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La depreciación de los activos inmobiliarios recorta los resultados de Merlin a la mitad

La socimi gana 263 millones en 2022, un 49% menos, por la caída de las valoraciones, pero mejora su beneficio operativo hasta los 291 millones

Merlin Properties
Torre Glòries en Barcelona, propiedad de Merlin Properties, en una imagen de archivo.Getty Images
José Luis Aranda

Cambio de ciclo para las compañías inmobiliarias. Merlin Properties, la mayor socimi española por cotización bursátil, ganó 263,1 millones en 2022, un 48,6% menos que el año anterior, según los resultados remitidos este lunes a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). El dato, en realidad, es resultado de la peculiar contabilidad de estas empresas, que les obliga a anotarse como pérdida o ganancia la variación de valor de los activos que poseen para alquilar, que es en lo que consiste su negocio principal. Y refleja, por tanto, un nuevo contexto en el que los edificios, de salir al mercado para su venta, valdrían menos que un año atrás, lo que corta la buena racha de resultados trimestrales que se habían ido presentando. Sin embargo, el beneficio operativo (el que resulta de la actividad de arrendamiento) crece hasta los 290,5 millones, un 6,4% más que en 2021, por lo que la compañía ha calificado el ejercicio 2022 como “excelente”.

En el haber positivo, la firma también se anota un crecimiento del 7,3% en rentas comparables (es decir, comparando solo las mismas rentas que tenían un año atrás). En total, Merlin obtuvo 452,8 millones en 2022 por el alquiler de todos sus edificios. La cifra es más baja que los 505 millones que obtuvo en 2021, pero hay que tener en cuenta que el año pasado revendió a BBVA 559 sucursales y otros tres inmuebles, por las que percibía un alquiler anual de 83,6 millones. La venta se completó el 15 de junio, por lo que desde entonces el banco dejó de pagarle por esos arrendamientos. Sin ese efecto, la socimi calcula que sus ingresos por rentas han crecido un 7,9%, un porcentaje cercano a la inflación media de España en el periodo, un 8,4%, ya que esta juega a su favor. Como la mayoría de contratos de alquiler se indexan a la inflación, la compañía puede aumentar lo que cobra a sus inquilinos. “En España no estamos teniendo un problema de traslación de inflación”, ha valorado Ismael Clemente, consejero delegado de la compañía, en declaraciones a los medios.

Pero a la vez, Clemente ha dejado claro que “ha comenzado la caída de valoraciones”. Los activos de Merlin, según las tasaciones realizadas por tres firmas consultoras, valían el 31 de diciembre pasado 11.317 millones, por debajo de los 11.390 millones que se estimaban a 30 de junio, cuando ya se había deshecho de las oficinas del BBVA. En un año, y descontado ese efecto de la operación con el banco, la socimi calcula una pérdida de valor del 1,5%, y resta por ello cerca de 250 millones en sus cuentas anuales. Las oficinas, con 6.387 millones, representan más de la mitad de su cartera y el año pasado se depreciaron casi un 2%. Los centros comerciales, con un valor de 2.135 millones, cayeron más: un 3,5%. Por el contrario, los inmuebles logísticos se revalorizaron un 0,6% y alcanzaron los 1.400 millones. En 2023, ha dicho Clemente, las mayores correcciones se esperan precisamente en logística, pero también en oficinas. La inmobiliaria trabaja en un escenario en que el valor de los activos caerá todavía en una proporción similar a como lo hizo el año pasado.

La operación con BBVA, que operativamente reduce las rentas de Merlin, tuvo sin embargo un efecto muy positivo para el endeudamiento. Como la compañía recibió 1.987 millones por la venta de esos inmuebles, ha visto reducir su deuda hasta el 32,7% en relación con el valor de sus activos. Un año antes ese indicador era del 39,2%. La posición de liquidez se mantiene similar (1.856 millones, por 1.811 millones un año antes), y la socimi especifica que un 99,6% de su deuda se encuentra en tipo fijo y que el interés medio es del 1,98%.

Otro parámetro por el que saca pecho la compañía inmobiliaria es por la ocupación de sus inmuebles. Esta acabó 2022 al 95,1%, 0,6 puntos más que un año atrás. Esta creció tanto en oficinas como en centros comerciales, por lo que Merlin da por superada la pandemia. Solo en los activos logísticos, los más exitosos con un 97% arrendados, vieron retroceder en 0,1 puntos su ocupación, algo que fuentes de la compañía han atribuido a la “rotación” natural de los inquilinos a finales de año, que es cuando se valoran los activos.

En total, el año pasado Merlin distribuyó 1,20 euros por acción en dividendos, lo que equivale a 561 millones. Pero más de la mitad de esa cantidad (315 millones) correspondió a la operación de BBVA. Sin esta, y descontado el efecto que esos inmuebles tenían sobre los beneficios, fuentes de la compañía calculan que 0,55 euros por acción del dividendo pagado corresponderían a la situación actual de la compañía. No obstante, el consejo todavía debe decidir su propuesta de cara a la junta general de accionistas y cuánto añade a los 20 céntimos que, el pasado diciembre, ya se adelantaron a cuenta del dividendo a repartir. Los resultados se han hecho públicos al cierre de una jornada bursátil en la que la socimi se ha revalorizado un 0,22%, alcanzado una cotización de 9 euros exactos por acción.

Clemente gana 2,7 millones en 2022, un 61% menos

Horas después de la presentación de sus resultados anuales, Merlin ha hecho también públicas las remuneraciones a sus consejeros en 2022. El informe, remitido a la CNMV en la madrugada de este martes, da cuenta de una sustancial caída de la retibución para el consejero delegado, Ismael Clemente. Este ganó 2,68 millones, un 61% menos que en 2021 (cuando percibió 7 millones de euros), en el primer ejercicio en el que se aplicó la nueva polítca retributiva de la compañía. Esa política consistió básicamente en recortar los salarios de Clemente y el otro cargo ejecutivo del consejo, el director de operaciones y cofundador de la compañía Miguel Ollero. 

La cuestión retributiva es uno de los asuntos que afloraron en la guerra interna que vivió el consejo de Merlin a finales de 2021, que básicamente enfrentó a los fundadores de la compañía y encargados de dirigirla (representados en el consejo por Clemente y Ollero) con el primer accionista de la socmi, el Banco Santander (representado con tres consejeros, entre ellos el presidente no ejecutivo, Javier García-Carranza). Y cuando se firmó la paz, se acordó reformarla, ya que era una cuestión que en el pasado había suscitado voto de castigo en las juntas de accionistas. El cambio, que fue aprobado en la junta general del año pasado con un 91% de votos favorables, básicamente mantenía la retribición fija de Clemente y Ollero en un millón de euros y limitaba a la variable a otros dos millones. 

El resultado, como se muestra en el informe de remuneraciones difundido ahora, es un recorte significativo en los salarios de los dos consejeros ejecutivos. Ollero ganó el año pasado cerca de 2,3 millones en total, frente a los 6,5 millones de 2021. Es decir, un 65% menos. Entre el resto de miembros del consejo, todos de carácter no ejecutivo, la retribución más elevada fue para Ana García Fau, consejera independente de la compañía desde 2014, presidenta de la comisión de Sostebilidad y vocal de la de Auditoría y Control, que recibió 207.000 euros. En total, el consejo percibio 6,7 millones. La remuneración media de la pantilla, una de las más elevadas del Ibex 35 y un argumento con el que en su día la dirección defendía los altos sueldos de sus consejeros ejecutivos, se situó en 121.000 euros, un 17% más que en 2021. 

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Sobre la firma

José Luis Aranda
Es redactor de la sección de Economía de EL PAÍS, diario donde entró a trabajar en 2008. Escribe habitualmente sobre temas de vivienda y referentes al sector inmobiliario. Es licenciado en Historia por la Universitat de València y Máster de Periodismo de EL PAÍS.

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