Merlin espera una devaluación de su cartera de oficinas de unos 500 millones

Tras los centros comerciales, llega el turno de las oficinas. Es lo que ha explicado este jueves el consejero delegado de Merlin Properties, Ismael Clemente, a la junta general de accionistas de la compañía. “En oficinas, posiblemente estemos empezando el ciclo de correcciones valorativas”, ha afirmado el directivo. El cambio de ciclo inmobiliario ya pesó en los últimos resultados anuales presentados por las mayores socimis españolas. Para Merlin, que es la inmobiliaria con mayor cotización del Ibex 35, supuso un recorte de los resultados netos a la mitad, pese a la buena marcha operativa de sus negocios. Para este año, Clemente cree que en ese parámetro “pueden faltar unos 500 millones de impacto”, según ha precisado a preguntas de los periodistas al acabar la junta. Aunque es posible que el reflejo de ese impacto en las cuentas sea menor porque, de momento, el alquiler de las oficinas (que es el negocio principal de la compañía) marcha bien: “Una parte la compensas con la subida de rentas”, ha añadido el directivo, quien ha estimado el crecimiento de los arrendamientos en unos 20 millones y ha indicado que “eso también juega”.

La valoración de los edificios de la compañía (que obligatoriamente deben presentar cada seis meses junto con sus resultados) retrocedió el pasado 31 de diciembre a 11.317 millones, frente a los 11.390 que declaraba en junio. La comparación con el año anterior era complicada, porque entre medias Merlin había vendido una nutrida cartera de oficinas a BBVA. Pero, en términos comparables, la compañía estimaba que sus edificios valían un 1,5% menos, lo que restaba 250 millones a los resultados. Los centros comerciales, con una pérdida de valoración del 3,5% lideraban las caídas. Ahora Clemente cree que estos ya han tocado fondo, mientras que las oficinas solo han perdido un 40% del total de lo que la compañía estima que perderán.

El resultado sobre el papel se verá en los próximos resultados semestrales, cuando será obligatorio valorar la cartera. El año pasado, Merlin tenía oficinas por 6.387 millones y ya estimó una pérdida del 2%. Siguiendo la lógica del consejero delegado, la caída adicional debería superar ese 2%. Pero la última palabra, ha explicado, no está dicha. “Lo estamos compensando con el crecimiento de la inflación”, ha dicho Clemente a los accionistas. En otras palabras, que como la mayoría de contratos de alquiler se vinculan al IPC y este crece, las socimis también reciben más rentas. Y las valoraciones de activos tienen en cuenta este efecto. En 2022, ha ejemplificado el directivo a los periodistas, “la disminución de valor teórica tendría que haber sido del 8% o el 9%”. Y, en su lugar, las cuentas recogieron el ya citado descenso del 1,5%.

Merlin sigue aferrándose a la buena marcha operativa del negocio. Así lo ha expuesto su primer ejecutivo en el encuentro anual con los accionistas, en el que se han dado por aprobadas las últimas cuentas anuales, con unos beneficios de 263 millones, y todos los puntos del orden del día. Clemente ha destacado el 95% de ocupación de sus edificios y el crecimiento de rentas comparables (es decir, lo que suben los alquileres de sus oficinas, centros comerciales y edificios logísticos). También ha tratado de dibujar el futuro inmediato de la socimi, que pasa por invertir más en nuevos desarrollos logísticos. De los 560.000 metros cuadrados de suelo que tiene en cartera para esta finalidad, espera tener construidos casi 230.000 metros cuadrados entre este año y el que viene.

Eso, y el desarrollo de los tres centros de datos que está construyendo cerca de Barcelona, Bilbao y Madrid, permitirán a Merlin recuperar las rentas que perdió con la venta de oficinas al BBVA. Esa operación, por la que percibió unos 2.000 millones, supuso que en la actividad diaria la socimi dejaba de percibir 84 millones al año por los alquileres que pagaba el banco de esas sucursales. En 2022, por la inflación y la entrada de otros activos al mercado, se recuperaron 29 millones. Este año Clemente espera recuperar otros 20 millones más, y los 35 restantes cree que saldrán de edificios que saldrán a alquiler en 2024. La mayoría vendrá de los nuevos desarrollos logísticos y de los centros de datos —que se inaugurarán a partir de este otoño y aportarán a la caja 4 millones este año y unos 10 millones el próximo—. Pero también de activos más tradicionales: los arrendamientos de un edificio de oficinas que la empresa terminará de remodelar este año en el Paseo de la Castellana de Madrid supondrán unos 13 millones anuales.

En la junta de accionistas también ha asomado el pesimismo económico que acompaña a los tiempos. “Nuestra hipótesis central es un ablandamiento de las condiciones económicas en el segundo semestre”, ha dicho el primer ejecutivo. Aunque ha añadido que “ya se esperaba el año pasado y no sucedió”. Un accionista que ha pedido la palabra ha recordado, además, que las acciones de Merlin cotizan muy por debajo de su valor teórico: no llegan a 8 euros, cuando los edificios que tiene la compañía equivalen a unos 15 euros por participación. El presidente del consejo, Javier García-Carranza, ha expuesto las razones por las que cree que sucede ese movimiento (común a casi todas las socimis europeas) y ha expresado el empeño del órgano de administración en “aumentar la rentabilidad de la acción y el dividendo”. Más preciso se ha mostrado con la otra demanda que le hizo el accionista: “Esa parte, gracias a su intervención, creo que la vamos a conseguir”, ha dicho el presidente. Minutos antes, en tono jocoso y entre risas del auditorio de Madrid donde se ha celebrado el evento, el accionista había pedido “el ofrecimiento de un aperitivo al término de la junta general de 2024″.

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