Pisos para estudiantes: guía sobre la devolución de la fianza del alquiler

Junio es el mes en el que las ciudades universitarias empiezan a vaciarse de estudiantes que han finalizado sus cursos de formación y vuelven a sus domicilios permanentes. Según el informe ‘The Student Accomodation Insights 3.0’, elaborado por Deloitte, de los 1.633.000 estudiantes de enseñanzas superiores que hay en España cerca de 494.000 tienen que desplazarse de su residencia habitual para estudiar.

Aparte de alquilar habitación en un piso compartido –con sus incomodidades y problemas de convivencia– lo habitual es firmar el arrendamiento tradicional de una vivienda o el alquiler de temporada. Las diferencias son trascendentales para evitar conflictos en la devolución de la fianza.

Diferentes tipos de contrato

El arrendamiento tradicional de vivienda es una modalidad de alquiler que ofrece estabilidad al no tener que buscar piso cada año, pero resulta más caro porque los meses de verano –cuando los estudiantes vuelven a su residencia familiar– la renta se tiene que seguir pagando.

En este caso y a la celebración del contrato, la fianza es obligatoria y en metálico de una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta, como recoge el artículo 36.1 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Por otro lado, están los arrendamientos de uso distinto de vivienda donde se encuentran los alquileres de temporada, que no hay que confundir con los turísticos. Se caracterizan por una mayor autonomía de las partes contratantes y por la exigencia de dos meses de fianza, según regula el citado artículo 36.1 de la LAU. Entre las cláusulas para diferenciarlo de un arrendamiento tradicional, se debe recoger la finalidad por la que se realiza la ocupación temporal y dejar constancia en el contrato que el estudiante mantiene su domicilio habitual en otro lugar diferente al del alquiler.

En este caso, el estudiante tiene la ventaja que solo pagará las rentas de alquiler de los meses del curso escolar, aunque tendrá que depositar dos meses de fianza. La desventaja: que si al año siguiente continúa los estudios, tendrá que volver a buscar otra vivienda en alquiler con la previsible subida de renta.

En ambos tipos de contrato, el artículo 36.5 de la LAU reconoce a las partes la posibilidad de pactar cualquier tipo de garantías, incluso económicas, del cumplimiento del contrato por el alquilado y será adicional a la fianza en metálico (uno o dos meses, según el tipo de arrendamiento).

Alejandro Fuentes-Lojo, socio del despacho Fuentes Lojo Abogados, recomienda a los estudiantes que “firmen un contrato de alquiler de vivienda y no de temporada, para poder beneficiarse de la protección especial que otorga el Título II de la LAU”.

Por su parte, Daniel Loscertales, abogado especializado en derecho inmobiliario, se inclina por los alquileres de temporada aunque si los alumnos van a estar varios años y les gusta el piso es mejor “el arrendamiento normal, teniendo en cuenta que cada año el arrendatario puede rescindir el alquiler avisando con treinta días de antelación”.

Devolución de la fianza

La fianza tiene como finalidad ser una garantía del propietario contra los daños producidos en el inmueble o el impago de suministros o servicios (gas, luz, teléfono…). El artículo 36.4 de la LAU establece que el saldo de la fianza (descontando los daños y suministros pendientes de pago) debe ser restituido en metálico al alquilado al final del arriendo. El propietario sólo tendrá que devolver la diferencia entre lo entregado y la cantidad a que ascienda la responsabilidad imputable al estudiante.

Si no se devuelve la fianza transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el estudiante, este importe devengará el interés legal del dinero: el 3 % para 2022 según recogen los Presupuestos Generales del Estado.

Hay que dejar claro que la prestación de la fianza no faculta al estudiante para dejar de satisfacer mensualidades de renta y compensarlas con aquel depósito, toda vez que la fianza tiene que ser liquidada al final del alquiler.

El problema más habitual es la negativa, en muchos casos, de entregar la fianza a la extinción del contrato alegando el propietario que tiene que hacer repasos en el piso (pintar de nuevo la vivienda, limpieza del mismo, sacar manchas de uso, etc.), “lo cual es del todo improcedente y en caso de pactarse una cláusula en este sentido es nula de pleno derecho. La propiedad no puede pretender que se devuelva la vivienda en el estado en que se entregó en su día, pues se asume que tendrá un desgaste inherente al uso ordinario de la misma”, asegura Fuentes-Lojo.

Cuestión distinta es que se hubieren causado daños o desperfectos en la vivienda, en cuyo caso la propiedad sí tiene derecho a que el inquilino asuma su reparación destinando la fianza al efecto.

La solución ante la falta de devolución de la fianza pasa por interponer una demanda reclamando dicho importe si al cabo de un mes desde la finalización del contrato no procede a su entrega. Fuentes-Lojo recomienda que cuando “la cuantía reclamada sea inferior o igual a 6.000 euros se utilice el proceso de juicio verbal que es más rápido y menos costoso para el ciudadano”.

Además, es indistinto que el contrato sea de temporada o de vivienda habitual, pues en ambos casos se puede acudir, desde 2019, al proceso verbal según establece el artículo 250.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Sin embargo, como recuerda Daniel Loscertales, hay que tener en cuenta que “cualquier tema que vaya ahora al juzgado, el ciudadano debe tener paciencia, pues tardará meses o años” en resolverse.

Depósito en la comunidad autónoma

La Ley de Arrendamientos Urbanos también establece en su disposición adicional tercera la posibilidad de que las comunidades autónomas establezcan la obligación de los propietarios de la vivienda arrendada de depositar el importe de la fianza (uno o dos meses) y sin devengo de interés en la administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Su finalidad es tributaria para justificar las desgravaciones fiscales de los inquilinos y no hacerlo puede suponer el riesgo de las oportunas sanciones administrativas.

Fuentes-Lojo recomienda en relación al depósito de la fianza “estar informado de la normativa autonómica correspondiente”. En Cataluña, por ejemplo, si el contrato es de temporada existe obligación de depositar la fianza pero su cuantía será proporcional a la duración del contrato, “de esta forma se hará un prorrateo según los meses de duración pactados tomando como referencia que las dos mensualidades de renta que establece el art. 36.1 de la LAU corresponden a un contrato de una anualidad”.

La mayoría de las comunidades han regulado la obligación de depósito, con la excepción de Cantabria, Navarra y el Principado de Asturias, que no exigen la entrega de la fianza.

Por otro lado, las comunidades autónomas que establecen condiciones para acceder a la deducción fiscal por vivienda habitual (requisito que no cumplen los estudiantes en los contratos de temporada), exigen que el arrendador haya cumplido con su obligación de depositar la fianza.

En aquellas comunidades que establecen la obligación del depósito de la fianza, su devolución por el propietario al estudiante se compensará con lo que tiene que recibir de la administración autonómica. El arrendador puede retirar el importe de la fianza presentando el recibo de depósito y el ejemplar para el arrendador del contrato de alquiler, donde al devolver la fianza le pondrán el sello de cancelado.

Si transcurre un mes desde la finalización del contrato y la administración autonómica no devolviera la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.