De nuevo la ley de vivienda

Segunda vuelta de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda en el Parlamento, aprobada ya hace un año por el Consejo de Ministros. Ponencia parlamentaria delicada, de gran sensibilidad social en España. La actual coyuntura política de aprobación de leyes sensibles obliga a ser cuidadoso. En vivienda, además, se ha cosechado en las últimas décadas más hiel que miel. No se han solventado los principales problemas de acceso. Persisten distorsiones inmobiliarias que impiden los incentivos correctos. Sobre todo, en materia de oferta, donde su falta —para adquisición o alquiler— no el único fallo, pero es el principal. Crear los incentivos correctos para aumentar las casas y pisos disponibles debería ser el eje de cualquier actuación pública. Se echa de menos apetito político desde hace, al menos, dos décadas por políticas de vivienda activas. Quizás el cortoplacismo explica la falta de objetivos de largo plazo en la acción pública.

Todo parte de un derecho constitucional programático, algo a lo que debemos aspirar, que desde muchas voces se convierte en un derecho absoluto. España tiene un grave problema de acceso. Hay una distribución muy desigual de la propiedad inmobiliaria, con grandes divergencias entre generaciones. Una parte de la población tiene dos o más propiedades inmobiliarias (generalmente, los tramos de mayor edad) y otra parte (los jóvenes) lo tienen muy crudo para tener una. Se une a otros problemas generacionales como las pensiones o la carga impositiva. El envejecimiento de la población puede aliviar el problema en el largo plazo, porque aumentará la oferta de casas, pero los problemas de corto y medio plazo persisten. Son los que suelen motivar la acción pública.

En el alquiler, el intervencionismo es frecuentemente la medida más mencionada. No es la respuesta adecuada. Siempre más enfocados en precios que en cantidades. Cada vez que se habla de “topar” el alquiler, el mercado empeora. Se generan los incentivos incorrectos. Desaparece oferta, lo que refuerza el desequilibrio de una demanda que crece más que las viviendas disponibles para alquiler. Cualquier iniciativa legislativa para poner bases de medio y largo plazo debe responder a la realidad del mercado. La participación pública es necesaria para crear una mayor oferta pública de vivienda y para incentivar la movilización de la privada. La primera no es suficiente, sobre todo si la demanda se desboca. Precisa estímulos adecuados. Las medidas deben ser efectivas y para ello la mayor parte del mercado de alquiler debe quedar dentro del alcance la Ley. Ahora puede que no ocurra porque hay muchas vías de escape. Privadamente, inquilinos y arrendadores pueden fijar sus propios términos. Otras cuestiones controvertidas incluyen la complejidad (innecesaria) de la distinción entre “grandes propietarios” —con más de 10 viviendas— y los propietarios particulares o el concepto de zonas tensionadas, —aquéllas el precio se haya incrementado más de un 5% por encima del IPC en los últimos cinco años—, que queda desdibujado con la actual inflación.

Los conceptos claves para un aumento de la oferta, verdadera solución a los problemas de vivienda, son incentivos correctos, seguridad jurídica y una política mucho más activa que en las dos últimas dos décadas.