España construye más casas, aunque vende menos

El mercado inmobiliario ha entrado en una fase claramente contractiva este año. El auge de 2022 comenzó a apagarse el pasado diciembre y actualmente España suma seis meses consecutivos de caída de compraventa de viviendas. En lo que va de año (el INE ha ofrecido datos hasta julio), se han vendido un 5% menos de inmuebles. Y el descalabro en las hipotecas es todavía mayor, con un retroceso de más del 14% en el mismo periodo. Sin embargo, la edificación no se está comportando igual. Los datos difundidos este jueves por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana apuntan a un crecimiento del 6% en los visados de obra nueva durante el primer semestre de 2023.

De enero a junio, las Administraciones recibieron peticiones para levantar 55.500 nuevas viviendas, frente a las 52.357 del mismo periodo de 2022. Además, la evolución del mercado muestra que la construcción está acelerando el paso, ya que es el mayor crecimiento del último año. El nuevo protagonista del mercado es el piso en bloque, mientras que los permisos para levantar unifamiliares sí retroceden respecto a un año atrás.

¿Cómo es posible que la construcción pise el acelerador mientras el mercado inmobiliario echa el freno? Los expertos creen que se debe a uno de los desequilibrios estructurales que España arrastra desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando el sector quedó arrasado. En los primeros años no importaba, porque quedaban muchas casas de la época de los excesos para satisfacer la demanda. Pero a partir de 2015, cuando llegó la recuperación, la edificación se fue quedando rezagada. El resultado, resume Javier Kindelan, vicepresidente de CBRE España, es que los promotores “no tienen la capacidad productiva ni la mano de obra suficiente” para desarrollar todas las viviendas nuevas que absorbería el mercado.

Con la excepción del ejercicio de la pandemia (cuando se desplomó por motivos evidentes), el sector promotor español parece estar estancado en el entorno de las 100.000 casas nuevas al año. La barrera de las 110.000 unidades no se supera desde 2009. Y aunque las cifras del primer semestre apuntan a que en 2023 podría alcanzarse ese hito, nadie tiene la impresión de que se pueda superar por mucho. Frente a ello, la demanda potencial de casas nuevas se calcula mucho más arriba. Uno de los indicadores clásicos para medirla, la creación de nuevos hogares, se sitúa en torno a 210.000 por año. “Los promotores saben que su demanda está ahí”, abunda Kindelan, “si pudieran, harían el doble de viviendas, pero no tienen la capacidad”.

Una “mala etapa” para los promotores

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), destaca que la caída de ventas “se nota de manera más ostensible en la segunda mano”. De hecho, según los datos estadísticos oficiales, en lo que va de 2023 solo se han vendido un 1% menos de casas a estrenar, frente al retroceso del 6% en las usadas, que desde hace años son las protagonistas absolutas del mercado inmobiliario. El dirigente de la patronal no niega, sin embargo, problemas que afectan al sector y limitan su capacidad productiva.

Los últimos tiempos, confiesa Gómez-Pintado, no han sido sencillos: “Hemos pasado una mala etapa porque la falta de mano de obra se ve cada vez de manera más clara”. Sin embargo, el empresario se muestra optimista en otro de los aspectos que han atenazado al sector desde la recuperación de la pandemia. “Vemos una relajación en el precio de los materiales, que habían subido bastante”, asegura. Y en ese contexto de altos costes en la mano de obra y en los materiales, planea la eterna queja de los promotores: las Administraciones Públicas no fabrican (el verbo es un clásico en el argot del sector) suficiente suelo para desarrollar. Es decir, una materia prima que también es cara.

Kindelan completa el retrato del momento hablando de una cuestión más coyuntural: el encarecimiento de los préstamos como consecuencia de las subidas de tipos de interés con las que el Banco Central Europeo trata de combatir la inflación. “Las condiciones financieras afectan de dos modos”, ejemplifica el jefe del departamento Living (residencial) de CBRE España, “a la gente le cuesta más o no accede a una hipoteca; y a la vez complica la financiación del propio promotor o de los inversores”. En la consultora creen que “de aquí a finales de año” se va a superar el umbral de esfuerzo del 40% para la compra de vivienda (la media de ingresos de una familia que hay que dedicar para pagar la casa).

Caídas en Madrid y Barcelona

Pese a que el sector se siente en parte blindado porque queda mucha demanda potencial que atender, las dificultades del momento también tienen su reflejo en otras estadísticas. “Cuando la situación se vuelve más complicada, hay proyectos que se visan pero no se inician”, advierte el secretario general de Andimac (la patronal de las empresas que distribuyen materiales para construcción), Sebastián Molinero. Las certificaciones de fin de obra (las viviendas que efectivamente se construyen y terminan) avanzan en el conjunto de España un 0,6%, un ritmo más pausado que el de los visados (que se piden antes de iniciar los trabajos), según los últimos datos disponibles.

Y no son los únicos claroscuros de las estadísticas publicadas esta semana por el Ministerio de Transportes. Los visados de vivienda de obra nueva, por ejemplo, caen con fuerza en tres de las seis mayores capitales: Madrid (-38% en el primer semestre), Barcelona (que presenta niveles de construcción raquíticos desde hace años y retrocede en esta ocasión un 72%) y Málaga (-51%). Valencia, Sevilla y Zaragoza si están en positivo y con crecimientos por encima de la media.

A la vez, Molinero incide en otro problema que se deriva del hecho de que los promotores construyan muchas menos casas de las que podrían o no encuentren suelos accesibles y baratos para hacerlo. La oferta que hay está muy enfocada hacia hogares con cierto poder adquisitivo, mientras que “hay un problema de vivienda en segmentos medios y bajos”. “Cuando los precios del alquiler están como están es porque hay un desequilibrio entre la oferta y la demanda”, concluye.

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