que ahora está en el 55%. Los hogares de más ingresos, por el contrario, mantienen su puesto.

¿Qué cabe esperar ahora? La mayor parte de los expertos consultados cree que la acumulación irá a más y se agudizará en los próximos años debido al proceso continuado de transferencia de renta y al papel de las sucesiones, avanza Gil. Por ejemplo, según datos recopilados por IDRA, el 70% de los inquilinos de Madrid y Barcelona no esperan heredar una vivienda nunca. Ill-Raga introduce una última derivada: “Será crucial el comportamiento de los propietarios de una sola vivienda”. Este perfil vive aparentemente al margen de este proceso de acumulación, pero su papel será clave en el futuro porque, “si para costear sus cuidados en edad avanzada venden su casa, esas propiedades irán poco a poco desapareciendo”. Tampoco se puede olvidar la dimensión política. Ill-Raga y Petrov destacan cómo, debido al fuerte apego emocional que genera la propiedad, la extrema derecha podría capitalizar el descontento en la lucha por conseguir las pocas viviendas disponibles. “España ha perdido ya la oportunidad de implementar políticas para limitar estos desequilibrios en el medio plazo”, recalca pesimista Martínez Toledano.